Du känner säkert till uttrycket ”kassako”.

Det används för att beskriva fastigheter som genererar en betydande summa pengar jämfört med inköpspriset och ägandekostnaden.

Fastigheter med kassako återfinns oftast i klass C-fastigheter.

Denna fastighetstyp passar inte alla investerare, men om din investeringsstrategi är inriktad på kassaflöde kan du läsa vidare för att få reda på om klass C-fastigheter är rätt för dig.

De fyra fastighetsfastighetsklasserna

Fastighetsklasser är ett allmänt sätt att rangordna fastigheter från bra till dålig, eller från minst riskfylld till mest riskfylld. Det finns fyra fastighetsfastighetsklasser:

• Klass A
• Klass B
• Klass C
• Klass D

I skolan hade du förmodligen A-studenter, B-studenter osv. Klassificeringar av fastigheter fungerar på samma sätt. Till exempel anses en fastighet i klass A vara bättre och mindre riskfylld och en klass B, medan klass B är bättre och mindre riskfylld än en fastighet i klass C.

De flesta investerare fokuserar endast på de tre första klasserna.

Fastigheter i klass D är attraktiva för investerare med extremt hög risktolerans och tillgång till stora mängder kapital som gillar att spekulera i en hög avkastning. Denna typ av fastigheter har försummats år efter år, kräver omfattande reparationer och uppdateringar och är ofta tomma eller ockuperade av husockupanter.

För återstoden av den här artikeln kommer vi att fokusera på de tre första klasserna: A, B och C.

Vad gör en fastighet till klass A, klass B eller klass C?

Och även om det inte finns några standarder i fastighetsbranschen som används för att klassificera fastigheter finns det flera riktlinjer som investerare kan följa för att förstå om en fastighet tillhör klass A, klass B eller klass C:

• Age
• Condition
• Location
• Amenities
• Tenants
• Cash flow
• Appreciation

I likhet med cap rates bör fastighetsklassificering endast användas för att jämföra fastigheter på samma marknad eller delmarknad.

På samma sätt som en cap rate på 4 % kan vara bra på en marknad men fruktansvärd på en annan, kan en fastighet i klass A i Tucson lätt klassas som en fastighet i klass C i Los Angeles. Så om du får veta att ett hus är klass B, se till att fråga säljaren vilka klassificeringskriterier de använder.

Det är också viktigt att notera att fastighetsklasser också kan skilja sig åt när man jämför fastighetstyper, som enbostadshus vs flerfamiljshus vs kommersiella fastigheter.

Den främsta anledningen till att investerare köper hyresfastigheter är för det kassaflöde som genereras. Om kassaflödet blir mindre förutsägbart ökar risken med att investera i fastigheten.

Fastighetsklasser gör det möjligt för en investerare att snabbt förstå var en specifik fastighet ligger längs risk- och belöningslinjen.

För att en fastighet i klass A till exempel är nybyggd kommer driftskostnaderna att vara lägre och hyresgästkvaliteten bättre. Det finns också mindre risk för att kassaflödesflödet avbryts. Men i utbyte mot mindre risk är fastighetspriserna högre och NOI:erna (nettodriftsinkomsterna) lägre, vilket i sin tur skapar låga cap-räntor.

Fastigheter i klass C befinner sig i motsatt ände av risk- och belöningsspektrumet. Även om det finns en större risk finns det också potential för en större belöning när den ökade risken minimeras.

Vad är klass C-fastigheter?

Klass C-fastigheter befinner sig i motsatt ände av risk- och belöningsspektrumet. Även om den inte erbjuder samma balanserade blandning av risk och belöning som klass B-fastigheter gör, kan klass C-fastigheter vara en bra matchning för investerare som är villiga att acceptera en mer kalkylerad risk i utbyte mot en större belöning.

Om klass C-fastigheter ligger vanligen i områden med lägre inkomster eller försummade områden, är uppskattningen låg och ibland obefintlig. Hyresfastigheter av klass C är dock kända för den stora mängd kassaflöde som de producerar, vilket har gett dem smeknamnet ”cash cow”.”

Kännetecken för fastigheter av klass C

De följande kännetecknen för fastigheter av klass C hjälper till att förklara varför denna klass av hyresfastigheter kan producera stora mängder kassaflöde utan att öka i värde.

1. Ålder

Husen är i allmänhet mellan 20 och 30 år gamla och brukar beskrivas som en ”enkel” bostad. Fastigheter i klass C förblir vanligtvis klass C, även när fastigheten blir äldre och fler nya bostäder byggs. Det beror på att nybyggnationer vanligtvis är inriktade på marknadssegmenten lyxköpare och hyresgäster.

2. Skick

Finishings och inventarier är under genomsnittet och föråldrade. Fastigheten har normalt uppskjutet underhåll och kan kräva ytterligare kapitalinvesteringar för att byta ut taket eller HVAC-systemet, eller uppdatera mekaniska system som VVS och el.

3. Läge

Närområden är områden med lägre inkomster med grannskapsbetyg på 2 till 3 stjärnor. Skoldistrikten ligger under genomsnittet och brott som vandalism och småstölder kan vara höga.

4. Bekvämligheter

Basiska närbutiker och företag som pantbanker och checkräkningskontor som betjänar en kundkrets med lägre inkomster finns ofta i stadsdelar med klass C-fastigheter.

Större köpcentrum och nöjescentrum kan ligga en bit bort, och hyresgäster i hyresfastigheter i stadsklass C är beroende av att använda kollektivtrafik.

5. Hyresgäster

Hyresgäster i klass C är vanligtvis hyresgäster med lägre inkomster eller Section 8-hyresgäster. Hyresgästernas omsättning och kostnader för osäkra fordringar är högre. Vissa fastighetsinvesterare gillar dock hyresfastigheter i klass C eftersom de anser att hyresgästen inte har någon annanstans att ta vägen.

På grund av fastighetens ålder och hyresgästernas kvalitet är underhålls- och reparationskostnaderna också högre, även om de ökade driftskostnaderna uppvägs av ett sundare kassaflöde.

I en ekonomisk nedgång kan hyresgäster med medelinkomsttagare i klass B-fastigheter flytta till klass C på grund av att de förlorat sitt arbete eller i ett försök att spara pengar.

6. Kassaflöde

Fastigheter i klass C har ett lägre anskaffningspris och en högre nivå av hyresintäkter i förhållande till inköpspriset, vilket skapar ett relativt solitt och konsekvent kassaflöde. Även med en högre nivå av reparationskostnader kan NOI (nettodriftsinkomst), cap rate och den totala avkastningen i fastigheter i klass C vara högre än i klass B eller A.

För att konsekvent generera ett högt kassaflöde i hyresfastigheter i klass C måste förvaltningen vara mycket mer handfast. Genom att använda ett fastighetsförvaltningsföretag som har erfarenhet av fastigheter och hyresgäster i klass C kan man se till att fastigheten inte vandaliseras och att hyresgäststölder minimeras.

7. Uppvärdering

Investerare köper hyresfastigheter i klass C för det kassaflöde som de kan producera, inte för att de ska värderas. På grund av klass C-fastigheters ålder och läge är sannolikheten liten för att marknadsvärdet ska öka avsevärt.

Å andra sidan finns det också en liten chans att marknadsvärdet på en klass C-fastighet ska sjunka. Det beror på att byggare och fastighetsrekonstruktörer fokuserar på bostadstyper av klass B och A, vilket bidrar till att hålla utbud och efterfrågan på hyresfastigheter av klass C i balans.

8. Värdeökning

Generellt sett är klass C inte platsen att leta efter fastighetsinvesteringar med värdeökning. På grund av grannskapets och hyresgästernas egenskaper kan det inte vara så att spendera pengar på att uppgradera en fastighet i klass C resulterar i högre hyror eller ökat marknadsvärde för fastigheten.

9. Finansiering

Finansiering av fastigheter i klass C är svårare än klass B eller A, särskilt om fastigheten har en betydande mängd uppskjutet underhåll. Räntorna är högre och långivarna förväntar sig att låntagarna upprätthåller en högre nivå av vakansreserver för att säkerställa att medel finns tillgängliga om hyresgästomsättningen eller reparationskostnaderna är större än beräknat.

Då hyresfastigheter i klass C ofta är de mest prisvärda bostäderna på en marknad kan fastighetsinvesterare dock kvalificera sig för olika lokala och statliga stimulansåtgärder. Ett exempel är LIHTC eller Low-Income Housing Tax Credit. Det federala programmet administreras av varje delstat och ger skattelättnader och avdrag för investerare som erbjuder sina fastigheter som prisvärda bostäder för hyresgäster med lägre inkomster.

Hur man hittar klass C-fastigheter

Ett sätt att leta efter hyresfastigheter av klass C är på Roofstocks marknadsplats.

Sökning efter fastighetsklass är inte tillgänglig eftersom fastighetsklasserna skiljer sig åt från marknad till marknad. Du kan dock göra din sökning med hjälp av en rad andra kriterier:

• Fastighetens ålder: Från 20 till 30 år eller mer, med ett ursprungligt byggnadsdatum omkring år 1990 eller äldre
• Kvartersbetyg: En, två eller tre stjärnor
• Skolklassificering: Betyg: 5 eller mindre, där 10 är de bästa eller mest exklusiva skoldistrikten
• Kapslingskvot: Högre än marknadsgenomsnittet på grund av den större nettointäkten jämfört med fastighetens lägre inköpspris
• Section 8: För att hitta nyckelfärdiga hyresfastigheter som redan är kvalificerade som bostäder till överkomligt pris

Är det en bra idé att investera i klass C-fastigheter?

Investerare i hyresfastigheter som enbart är inriktade på kassaflöde kan tycka att klass C-hus är den perfekta investeringen.

Fördelar med att investera i klass C-hus

• Kassaflöde och cap-räntor på klass C-fastigheter är högre eftersom inköpspriserna är lägre
• Högre kassaflöde gör att investerare kan betala av lånet snabbare
• Hyresgäst. omsättningen kan vara låg i vissa klass C-fastigheter eftersom hyresgästerna inte har någon annanstans att ta vägen och inte har råd att köpa ett hus
• Efterfrågan på de prisvärda bostäder som hyresrätter i klass C erbjuder är konstant stark på de flesta marknader i hela U.S.
• Många investerare köper inte fastigheter i klass C på grund av den högre risknivån, så det finns mindre konkurrens från andra köpare i klass C-kategorin
• En attraktiv exitstrategi med ett hus i klass C är att strukturera ett hyresavtal med hyresgästen, så att de kan använda en del av en något högre hyresbetalning för att bygga upp sin handpenning med tiden

Nackdelar med att investera i hus i klass C

• Fastigheter i klass C ökar inte nämnvärt i värde
• Möjligheterna att skapa mervärde finns i allmänhet inte i hus i klass C
• Fastigheten kan behöva betydande reparationer och kapitalinvesteringar
• Förvaltningen av en hyresfastighet i klass C är mycket mer arbetsintensiv och kräver en fastighetsförvaltare med erfarenhet av denna fastighetsklass

Sluttliga tankar

Det finns en fastighetsklass för varje typ av investeringsstrategi: Klass A, klass B och klass C.

Fastigheter i klass A är inte billigast eftersom de oftast är säkrast. Hyresfastigheter i klass B erbjuder den perfekta blandningen av risk och belöning, med en högre NOI och ett lägre inköpspris jämfört med A.

Om du fokuserar på kassaflöde – och potentiellt mycket av det – kan hyresfastigheter i klass C vara precis vad du letar efter:

• Hyresfastigheter i klass C kallas ofta för en ”kassako” på grund av de rikliga mängder pengar som genereras.
• Lokaliteten och reparationskostnaderna kan vara högre, även om många hyresgäster stannar år efter år eftersom de inte har någon annanstans att ta vägen.
• Köp av fastigheter i klass C är billigare medan behovet av arbetsintensiv fastighetsförvaltning är högre.