En ejerforening (HOA) er en juridisk enhed, der styrer en kollektiv bebyggelse af boliger, med en særskilt identitet i forhold til de kollektive boligejere, der er medlemmer. Afhængigt af statens lovgivning er en HOA normalt enten et selskab eller en nonprofitorganisation og skal som sådan overholde statens lovgivning om både dannelse og opløsning.

Ved dannelsen af det planlagte bofællesskab eller ejerlejlighedsforeningen spiller HOA en nøglerolle i organiseringen og etableringen af bofællesskabets struktur og regler. I løbet af fællesskabets levetid er HOA også vigtig, idet den varetager håndhævelses- og styringsopgaver, vedligeholdelse og reparation af fællesområder m.m.

Der kan imidlertid komme et tidspunkt, hvor boligejerne i fællesskabet, som i de fleste tilfælde også fungerer som frivillige bestyrelsesmedlemmer i HOA, føler, at det ikke længere giver mening at opretholde denne juridiske enhed. Måske er der sket en katastrofe, og fællesskabet kan ikke længere opretholde sin nuværende fysiske indretning eller betale sine regninger.

En husejerforening kan dog være vanskelig at opløse. Baseret på dens selskabs- eller anden juridisk status skal den ikke kun overholde de gældende statslige love om opløsning, men også HOA’s interne regler (vedtægter, vedtægter og hoveddokument, ofte kendt som covenants, betingelser og restriktioner eller CC&R). Og den skal tage hensyn til de berørte tredjeparters og lokale myndigheders rettigheder.

Majoritet af medlemmer skal give samtykke til opløsning af HOA

Da en HOA teknisk set består af to dele, den juridiske enhed plus dens medlemmer, har den ene del normalt brug for samtykke og godkendelse fra den anden for at kunne foretage en ekstrem handling som opløsning.

Det første skridt i opløsningen af en HOA er typisk at få samtykke fra et flertal af boligejerne eller medlemmerne ved at følge de procedurer, der er beskrevet i vedtægterne eller andre styrende dokumenter. Den nøjagtige procentdel kan også findes i HOA’s styrelsesdokumenter eller i den gældende stats lov.

Nogle stater kræver en 100 %, enstemmig beslutning, andre noget mindre. Stater, der har vedtaget Uniform Common Interest Ownership Act (UCIOA) fra 2008, kræver f.eks. et flertal på 80 % for opløsning af en HOA. (Vermont, Connecticut, Delaware og Washington er på denne liste.)

Når en boligejer ikke deltager i afstemningen, tæller det ofte som en stemme imod opløsning.

Rettigheder og aftaler med tredjeparter skal overholdes

En HOA vil næsten altid have indgået kontrakter med tredjeparter, såsom långivere, leverandører osv. Måske har HOA f.eks. optaget et byggelån til opførelse af boligerne, som lånet endnu ikke er blevet betalt af.

Man kan ikke bare annullere disse kontrakter. Før eller i forbindelse med opløsningen skal HOA’en eller dens medlemmer enten betale forpligtelserne, refinansiere eller genforhandle de forskellige aftaler.

De lokale myndigheders tilladelsesbetingelser skal overholdes

For at opnå godkendelse til opførelse af bygninger og forbedringer på ejendommen og drift af HOA’en kunne den have været nødt til at overholde betingelser, der er pålagt af den eller de myndigheder, der giver de nødvendige tilladelser eller godkendelser.

For eksempel kan der være blevet pålagt en betingelse, der kræver, at HOA’en skal fungere i et minimum antal år. Disse betingelser skal undersøges og behandles, inden man overvejer en opløsning af HOA’en. Og den lokale regering kan have pålagt et krav om, at dens samtykke skal indhentes, før HOA’en opløses.

Interne procedurer for opløsning af HOA skal følges

Når du har fået samtykke fra det krævede antal boligejere, skal du tage fat på de nærmere detaljer i forbindelse med lukningen af din HOA’s juridiske enhed. Mange HOA’er indeholder vilkår for opløsning i deres dokumentation, herunder specifikke trin og krav.

Afhængigt af, om foreningen er et selskab eller en nonprofitorganisation, vil den statslige regering også have visse krav for at lukke den ned.

Nye skøder kan være påkrævet

Skøderne til hver boligejers ejendom kan indeholde en henvisning til HOA’en. Hvis HOA ikke længere eksisterer, skal skøderne muligvis omskrives og genindskrives. Dette kan indebære samarbejde med realkreditinstitutterne for hver ejendom. Dette er ofte en hindring for opløsning, fordi nogle ejere, der ikke har alvorlige klager over HOA, måske ikke ønsker at gå igennem besværet og udgifterne.

Nogen skal overtage HOA’s aktiver

Din HOA ejer sandsynligvis i det mindste nogle af ejendommene i bebyggelsen, såsom fællesområderne (gangarealer, garage, fælleshus og endda dele af de bygninger, hvor ejerne bor).

Titlen til de HOA-ejede dele af bebyggelsen skal normalt overdrages til en anden juridisk enhed, når HOA opløses, eller ellers deles mellem de enkelte boligejere.

Du kan måske sælge disse aktiver til en investor, der er villig til at overtage vedligeholdelsesansvaret. De fleste investorer vil forvente en rimelig fortjeneste til gengæld.

Spørgsmål til din ejendomsadvokat

• Hvad er alle de gældende juridiske og kontraktmæssige krav, der påvirker opløsningen af vores HOA?
• Hvor meget realkreditlån og anden gæld skylder vores HOA, som vil skulle betales af eller refinansieres i forbindelse med opløsningen?
• Er der en måde at løse vores HOA’s nuværende problemer på uden at tage den ekstreme foranstaltning med opløsning?
• Er vores styrelsesdokumenter foreskrevet eller begrænset, hvem der kan overtage HOA’s aktiver efter en opløsning?