A homeowners’ association (HOA) jest podmiotem prawnym, który zarządza rozwojem wspólnoty domów, z oddzielną tożsamością od jej zbiorowych właścicieli domów-członków. W zależności od prawa stanowego, HOA jest zazwyczaj korporacją lub organizacją non-profit i jako taka musi być zgodna z prawem stanowym dotyczącym zarówno tworzenia, jak i rozwiązywania.

Podczas tworzenia planowanej wspólnoty lub stowarzyszenia kondominium, HOA odgrywa kluczową rolę w organizowaniu i ustanawianiu struktury wspólnoty i zasad. W ciągu życia społeczności HOA jest również ważne, obsługa egzekwowania i zarządzania zadaniami, konserwacji i naprawy wspólnych obszarów, i więcej.

Może jednak nadejść czas, kiedy członkowie właściciele domów wspólnoty, którzy w większości przypadków również służyć jako wolontariusze członkowie zarządu HOA, czują, że nie ma już sensu, aby utrzymać ten podmiot prawny. Być może katastrofa uderzył, a społeczność nie może już utrzymać swój obecny układ fizyczny lub zapłacić rachunki.

A homeowners’ association może być trudne do rozwiązania, jednak. W oparciu o jego status korporacyjny lub inny status prawny, będzie musiał być zgodny nie tylko z obowiązującym prawem stanowym dotyczącym rozwiązania, ale z wewnętrznymi zasadami HOA (regulamin, umowa spółki i dokument główny, często znany jako przymierza, warunki i ograniczenia lub CC&Rs). I będzie musiał wziąć pod uwagę prawa zainteresowanych stron trzecich i lokalnych agencji zezwalających rządu.

Majority of Members Must Consent to Dissolution of HOA

Ponieważ HOA technicznie składa się z dwóch części, osoby prawnej plus jej członkostwa, jedna część zazwyczaj potrzebuje zgody i zatwierdzenia drugiej w celu podjęcia ekstremalnych działań, takich jak rozwiązanie.

Pierwszym krokiem w rozwiązywaniu HOA jest zazwyczaj uzyskanie zgody większości właścicieli domów lub członków, zgodnie z procedurami opisanymi w regulaminie lub innych dokumentach regulujących. Dokładny procent można również znaleźć w dokumentach regulujących HOA, lub w obowiązującym prawie państwowym.

Niektóre państwa wymagają 100%, jednomyślnej decyzji, inne coś mniej. Stany, które przyjęły Uniform Common Interest Ownership Act (UCIOA) z 2008 roku, na przykład, wymagają 80% większości przy rozwiązywaniu HOA. (Vermont, Connecticut, Delaware i Waszyngton są na tej liście.)

Gdy właściciel domu nie bierze udziału w głosowaniu, często liczy się to jako głos przeciwko rozwiązaniu.

Prawa osób trzecich i umowy muszą być honorowane

An HOA prawie zawsze będzie miał zawarte umowy z osobami trzecimi, takimi jak pożyczkodawcy, dostawcy, i tak dalej. Być może, na przykład, HOA zaciągnął kredyt na budowę domów, który to kredyt nie został jeszcze spłacony.

Nie można po prostu rozwiązać tych umów. Przed lub w trakcie rozwiązywania HOA lub jego członkowie będą musieli albo spłacić zobowiązania, albo refinansować, albo renegocjować różne umowy.

Local Government Permitting Conditions Must Be Honored

W celu uzyskania zgody na budowę budynków i ulepszeń na terenie nieruchomości oraz na działalność HOA, mogła ona być zmuszona do przestrzegania warunków narzuconych przez agencję rządową lub agencje udzielające potrzebnych zezwoleń lub zgód.

Na przykład, mógł zostać narzucony warunek wymagający, aby HOA działała przez minimalną liczbę lat. Te warunki będą musiały być zbadane i załatwione przed rozważeniem rozpadu HOA. A samorząd lokalny mógł nałożyć wymóg uzyskania zgody przed rozwiązaniem HOA.

Wewnętrzne procedury rozwiązania HOA muszą być przestrzegane

Po uzyskaniu zgody wymaganej liczby właścicieli domów, musisz zająć się specyfiką zamknięcia podmiotu prawnego Twojej HOA. Wiele HOA zawiera warunki rozwiązania w swojej dokumentacji, w tym konkretne kroki i wymagania.

Zależnie od tego, czy stowarzyszenie jest korporacją czy organizacją non-profit, rząd państwowy również będzie miał pewne wymagania dotyczące jego zamknięcia.

Nowe akty notarialne mogą być wymagane

Akty notarialne dotyczące własności każdego właściciela domu mogą zawierać odniesienie do HOA. Jeśli HOA już nie istnieje, akty notarialne mogą być przeredagowane i ponownie zarejestrowane. To może obejmować pracę z kredytodawców hipotecznych dla każdej nieruchomości. Jest to często przeszkodą w rozwiązaniu, ponieważ niektórzy właściciele, którzy nie mają poważnych pretensji do HOA, mogą nie chcieć przechodzić przez kłopoty i koszty.

Ktoś musi przejąć majątek HOA

Twój HOA prawdopodobnie jest właścicielem przynajmniej części majątku deweloperskiego, takiego jak obszary wspólne (chodniki, garaż, dom kultury, a nawet części budynków, w których mieszkają właściciele).

Tytuł do HOA-owned części rozwoju musi być zazwyczaj przeniesione do innego podmiotu prawnego, gdy HOA jest rozwiązany, lub inaczej podzielone między poszczególnych właścicieli domów.

Możesz być w stanie sprzedać te aktywa do inwestora chętnego do przejęcia odpowiedzialności za utrzymanie. Większość inwestorów będzie oczekiwać rozsądnego zysku w zamian.

Pytania, które należy zadać prawnikowi ds. nieruchomości

• Jakie są wszystkie obowiązujące wymogi prawne i umowne wpływające na rozwiązanie naszej HOA?
• Ile hipotek i innych długów jest należnych naszej HOA, które musiałyby być spłacone lub refinansowane w trakcie rozwiązywania?
• Czy istnieje sposób na rozwiązanie obecnych problemów naszej HOA bez podejmowania ekstremalnych środków w postaci rozwiązania?
• Czy nasze dokumenty regulujące określają lub ograniczają to, kto mógłby przejąć majątek HOA po rozwiązaniu?