Du er sikkert bekendt med udtrykket “cash cow”.

Det bruges til at beskrive fast ejendom, der genererer en betydelig mængde penge i forhold til købsprisen og ejeromkostningerne.

Cash cow fast ejendom findes oftest i klasse C-ejendomme.

Denne ejendomstype er ikke den rette for alle investorer, men hvis din investeringsstrategi fokuserer på cashflow, skal du læse videre for at få at vide, om klasse C-ejendom er den rette for dig.

De fire ejendomsklasser

Ejendomsklasser giver en generel måde at rangordne ejendomme på fra gode til dårlige eller fra mindst risikable til mest risikable. Der findes fire ejendomsklasser for fast ejendom:

• Klasse A
• Klasse B
• Klasse C
• Klasse D

Tilbage i skolen havde du sikkert A-studerende, B-studerende osv. Klassifikationer af fast ejendom fungerer på samme måde. For eksempel anses en klasse A-ejendom for at være bedre og mindre risikabel og en klasse B, mens klasse B er bedre og mindre risikabel end klasse C-ejendomme.

De fleste investorer fokuserer kun på de tre første klasser.

Ejendomme i klasse D er attraktive for investorer med en ekstremt høj risikotolerance og adgang til store kapitalmængder, som kan lide at spekulere i et højt afkastniveau. Denne type ejendom er blevet forsømt år efter år, kræver omfattende reparationer og opdatering og står ofte tom eller er beboet af husbesættere.

I resten af denne artikel vil vi fokusere på de tre første: A, B og C.

Hvad gør en ejendom til klasse A, klasse B eller klasse C?

Selv om der ikke er nogen standarder i ejendomsbranchen, der bruges til at klassificere ejendomme, er der flere retningslinjer, som investorer kan følge for at forstå, om en ejendom er klasse A, klasse B eller klasse C:

• Age
• Afstand
• Location
• Amenities
• Tenants
• Cash flow
• Appreciation

I lighed med cap rates bør ejendomsklassificering kun anvendes ved sammenligning af ejendomme på det samme marked eller delmarked.

På samme måde som en cap rate på 4 % kan være fantastisk på ét marked, men forfærdelig på et andet, kan en klasse A-ejendom i Tucson nemt blive klassificeret som en klasse C-ejendom i Los Angeles. Så hvis du får at vide, at et hus er klasse B, skal du sørge for at spørge sælgeren, hvilke klassificeringskriterier de bruger.

Det er også vigtigt at bemærke, at ejendomsklasser også kan være forskellige, når man sammenligner ejendomstyper, f.eks. enfamilie- vs. flerfamilie- vs. erhvervsejendomme.

Den vigtigste grund til, at investorer køber udlejningsejendomme, er den genererede cash flow-strøm. Hvis pengestrømmen bliver mindre forudsigelig, stiger risikoen ved at investere i ejendommen.

Ejendomsklasser giver en investor mulighed for hurtigt at forstå, hvor en specifik ejendom ligger på risiko- og belønningslinjen.

Da en ejendom i klasse A f.eks. er nybygget, vil driftsudgifterne være lavere og lejerkvaliteten bedre, fordi den er nybygget. Der er også mindre risiko for, at pengestrømmen bliver afbrudt. Men til gengæld for mindre risiko er ejendomspriserne højere, og NOI’erne (nettodriftsindtægterne) er lavere, hvilket igen skaber lave cap-renter.

Ejendomme i klasse C befinder sig i den modsatte ende af risiko- og belønningsspektret. Selv om der er større risiko, er der også mulighed for en større belønning, når den øgede risiko minimeres.

Hvad er klasse C-ejendomme?

Klasse C-ejendomme befinder sig i den modsatte ende af risiko- og belønningsspektret. Selv om den ikke tilbyder den samme afbalancerede blanding af risiko og belønning, som klasse B-ejendomme gør, kan klasse C-ejendomme være et godt match for investorer, der er villige til at acceptere en mere kalkuleret risiko til gengæld for en større belønning.

Da klasse C-ejendomme normalt er placeret i områder med lavere indkomst eller forsømte områder, er mængden af værdistigning lav og nogle gange ikke-eksisterende. Klasse C-udlejningsejendomme er dog kendt for den store mængde cash flow, de producerer, hvilket har givet dem tilnavnet “cash cow”.”

Kendetegn ved klasse C-ejendomme

De følgende kendetegn ved klasse C-ejendomme vil være med til at forklare, hvorfor denne klasse af udlejningsejendomme kan producere store mængder cash flow uden at stige i værdi.

1. Alder

Husene er generelt mellem 20 og 30 år gamle og beskrives normalt som et “grundlæggende” sted at bo. Ejendomme i klasse C forbliver normalt klasse C, selv når ejendommen bliver ældre, og der bygges flere nye boliger. Det skyldes, at nybyggeri normalt er rettet mod markedssegmenterne luksuskøbere og lejere.

2. Tilstand

Finishings og inventar er under gennemsnittet og forældede. Ejendommen har normalt udskudt vedligeholdelse og kan kræve yderligere kapitalinvesteringer for at udskifte taget eller HVAC-systemet eller opdatere mekaniske systemer såsom VVS og el.

3. Beliggenhed

Nabolag er områder med lavere indkomst med kvartervurderinger på 2 til 3 stjerner. Skoledistrikterne er under gennemsnittet, og kriminalitet som vandalisme og småtyveri kan være høj.

4. Faciliteter

Basale nærbutikker og forretninger såsom pantelånere og checkindløserforretninger, der betjener en kundekreds med lavere indkomst, findes ofte i kvarterer med klasse C-ejendomme.

Større indkøbscentre og underholdningscentre kan ligge i en vis afstand, og lejerne i klasse C-udlejningsejendomme i byområder er afhængige af brugen af offentlig transport.

5. Lejerne

Lejere i klasse C er normalt lejere med lavere indkomst eller Section 8-lejere. Lejeromsætning og udgifter til uerholdelige fordringer er højere. Nogle ejendomsinvestorer kan dog godt lide klasse C-udlejningsejendomme, fordi de mener, at lejeren ikke har andre steder at gå hen.

På grund af ejendommens alder og lejernes kvalitet er vedligeholdelses- og reparationsomkostningerne også højere, selv om de øgede driftsudgifter opvejes af et sundere cashflow.

I en økonomisk nedgang kan lejere med middelindkomst i klasse B-ejendomme flytte til klasse C på grund af et jobtab eller et forsøg på at spare penge.

6. Cashflow

Ejendomme i klasse C har en lavere anskaffelsespris og et højere niveau af lejeindtægter i forhold til købsprisen, hvilket skaber en relativt solid og konstant cashflowstrøm. Selv med et højere niveau af reparationsudgifter kan NOI (nettodriftsindtægter), cap rates og det samlede afkast i klasse C-ejendomme være større end klasse B eller A.

For konsekvent at generere et højt niveau af cashflow i klasse C-udlejningsejendomme skal ledelsen være meget mere praktisk orienteret. Brug af et ejendomsadministrationsselskab med erfaring med klasse C-ejendomme og lejere kan hjælpe med at holde ejendommen fra at blive vandaliseret og lejertyveri på et minimum.

7. Værditilvækst

Investorer køber klasse C-udlejningsejendomme for det cash flow, de kan producere, ikke for værditilvækst. På grund af klasse C-ejendommens alder og beliggenhed er der ringe sandsynlighed for, at markedsværdien stiger betydeligt.

På den anden side er der også ringe chance for, at markedsværdien af en klasse C-ejendom falder. Det skyldes, at bygherrer og ejendomsmæglere fokuserer på boligtyperne klasse B og A, hvilket er med til at holde udbud og efterspørgsel af klasse C-udlejningsejendomme i balance.

8. Værditilvækst

Generelt set er klasse C ikke stedet, hvor man skal lede efter investeringer i ejendomme med værditilvækst. På grund af kvarterets og lejernes karakteristika er det ikke sikkert, at det at bruge penge på at opgradere en klasse C-ejendom resulterer i højere huslejer eller øget ejendommens markedsværdi.

9. Finansiering

Finansiering af klasse C-ejendomme er vanskeligere end klasse B eller A, især hvis ejendommen har en betydelig mængde udskudt vedligeholdelse. Rentesatserne er højere, og långivere forventer, at låntagerne opretholder et højere niveau af tomgangsreserver for at sikre, at der er midler til rådighed, hvis lejerudskiftningen eller reparationsomkostningerne er større end forventet.

Men fordi klasse C-udlejningsejendomme ofte er de mest overkommelige boliger på et marked, kan ejendomsinvestorer kvalificere sig til forskellige lokale og statslige incitamenter. Et eksempel er LIHTC eller Low-Income Housing Tax Credit. Det føderale program administreres af hver enkelt stat og giver skattefradrag og skattelettelser til investorer, der tilbyder deres ejendom som overkommelige boliger til lejere med lavere indkomst.

Sådan finder du klasse C-ejendom

En måde at lede efter klasse C-udlejningsejendomme på er på Roofstocks markedsplads.

Søgning efter ejendomsklasse er ikke tilgængelig, fordi ejendomsklasserne er forskellige fra marked til marked. Du kan dog foretage din søgning ved hjælp af en række andre kriterier:

• Ejendommens alder: Fra 20 til 30 år eller mere, med en oprindelig opførelsesdato på omkring år 1990 eller ældre
• Kvartervurdering: En, to eller tre stjerner
• Skolevurdering: En, to eller tre stjerner
• Rating på 5 eller mindre, hvor 10 er de bedste eller mest eksklusive skoledistrikter
• Cap rate: Højere end markedsgennemsnittet på grund af den større nettoindtægt i forhold til ejendommens lavere købspris
• Section 8: For at finde nøglefærdige udlejningsejendomme, der allerede er kvalificeret som billige boliger

Er det en god idé at investere i klasse C-ejendomme?

Investorer i udlejningsejendomme, der udelukkende fokuserer på cashflow, kan finde, at klasse C-ejendomme er den perfekte investering.

Pros ved at investere i klasse C-huse

• Cashflowet og cap-raterne på klasse C-ejendomme er højere, fordi købspriserne er lavere
• Højere cashflow giver investorerne mulighed for at betale lånet hurtigere ned
• Låntager turnover kan være lav i nogle klasse C-ejendomme, fordi lejerne ikke har andre steder at gå hen og ikke har råd til at købe et hus
• Efterspørgslen efter de billige boliger, som klasse C-lejeboliger giver, er konstant stærk på de fleste markeder i hele U.S.
• Mange investorer køber ikke klasse C-ejendomme på grund af det højere risikoniveau, så der er mindre konkurrence fra andre købere i klasse C-kategorien
• En attraktiv exitstrategi med et klasse C-hus er at strukturere en lejeoption med lejeren, hvilket giver dem mulighed for at bruge en del af en lidt højere husleje til at opbygge deres udbetaling over tid

Konsekvenser ved at investere i klasse C-huse

• Klasse C-ejendomme stiger ikke væsentligt i værdi
• Værditilvækstmuligheder findes generelt ikke i klasse C-huse
• Ejendommen kan have brug for betydelige reparationer og kapitalinvesteringer
• Førvaltning af en klasse C-udlejningsejendom er meget mere arbejdskrævende og kræver en ejendomsadministrator med erfaring i denne ejendomsklasse

Sluttanker

Der er en ejendomsklasse til hver type investeringsstrategi: Klasse A, klasse B og klasse C.

Ejendom i klasse A er ikke den billigste, fordi den normalt er den sikreste. Udlejningsejendomme i klasse B tilbyder den perfekte blanding af risiko og belønning med en højere NOI og en lavere købspris sammenlignet med A.

Hvis du fokuserer på cashflow – og potentielt masser af det – kan klasse C-ejendomme være præcis, hvad du leder efter:

• Udlejningsejendomme i klasse C er ofte kendt som en “cash cow” på grund af de rigelige mængder af penge, der genereres.
• Lejlighedsprocenten og reparationsomkostningerne kan være højere, selv om mange lejere bliver år efter år, fordi de ikke har andre steder at tage hen.
• Køb af klasse C-ejendomme er billigere, mens behovet for arbejdskraftintensiv ejendomsadministration er højere.