Évitez ces 6 escroqueries d’allègement de prêt hypothécaire

Les propriétaires qui tentent d’éviter une saisie sont stressés et effrayés. Ils sont devenus une cible privilégiée des escrocs qui s’attaquent aux personnes vulnérables. Les organisations à but non lucratif et les agences gouvernementales travaillent ensemble pour avertir les consommateurs du danger des escroqueries d’allègement hypothécaire et de la façon de les éviter.

De nombreux escrocs hypothécaires ont été arrêtés, mais beaucoup d’autres tentent de profiter des difficultés financières des propriétaires. Voici quelques exemples d’escroqueries courantes en matière d’allégement hypothécaire.

Arnaqueurs se faisant passer pour des conseillers officiels

Plusieurs hommes de Floride ont été arrêtés en août 2011 et accusés d’avoir escroqué des propriétaires sous le nom d’une société appelée Home Owners Protection Economics Inc…, ou HOPE, censée imiter le nom de HOPE NOW, une alliance publique-privée de prêteurs, de conseillers en logement à but non lucratif et d’autres acteurs du secteur hypothécaire. Les escrocs prétendaient être en relation avec les prêteurs des propriétaires ou affirmaient que leur demande de modification de prêt avait déjà été approuvée dans le cadre du programme HAMP (Home Affordable Modification Program). L’année dernière, un couple est venu me voir lors d’un événement d’assistance aux propriétaires et m’a dit qu’il avait payé ce qu’il pensait être HOPE NOW 4 000 dollars pour les aider à modifier leur prêt », explique Faith Schwartz, directrice exécutive de HOPE NOW. « Les escrocs avaient pris nos documents et lettres (de HOPE NOW) et les avaient reproduits pour qu’ils aient l’air légitimes et avaient utilisé HOPENOWModificationsLLC.com comme site web. »

De nombreux escrocs utilisent des noms similaires à ceux des programmes gouvernementaux et à but non lucratif et ajoutent même leurs logos à leur matériel.

Pour éviter de se faire prendre par l’une de ces escroqueries, « les propriétaires devraient trouver un conseiller en logement légitime et gratuit (Housing and Urban Development) approuvé en allant sur HUD.gov », déclare Christy Romero, inspecteur général spécial pour le Troubled Asset Relief Program. « Il est important de réaliser que les conseils en matière de logement sont gratuits. »

Présentation d’un audit hypothécaire

La Federal Trade Commission a déposé une plainte contre Sameer Lakhany de Santa Ana, en Californie.., et les sociétés qu’il contrôlait, y compris le Precision Law Center, pour avoir fait payer des propriétaires pour un « audit de prêt médico-légal ».

Reilly Dolan, directeur adjoint pour les pratiques financières de la FTC, dit : « Un vendeur appelait les propriétaires et disait qu’il allait vérifier leurs documents hypothécaires et utiliser les violations qu’il pouvait trouver pour forcer leur prêteur à approuver une modification du prêt. Les escrocs disaient aux gens qu’ils trouvaient des violations dans 90 % des cas. »

Dolan dit que ces types d’escroqueries demandent généralement de 1000 à 5000 $ aux propriétaires, avec des frais moyens de 3000 $.

Les employés de Precision Law Center ont prétendu être des conseillers en logement approuvés par le HUD, avec des qualifications pour faire les vérifications de prêts, qui, selon eux, seraient la seule partie du processus qui n’était pas gratuite.

La FTC affirme que plus d’un million de dollars ont été collectés par le Precision Law Center.

Barbara Floyd Jones, directrice de programme pour les efforts de prévention des saisies pour NeighborWorks America, affirme que les documents administratifs pour un audit de prêt peuvent sembler légitimes, mais elle dit que les consommateurs peuvent éviter les arnaques en contactant de manière proactive un conseiller en logement local approuvé par le HUD via le site Web du HUD.

Garanties de remboursement

Howard Shmuckler, propriétaire de The Shmuckler Group à Vienna, Va…, a collecté près de 2,8 millions de dollars auprès de propriétaires en difficulté en leur promettant qu’il pourrait garantir une modification de leur prêt dans le cadre du Home Affordable Modification Program. Il a dit à ces propriétaires de cesser de faire leurs paiements hypothécaires et d’éviter tout contact avec leurs prêteurs.

« Toute arnaque à l’aide hypothécaire est horrible, et l’arnaque d’Howard Shmuckler a été dévastatrice pour ses victimes », dit Romero. « Les victimes de ces escroqueries ne perdent pas seulement beaucoup d’argent, mais elles perdent le temps où elles auraient pu travailler directement avec HAMP pour sauver leur maison. Beaucoup d’escrocs disent aux gens qu’ils peuvent garantir une modification de prêt ou garantir qu’ils peuvent arrêter une saisie, mais malheureusement une garantie n’est jamais possible. »

Certaines des victimes de Shmuckler auraient pu être en mesure de modifier leurs prêts hypothécaires en vertu du HAMP si elles n’étaient pas devenues si en retard sur l’hypothèque en suivant les conseils de Shmuckler.

Shmuckler a facturé ses services inexistants. Jones prévient que certains escrocs, sachant que les consommateurs ont été mis en garde contre le paiement d’un honoraire initial, attendent maintenant une deuxième ou troisième rencontre avant de demander un honoraire.

Les propriétaires ne devraient jamais payer un honoraire pour une aide à la modification de prêt. Les conseillers en logement gouvernementaux et à but non lucratif fournissent ce service gratuitement.

Vous conseiller de cesser de contacter votre prêteur

En mars 2012, trois escrocs ont été arrêtés pour avoir commis des fraudes contre des propriétaires californiens. Il s’agissait de Gregory et Cynthia Flahive, ex-conjoints et copropriétaires de Flahive Law Corporation, et de l’avocat directeur du cabinet, Mike Johnson.

En plus d’exiger des frais initiaux en échange d’une aide à la modification de prêt, les Flahive ont dit à un propriétaire de rejeter l’offre de modification de prêt de son prêteur. Ils ont dit à ce propriétaire qu’ils pouvaient obtenir un meilleur accord. Au lieu de cela, la maison a été perdue par saisie en quatre mois.

« Méfiez-vous de toute personne qui vous dit d’arrêter de payer votre prêteur ou qui vous dit d’arrêter d’essayer de contacter votre prêteur », dit Dolan. « Ne faites pas confiance à quelqu’un qui dit qu’il va parler à votre prêteur en votre nom. Parlez toujours directement à votre servicer. »

Règlement des avocats généraux mal représentés

« Le règlement des avocats généraux avec les cinq plus grands prêteurs hypothécaires a fait apparaître un nouveau groupe de personnes qui appellent les propriétaires et leur disent qu’ils représentent le prêteur », dit Jones. « Ils demandent 500 $ ou plus pour faciliter l’obtention de l’argent du règlement par les propriétaires. »

Une autre escroquerie courante consiste à dire aux propriétaires qu’un appelant vient d’une agence gouvernementale et qu’il a des informations sur le règlement hypothécaire. L’appelant demande un numéro d’acheminement bancaire ou d’autres informations personnelles pour « faciliter le remboursement », mais ensuite les escrocs vident le compte bancaire.

Schwartz dit, « Les gens sont toujours à la recherche de nouveaux moyens pour obtenir l’argent des propriétaires. L’une des plus récentes consiste pour un escroc à dire au propriétaire qu’il va placer son argent sur un compte séquestre et le conserver pendant le processus de modification du prêt. Une fois l’argent sur le compte, ils le vident et disparaissent. »

Pour éviter cette escroquerie, ne donnez jamais d’informations financières personnelles à quiconque vous appelle. Et ne payez pas de frais pour des conseils en matière de logement.

Mass joinder scam

Jones dit que des cabinets d’avocats faux et même légitimes envoient des avis aux propriétaires, y compris certains qui ne sont pas en détresse financière, qui prétendent que les propriétaires ont été lésés par leurs prêteurs et peuvent être admissibles à une restitution.

« On dit aux propriétaires de payer 2 000 $ ou plus pour faire partie du procès, mais personne ne devrait jamais payer pour faire partie d’un recours collectif », dit Jones.

Dolan dit que le Precision Law Center a participé à une escroquerie de jonction de masse, dans laquelle les emprunteurs sont invités à déposer des poursuites séparées mais à partager les frais juridiques.

« Généralement, ces types d’escroqueries obtiennent 1 000 propriétaires ou plus, chacun payant en moyenne 3 000 $ », dit Dolan. « Parfois, un véritable procès est intenté au nom du propriétaire, mais en général, les poursuites sont immédiatement rejetées par le tribunal pour manque de preuves. »

Ne payez jamais de frais pour faire partie d’un procès en action collective. Quiconque garantit une modification de prêt de votre prêteur ou garantit qu’une forclusion peut être évitée ne peut pas dire la vérité.

Dénoncer une escroquerie

Si vous pensez être victime d’une escroquerie d’allègement hypothécaire, vous pouvez contacter l’une des agences suivantes pour la signaler.

• BBB.org/us/scam-source.
• FTC.gov ou appelez (877) 382-4357.
• PreventLoanScams.org ou appelez (866) 459-2162.
• HOPENOW.com ou (888) 995-4673.
• MakingHomeAffordable.gov.
• Sigtarp.gov/contact_hotline.shtml#theform ou appelez le (877) 744-2009.

Bien qu’il soit important de signaler une éventuelle escroquerie, Schwartz dit aussi que les propriétaires doivent prendre soin de prévenir immédiatement leurs servicers, aussi.

« Si les propriétaires ont écouté un escroc et n’ont pas payé leur hypothèque ou ont évité la communication avec leur prêteur, ils doivent entrer en contact dès que possible pour empêcher la forclusion si c’est encore possible », dit Schwartz.

Malheureusement, pour certains propriétaires, il sera trop tard pour arrêter le processus de forclusion.

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