Een vereniging van huiseigenaren (HOA) is een rechtspersoon die een gemeenschap van woningen bestuurt, met een identiteit die losstaat van die van de gezamenlijke huiseigenaren-leden. Afhankelijk van de wetgeving van de staat is een HOA gewoonlijk een vennootschap of een organisatie zonder winstoogmerk, en als zodanig moet zij voldoen aan de wetgeving van de staat met betrekking tot zowel oprichting als ontbinding.

Tijdens de oprichting van de geplande gemeenschap of de condominiumvereniging speelt de HOA een sleutelrol bij het organiseren en vaststellen van de gemeenschapsstructuur en -regels. Tijdens de levensduur van de gemeenschap speelt de HOA ook een belangrijke rol bij de handhaving en het bestuur, het onderhoud en de reparatie van gemeenschappelijke ruimten, enzovoort.

Er kan echter een moment komen waarop de huiseigenaren van de gemeenschap, die in de meeste gevallen ook fungeren als vrijwillige bestuursleden van de HOA, van mening zijn dat het niet langer zinvol is om deze rechtspersoon in stand te houden. Misschien heeft een ramp toegeslagen en kan de gemeenschap haar huidige fysieke structuur niet langer handhaven of haar rekeningen niet langer betalen.

Het kan echter moeilijk zijn om een vereniging van huiseigenaren te ontbinden. Op basis van haar vennootschaps- of andere juridische status zal zij niet alleen moeten voldoen aan de toepasselijke staatswetten inzake ontbinding, maar ook aan de interne regels van de HOA (statuten, oprichtingsakte en hoofddocument, vaak bekend als convenanten, voorwaarden en beperkingen of CC&Rs). En het zal rekening moeten houden met de rechten van getroffen derden en lokale overheidsinstanties die vergunningen afgeven.

Meerderheid van leden moet instemmen met ontbinding van HOA

Omdat een HOA technisch gezien uit twee delen bestaat, de rechtspersoon plus zijn lidmaatschap, heeft het ene deel meestal de instemming en goedkeuring van het andere nodig om een extreme actie zoals ontbinding te ondernemen.

De eerste stap bij het ontbinden van een HOA is doorgaans het verkrijgen van de toestemming van een meerderheid van de huiseigenaren of leden, volgens de procedures die in de statuten of andere bestuursdocumenten zijn uiteengezet. Het exacte percentage kan ook worden gevonden in de bestuursdocumenten van de HOA of in de toepasselijke wetgeving van de staat.

Sommige staten vereisen een 100%, unaniem besluit, andere iets minder. In staten die de Uniform Common Interest Ownership Act (UCIOA) van 2008 hebben aangenomen, is bijvoorbeeld een meerderheid van 80% vereist voor het ontbinden van een HOA. (Vermont, Connecticut, Delaware en Washington staan op deze lijst.)

Wanneer een huiseigenaar niet deelneemt aan de stemming, telt dit vaak als een stem tegen ontbinding.

Rechten van derden en overeenkomsten moeten worden geëerbiedigd

Een HOA zal bijna altijd contracten hebben gesloten met derden, zoals kredietverstrekkers, leveranciers, enzovoort. Misschien heeft de HOA bijvoorbeeld een bouwlening afgesloten voor de bouw van de woningen, welke lening nog niet is afgelost.

Deze contracten kunnen niet zomaar worden opgezegd. Voor of tijdens de ontbinding zullen de HOA of haar leden de verplichtingen moeten aflossen, herfinancieren of opnieuw onderhandelen over de verschillende overeenkomsten.

Voorschriften van plaatselijke overheden moeten worden nageleefd

Om toestemming te krijgen voor de bouw van gebouwen en verbeteringen op het terrein en voor de exploitatie van de HOA, moest deze mogelijk voldoen aan voorwaarden die waren opgelegd door de overheidsinstantie of -instanties die de benodigde vergunningen of goedkeuringen verleenden.

Er kan bijvoorbeeld een voorwaarde zijn opgelegd dat de HOA gedurende een minimum aantal jaren actief moet zijn. Deze voorwaarden zullen moeten worden onderzocht en afgehandeld alvorens een opsplitsing van de HOA te overwegen. En de lokale overheid kan de eis hebben gesteld dat zij toestemming moet geven voordat de HOA kan worden ontbonden.

Interne procedures voor het ontbinden van HOA’s moeten worden gevolgd

Nadat u de toestemming hebt verkregen van het vereiste aantal huiseigenaren, moet u zich bezighouden met de specifieke aspecten van het opheffen van de rechtspersoon van uw HOA. Veel HOA’s bevatten in hun documentatie voorwaarden voor ontbinding, waaronder specifieke stappen en vereisten.

Afhankelijk van de vraag of de vereniging een vennootschap of een non-profitorganisatie is, heeft de overheid ook bepaalde vereisten voor het opheffen van de vereniging.

Nieuwe akten kunnen nodig zijn

In de akten van het onroerend goed van elke huiseigenaar kan een verwijzing naar de HOA zijn opgenomen. Als de HOA niet meer bestaat, moeten de akten wellicht worden herschreven en opnieuw worden opgemaakt. Dit zou de samenwerking met de hypotheekverstrekkers voor elk eigendom kunnen inhouden. Dit is vaak een struikelblok voor ontbinding, omdat sommige eigenaren die geen ernstige grieven tegen de HOA hebben, misschien niet de moeite en de kosten willen doen.

Iemand moet de activa van de HOA overnemen

Uw HOA is waarschijnlijk eigenaar van ten minste een deel van de eigendommen van het project, zoals de gemeenschappelijke ruimten (voetpaden, garage, gemeenschapscentrum, en zelfs delen van de gebouwen waar de eigenaren wonen).

De eigendomsrechten op de gedeelten van het project die eigendom zijn van de HOA, moeten gewoonlijk worden overgedragen aan een andere rechtspersoon wanneer de HOA wordt ontbonden, of anders worden verdeeld onder de individuele huiseigenaren.

U kunt deze activa misschien verkopen aan een investeerder die bereid is om de onderhoudsverantwoordelijkheden over te nemen. De meeste investeerders zullen in ruil daarvoor een redelijke winst verwachten.

Vragen aan uw vastgoedadvocaat

• Wat zijn alle toepasselijke wettelijke en contractuele vereisten die van invloed zijn op de ontbinding van onze HOA?
• Hoeveel hypothecaire en andere schulden heeft onze HOA, die in de loop van de ontbinding zouden moeten worden afbetaald of geherfinancierd?
• Is er een manier om de huidige problemen van onze HOA op te lossen zonder tot de uiterste maatregel van ontbinding over te gaan?
• Bepalen of beperken onze bestuursdocumenten wie de activa van de HOA na een ontbinding kan overnemen?