Undgå disse 6 svindelnumre i forbindelse med realkreditlån

Husejere, der forsøger at undgå tvangsauktion, er stressede og bange. De er blevet et hovedmål for svindlere, der udnytter sårbare mennesker som bytte. Nonprofit-organisationer og offentlige myndigheder arbejder sammen for at advare forbrugerne om faren ved svindel med realkreditlån og om, hvordan man undgår dem.

Mange realkreditsvindlere er blevet anholdt, men mange flere forsøger at udnytte boligejernes økonomiske problemer. Her er nogle eksempler på almindelige svindelnumre i forbindelse med realkreditlån.

Svindlere, der udgiver sig for at være officielle rådgivere

Flere mænd fra Florida blev arresteret i august 2011 og anklaget for at have bedraget boligejere under navnet Home Owners Protection Economics Inc., eller HOPE, som skulle efterligne navnet på HOPE NOW, en offentlig-privat alliance af långivere, almennyttige boligrådgivere og andre deltagere i realkreditbranchen. Svindlerne hævdede at have forbindelse til boligejernes långivere eller sagde, at de allerede var blevet godkendt til en låneændring under Home Affordable Modification Program (HAMP). De krævede et forhåndsgebyr for deres tjenester.

“Sidste år kom et par hen til mig ved et arrangement om hjælp til boligejere og fortalte mig, at de havde betalt, hvad de troede var HOPE NOW, 4.000 dollars for at hjælpe dem med en låneændring”, siger Faith Schwartz, administrerende direktør for HOPE NOW. “Svindlerne havde taget vores (HOPE NOW’s) dokumenter og breve og reproduceret dem, så de så legitime ud, og de brugte HOPENOWModificationsLLC.com som deres websted.”

Mange svindlere bruger lignende navne som statslige og nonprofit-programmer og tilføjer endda deres logoer til deres materialer.

For at undgå at blive fanget af en af disse svindelnumre bør “boligejere finde en legitim, gratis (Housing and Urban Development)-godkendt boligrådgiver ved at gå til HUD.gov”, siger Christy Romero, specialinspektør for Troubled Asset Relief Program. “Det er vigtigt at være klar over, at boligrådgivning er gratis.”

Offering to perform a mortgage audit

Den føderale handelskommission indgav en klage mod Sameer Lakhany fra Santa Ana, Calif.,

Reilly Dolan, assisterende direktør for finansiel praksis for FTC, siger: “En sælger ville ringe til boligejerne og sige, at han ville revidere deres realkreditdokumenter og bruge de overtrædelser, han kunne finde, til at tvinge deres långiver til at godkende en lånemodifikation. Svindlerne fortalte folk, at de fandt overtrædelser i 90 procent af tilfældene.”

Dolan siger, at disse typer svindel typisk beder om 1.000 til 5.000 dollars fra boligejerne, med et gennemsnitligt gebyr på 3.000 dollars.

Precision Law Center-ansatte hævdede at være HUD-godkendte boligrådgivere med kvalifikationer til at udføre lånerevisionerne, som de sagde ville være den eneste del af processen, der ikke var gratis.

FTC siger, at mere end 1 million dollars blev indsamlet af Precision Law Center.

Barbara Floyd Jones, programchef for forebyggelse af tvangsauktioner for NeighborWorks America, siger, at papirarbejdet for en lånerevision kan se legitimt ud, men hun siger, at forbrugerne kan undgå svindel ved proaktivt at kontakte en lokal HUD-godkendt boligrådgiver via HUD’s hjemmeside.

Penge-tilbage-garantier

Howard Shmuckler, ejer af The Shmuckler Group i Vienna, Va., … har indsamlet næsten 2,8 millioner dollars fra boligejere i nød ved at love dem, at han kunne garantere en låneændring under Home Affordable Modification Program. Han fortalte disse boligejere, at de skulle holde op med at betale deres realkreditlån og undgå kontakt med deres långivere.

“Enhver form for svindel med realkreditlån er forfærdelig, og Howard Shmucklers svindel var ødelæggende for hans ofre”, siger Romero. “Ofrene for disse svindelnumre mister ikke kun en masse penge, men de mister også den tid, hvor de kunne have arbejdet direkte med HAMP for at redde deres hjem. Mange svindlere fortæller folk, at de kan garantere en lånemodifikation eller garantere, at de kan stoppe en tvangsauktion, men desværre er en garanti aldrig mulig.”

En del af Shmucklers ofre kunne måske have været i stand til at ændre deres realkreditlån under HAMP, hvis de ikke var kommet så langt bagud med realkreditlånet ved at følge Shmucklers råd.

Shmuckler opkrævede penge for sine ikke-eksisterende tjenester. Jones advarer om, at nogle svindlere, der ved, at forbrugerne er blevet advaret mod at betale et forhåndsgebyr, nu venter til et andet eller tredje møde, før de beder om et gebyr.

Husejere bør aldrig betale et gebyr for hjælp til lånemodifikation. Statslige og almennyttige boligrådgivere yder denne service gratis.

Rådgiver dig til at stoppe med at kontakte din långiver

I marts 2012 blev tre svindlere anholdt for at have begået bedrageri mod californiske boligejere. De var Gregory og Cynthia Flahive, tidligere ægtefæller og medejere af Flahive Law Corporation, og firmaets administrerende advokat, Mike Johnson.

Ud over at kræve forhåndsgebyrer til gengæld for hjælp til lånemodifikation bad de Flahives en boligejer om at afvise sin långivers tilbud om en lånemodifikation. De fortalte den pågældende boligejer, at de kunne få en bedre aftale. I stedet blev hjemmet tabt til tvangsauktion i løbet af fire måneder.

“Vær på vagt over for enhver, der fortæller dig, at du skal holde op med at betale din långiver, eller som fortæller dig, at du skal holde op med at forsøge at kontakte din långiver,” siger Dolan. “Stol ikke på nogen, der siger, at de vil tale med din långiver på dine vegne. Tal altid direkte med din servicer.”

Falskrepræsenterede attorneys general settlement

“Attorneys general settlement med de fem største realkreditudlånere bragte en ny gruppe af mennesker frem, der ringer til boligejere og fortæller dem, at de repræsenterer långiveren,” siger Jones. “De vil bede om 500 dollars eller mere for at gøre det lettere for boligejerne at få penge fra forliget.”

Et andet almindeligt svindelnummer er, at boligejerne får at vide, at en opkalder er fra et statsligt organ med oplysninger om forliget om realkreditlån. Opkalderen beder om et bankrutenummer eller andre personlige oplysninger for at “lette tilbagebetalingen”, men derefter tømmer svindlerne bankkontoen.

Schwartz siger: “Folk er altid på udkig efter nye måder at få fat i boligejeres penge på. En af de nyeste er, at en svindler fortæller boligejeren, at de vil sætte deres penge ind på en deponeringskonto og beholde dem i løbet af låneændringsprocessen. Når pengene først er på kontoen, tømmer de dem og forsvinder.”

For at undgå denne svindel bør du aldrig give personlige finansielle oplysninger til nogen, der ringer. Og lad være med at betale et gebyr for boligrådgivning.

Mass joinder scam

Jones siger, at falske og endda legitime advokatfirmaer sender meddelelser til boligejere, herunder nogle, der ikke er i økonomiske vanskeligheder, som hævder, at boligejerne er blevet krænket af deres långivere og kan være berettiget til tilbagebetaling.

“Boligejerne får at vide, at de skal betale 2.000 dollars eller mere for at blive en del af retssagen, men ingen bør nogensinde betale for at blive en del af et gruppesøgsmål”, siger Jones.

Dolan siger, at Precision Law Center deltog i en mass joinder scam, hvor låntagere opfordres til at indgive separate retssager, men deler de juridiske gebyrer.

“Generelt får disse former for svindel 1.000 boligejere eller mere, der hver især betaler i gennemsnit 3.000 dollars”, siger Dolan. “Nogle gange bliver der anlagt en egentlig retssag på husejerens vegne, men som regel bliver retssagerne straks afvist på grund af manglende beviser.”

Betal aldrig et gebyr for at blive en del af et gruppesøgsmål. Enhver, der garanterer en lånemodifikation fra din långiver eller garanterer, at en tvangsauktion kan forhindres, kan ikke fortælle sandheden.

Anmelde et svindelnummer

Hvis du mener, at du er offer for et svindelnummer i forbindelse med realkreditlån, kan du kontakte et af følgende organer for at anmelde det.

• BBB.org/us/scam-source.
• FTC.gov eller ring på (877) 382-4357.
• PreventLoanScams.org eller ring på (866) 459-2162.
• HOPENOW.com eller (888) 995-4673.
• MakingHomeAffordable.gov.
• Sigtarp.gov/contact_hotline.shtml#theform eller ring (877) 744-2009.

Mens det er vigtigt at rapportere et muligt svindelnummer, siger Schwartz også, at boligejere skal være forsigtige med at fortælle deres servicere også straks.

“Hvis boligejerne har lyttet til en svindler og ikke har betalt deres realkreditlån eller har undgået kommunikation med deres långiver, er de nødt til at tage kontakt så hurtigt som muligt for at forhindre tvangsauktion, hvis det stadig er muligt,” siger Schwartz.

Uheldigvis vil det for nogle boligejere være for sent at stoppe tvangsauktionsprocessen.