Como el coste de la vivienda sigue aumentando en todo el país, a las familias les resulta cada vez más difícil llegar a fin de mes. De hecho, muchas familias de bajos ingresos gastan el 56% de sus ingresos mensuales en el alquiler, según la Reserva Federal.

Los vales de vivienda de la Sección 8 proporcionan a los inquilinos un hogar seguro y bien mantenido, al tiempo que ofrecen a los inversores en bienes raíces de la Sección 8 un flujo de caja potencialmente fuerte, un grupo de inquilinos preseleccionados y una propiedad de alquiler con muy baja rotación de inquilinos.

¿Qué son las viviendas de la Sección 8?

La Sección 8 forma parte de la Ley de Vivienda y Desarrollo Comunitario de 1974, creada para ayudar a los inquilinos de bajos ingresos.

El programa es supervisado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) y es administrado por la agencia local de vivienda pública (PHA) que se encuentra en los 50 estados.

Los requisitos para que un inquilino sea elegible para la Sección 8 varían de un estado a otro y se basan en los ingresos y el tamaño de la familia. Si son aprobados, los inquilinos de la Sección 8 reciben vales de alquiler que pagan hasta el 70% de su alquiler mensual y los costos de servicios públicos.

Cómo funciona la Sección 8 de Bienes Raíces

Aquí hay un resumen de cómo funciona la Sección 8 de bienes raíces para los inversionistas de la propiedad y los inquilinos con vales de vivienda.

Sección 8 basada en el inquilino vs. Sección 8 basada en el proyecto

• Los vales de la Sección 8 basados en el inquilino se mueven con el inquilino. Son difíciles de obtener y los inquilinos suelen esperar años para recibir uno. Una vez que lo consiguen, hay reglas estrictas que el inquilino debe seguir para no perder el vale y tener que volver a solicitarlo.
• Los vales de la Sección 8 basados en proyectos están vinculados a una propiedad específica. Si el inquilino se muda, la propiedad sigue siendo la Sección 8 para el siguiente residente calificado.

Cómo califican los inquilinos para la Sección 8

Las PHAs estatales determinan la elegibilidad para los vales de vivienda basados en el ingreso bruto total y el tamaño de la familia. La asistencia se limita a los ciudadanos estadounidenses y a ciertas categorías de no ciudadanos que tienen un estatus de inmigración elegible.

Los ingresos totales de la familia no pueden superar el 50% de los ingresos medios del país o del área metropolitana donde vive la familia, en la mayoría de los casos. Las PHAs por ley deben proporcionar el 75% de sus vales a los solicitantes cuyos ingresos no superen el 30% de los niveles de ingresos medios del área que son publicados por el HUD.

Los inquilinos que solicitan asistencia de la Sección 8 deben proporcionar a la PHA información sobre los ingresos de la familia, los activos y la composición de la familia. Una vez que la PHA verifica la información del solicitante, la agencia determina la elegibilidad del programa y el monto del pago de la asistencia para la vivienda. Luego, el inquilino entra en una lista de espera para una propiedad de la Sección 8 disponible si no hay una disponible de inmediato.

El inquilino, el propietario, la PHA y el HUD en la Sección 8

Los inquilinos, los propietarios, la PHA y el HUD desempeñan funciones específicas en las viviendas de la Sección 8:

El inquilino: Después de que la PHA aprueba el contrato de arrendamiento y la casa que el inquilino quiere alquilar, el inquilino firma un contrato de arrendamiento de un año como mínimo con el propietario. El arrendador puede exigir un depósito de seguridad, dependiendo de la legislación local en materia de vivienda. Al final del contrato, el propietario y el inquilino pueden renovar el contrato o permanecer mes a mes, si el propietario lo permite.
Los inquilinos deben seguir los términos del contrato, mantener la propiedad en buenas condiciones y notificar a la PHA de cualquier cambio en los ingresos o la composición de la familia.

El propietario: Después de pasar la inspección de la propiedad por parte de la PHA, el propietario debe proporcionar al inquilino una vivienda segura y en buen estado y un alquiler razonable durante el período en que la vivienda esté ocupada por el inquilino de la Sección 8. El propietario también debe proporcionar todos los servicios acordados y cumplir con los términos del contrato de arrendamiento.

PHA: La PHA administra el programa de vales de la Sección 8 a nivel local, examina los ingresos del inquilino y la composición de la familia, e inspecciona los estándares de calidad de la propiedad de alquiler anualmente. Si el arrendador no cumple con las obligaciones del propietario en virtud del contrato de arrendamiento, la PHA puede rescindir los pagos de los vales de vivienda al arrendador.

HUD: El HUD supervisa los programas de la PHA para garantizar que las normas se cumplan correctamente, proporciona fondos a las PHA para realizar los pagos de asistencia a la vivienda y revisa las solicitudes de la PHA para obtener fondos adicionales a medida que el dinero esté disponible.

Pros y contras de invertir en bienes raíces de la Sección 8

En un momento u otro, casi todos los inversionistas de propiedades de alquiler unifamiliares serán preguntados por un posible inquilino si aceptan vales de vivienda de la Sección 8. La decisión de alquilar o no a un inquilino de la Sección 8 depende del inversor, de la estrategia de inversión y de la propiedad.

Aquí están algunos de los principales pros y contras de los bienes raíces de la Sección 8.

Pros de la Sección 8

• Ingresos de alquiler mensuales estables y garantizados con el gobierno pagando hasta el 70% del alquiler mensual del inquilino de la Sección 8 y las facturas de servicios públicos.
• Las tasas de desocupación en los inmuebles de la Sección 8 pueden ser más bajas porque los inquilinos tienden a quedarse en el lugar donde están y a renovar año tras año.
• Rápidos turnos de unidades y períodos de arrendamiento porque en muchos mercados hay una lista de espera de inquilinos de la Sección 8 que buscan una vivienda para alquilar.
• El Departamento de Desarrollo Urbano (HUD) sabe que con frecuencia hay una escasez de propietarios dispuestos a alquilar a inquilinos de la Sección 8, por lo que la agencia gubernamental a menudo permite a los propietarios fijar las tarifas de alquiler en el extremo más alto del espectro de alquileres del mercado justo.
• Los costos de comercialización pueden ser menores con los inmuebles de la Sección 8 porque los propietarios pueden publicar sus propiedades disponibles en los sitios web de las autoridades locales de vivienda pública para que los titulares de vales de la Sección 8 los vean.

Contra de la Sección 8

• La burocracia gubernamental, los trámites burocráticos y la duración del proceso de aprobación para convertirse en un propietario de la Sección 8 pueden ser frustrantes, reduciendo potencialmente las ganancias que un propietario podría obtener alquilando a inquilinos no pertenecientes a la Sección 8.
• El retraso en la tramitación de los pagos de hasta 60 días antes de recibir el primer pago del gobierno cada vez que la propiedad se alquila a un nuevo inquilino de la Sección 8.
• El HUD exige inspecciones adicionales de la propiedad para los inquilinos de la Sección 8, tanto en el momento en que el propietario solicita la Sección 8 como cada año.
• Los propietarios deben seguir llevando a cabo el mismo proceso rutinario de solicitud de inquilinos, así como las comprobaciones de crédito y antecedentes que se utilizan para los inquilinos que no pertenecen a la Sección 8.
• Desalojar a un inquilino que utiliza un vale de vivienda para el alquiler es mucho más complicado que un desalojo normal; de hecho, el HUD publica una guía de 29 páginas sobre los procedimientos necesarios para desalojar a un inquilino de la Sección 8.

Otro posible argumento en contra de la inversión en bienes inmuebles de la Sección 8 son los posibles problemas de delincuencia. Algunas investigaciones académicas informan que los vales de vivienda aumentan los delitos violentos, mientras que otras encuentran que los beneficiarios de los vales de vivienda no causan delitos.

Cómo ser un arrendador de la Sección 8

Los arrendadores de la Sección 8 están obligados a proporcionar una vivienda decente, segura e higiénica a un inquilino a un alquiler razonable, según el HUD.

Los inmuebles de la sección 8 deben pasar las normas de calidad de la vivienda establecidas por el HUD y ser mantenidos según esas normas mientras el propietario reciba los pagos de la ayuda a la vivienda. Los propietarios firman un contrato con la PHA (agencia de vivienda pública) estatal y están obligados a prestar los servicios acordados en el contrato de arrendamiento del inquilino y en el acuerdo de la PHA.

Hay cuatro pasos generales a seguir para convertirse en propietario de viviendas de la Sección 8:

#1. Informar a la autoridad estatal de vivienda pública de la disponibilidad de su propiedad, completar la solicitud y proporcionar cualquier información personal solicitada. La PHA también revisará sus tarifas de alquiler para asegurarse de que están dentro de las pautas para propiedades de alquiler comparables en su área y puede exigirle que baje el alquiler si es demasiado alto.

#2. Después de que la PHA lo haya aprobado como arrendador de la Sección 8, un inspector visitará la propiedad para asegurarse de que cumple con las directrices del HUD y con los códigos locales de construcción y seguridad.

#3. Una vez que su propiedad ha pasado la inspección, usted puede comenzar a anunciar su casa de alquiler como disponible para los titulares de vales de la Sección 8. La PHA estatal agregará su propiedad a su lista, y usted también puede comercializar su inmueble de la Sección 8 para alquiler en sitios web como Zillow y GoSection8.

#4. Una vez que haya completado su selección rutinaria de inquilinos y haya aceptado alquilar a un inquilino de la Sección 8, hay varios formularios que debe presentar a la autoridad estatal de vivienda pública:

• Formulario de información del arrendador que describe al dueño de la propiedad y a la unidad
• Contrato HAP o Contrato de Pagos de Asistencia a la Vivienda
• Copia de su contrato de arrendamiento estándar de la propiedad
• Adenda de Arrendamiento del HUD adjunta a su contrato estándar
• Formulario de Solicitud de Aprobación de Arrendamiento del HUD
• W-9 formulario que incluye la información de su inquilino

Puede tomar hasta 60 días para que un propietario de la Sección 8 reciba la porción del HUD del primer pago del alquiler. Una vez que esté en el sistema, los fondos se depositarán directamente en su cuenta bancaria.

Dónde encontrar bienes raíces de la Sección 8 en venta

Invertir en bienes raíces de la Sección 8 puede ser una buena opción para los inversionistas que buscan casas con potencial de flujo de efectivo a largo plazo. Algunas empresas de gestión de la propiedad se especializan en el arrendamiento y la gestión de la propiedad de alquiler de la Sección 8 para los inversores, por lo que ya están familiarizados con los aros para saltar a través de su alquiler unifamiliar Sección 8 aprobado.

Hay varias buenas maneras de localizar la Sección 8 de bienes raíces para la venta. El HUD vende tanto propiedades unifamiliares como multifamiliares a través del HUD y otras agencias federales. Zillow y Zillow Research es otra buena fuente para localizar zonas en las que se anuncian viviendas de la Sección 8 en alquiler, y para identificar barrios con ingresos inferiores a la renta media de la zona.

Una vez que haya reducido su búsqueda a zonas específicas, el Mercado de Roofstock facilita la búsqueda de inmuebles de la Sección 8 en venta. Simplemente haga clic en la pestaña «Más» para obtener opciones de búsqueda adicionales, luego desplácese hacia abajo y seleccione la opción «Sólo Sección 8.»

Desde allí, podrá ver las tasas de capitalización y los rendimientos, y generar una pro forma de propiedad para cada casa de la Sección 8 en la que esté considerando invertir.