O asociație de proprietari de locuințe (HOA) este o entitate juridică care guvernează o comunitate de locuințe, cu o identitate separată de cea a proprietarilor-membri colectivi. În funcție de legislația statului, o HOA este, de obicei, fie o corporație, fie o organizație non-profit și, ca atare, trebuie să respecte legislația statului atât în ceea ce privește formarea, cât și dizolvarea.

În timpul formării comunității planificate sau a asociației de condominiu, HOA joacă un rol cheie în organizarea și stabilirea structurii și a regulilor comunității. De-a lungul duratei de viață a comunității, HOA este, de asemenea, important, ocupându-se de sarcinile de aplicare a legii și de guvernanță, de întreținerea și repararea zonelor comune și multe altele.

S-ar putea, totuși, să vină un moment în care proprietarii de locuințe membri ai comunității, care, în cele mai multe cazuri, sunt, de asemenea, membrii voluntari ai consiliului de administrație al HOA, să considere că nu mai are sens să mențină această entitate juridică. Poate că a avut loc un dezastru, iar comunitatea nu-și mai poate menține actuala configurație fizică sau nu-și mai poate plăti facturile.

O asociație de proprietari de locuințe poate fi totuși dificil de dizolvat. Pe baza statutului său corporativ sau a altui statut juridic, va trebui să respecte nu numai legile de stat aplicabile privind dizolvarea, ci și regulile interne ale asociației de proprietari (statutul, articolele de constituire și documentul principal, adesea cunoscut sub numele de convenții, condiții și restricții sau CC&R). Și va trebui să ia în considerare drepturile terților afectați și ale agențiilor guvernamentale locale de autorizare.

Majoritatea membrilor trebuie să consimtă la dizolvarea HOA

Pentru că o HOA este formată, din punct de vedere tehnic, din două părți, entitatea juridică plus membrii săi, o parte are, de obicei, nevoie de consimțământul și aprobarea celeilalte părți pentru a lua o măsură extremă precum dizolvarea.

Primul pas în dizolvarea unui HOA este, de obicei, obținerea consimțământului majorității proprietarilor de locuințe sau a membrilor, în conformitate cu procedurile descrise în statut sau în alte documente de guvernare. Procentul exact poate fi găsit, de asemenea, în documentele de guvernare ale HOA sau în legislația statului în cauză.

Câteva state cer o decizie unanimă, de 100%, altele ceva mai puțin. Statele care au adoptat Uniform Common Interest Ownership Act (UCIOA) din 2008, de exemplu, cer o majoritate de 80% pentru dizolvarea unei HOA. (Vermont, Connecticut, Delaware și Washington se află pe această listă.)

Când un proprietar de locuință nu participă la vot, acesta contează adesea ca un vot împotriva dizolvării.

Drepturile și acordurile cu terții trebuie respectate

Un HOA va fi încheiat aproape întotdeauna contracte cu terți, cum ar fi creditori, furnizori și așa mai departe. Poate că, de exemplu, HOA a contractat un împrumut de construcție pentru construirea locuințelor, împrumut care nu a fost încă rambursat.

Nu se pot anula pur și simplu aceste contracte. Înainte sau în cursul dizolvării, HOA sau membrii săi vor trebui fie să achite obligațiile, fie să refinanțeze, fie să renegocieze diferitele acorduri.

Condițiile de autorizare ale guvernului local trebuie respectate

Pentru a obține aprobarea pentru construcția clădirilor și îmbunătățirile de pe proprietate și pentru funcționarea HOA, este posibil ca aceasta să fi trebuit să respecte condițiile impuse de agenția sau agențiile guvernamentale care acordă autorizațiile sau aprobările necesare.

De exemplu, ar fi putut fi impusă o condiție care să ceară ca HOA să funcționeze pentru un număr minim de ani. Aceste condiții vor trebui să fie examinate și tratate înainte de a lua în considerare o rupere a HOA. Și administrația locală ar fi putut impune cerința ca acordul său să fie obținut înainte de dizolvarea HOA.

Procedurile interne de dizolvare a HOA trebuie urmate

După ce obțineți acordul numărului necesar de proprietari de locuințe, trebuie să vă ocupați de aspectele specifice ale închiderii entității juridice a HOA-ului dumneavoastră. Multe HOA includ termenii de dizolvare în documentația lor, inclusiv pașii și cerințele specifice.

În funcție de faptul dacă asociația este o corporație sau o organizație non-profit, guvernul de stat va avea, de asemenea, anumite cerințe pentru închiderea acesteia.

S-ar putea fi necesare noi acte de proprietate

Actele de proprietate ale fiecărui proprietar ar putea include referiri la HOA. În cazul în care HOA nu mai există, s-ar putea ca actele să trebuiască să fie redactate și înregistrate din nou. Acest lucru ar putea implica colaborarea cu creditorii ipotecari pentru fiecare proprietate. Acesta este adesea un obstacol în calea dizolvării, deoarece unii proprietari care nu au nemulțumiri serioase față de HOA ar putea să nu dorească să treacă prin aceste probleme și cheltuieli.

Cineva trebuie să preia activele HOA

Probabil că HOA-ul dumneavoastră deține cel puțin o parte din proprietățile ansamblului, cum ar fi zonele comune (aleile, garajul, centrul comunitar și chiar porțiuni din clădirile în care locuiesc proprietarii).

Titlul asupra porțiunilor de dezvoltare deținute de HOA trebuie, de obicei, să fie transferat către o altă entitate juridică atunci când HOA este dizolvată sau, în caz contrar, împărțită între proprietarii individuali.

S-ar putea fi capabil să vindeți aceste active unui investitor dispus să preia responsabilitățile de întreținere. Majoritatea investitorilor se vor aștepta la un profit rezonabil în schimb.

Întrebări pe care trebuie să le adresați avocatului dvs. imobiliar

• Care sunt toate cerințele legale și contractuale aplicabile care afectează dizolvarea HOA-ului nostru?
• Câte datorii ipotecare și alte datorii are HOA-ul nostru, care ar trebui să fie achitate sau refinanțate în cursul dizolvării?
• Există o modalitate de a rezolva problemele actuale ale asociației noastre de proprietari fără a lua măsura extremă a dizolvării?
• Documentele noastre de guvernare prevăd sau limitează cine ar putea prelua activele asociației de proprietari după o dizolvare?

.