S rostoucími náklady na bydlení v celé zemi je pro rodiny stále obtížnější vyjít s penězi. Podle Federálního rezervního systému totiž mnoho rodin s nižšími příjmy utratí 56 % svého měsíčního příjmu za nájemné.

Bytové poukázky Section 8 poskytují nájemníkům bezpečný a dobře udržovaný domov a zároveň nabízejí investorům do nemovitostí Section 8 potenciálně silný peněžní tok, předem prověřený soubor nájemníků a nájemní nemovitosti s velmi nízkou fluktuací nájemníků.

Co je to bydlení podle oddílu 8?“

Odddíl 8 je součástí zákona o bydlení a komunitním rozvoji z roku 1974, který byl vytvořen na pomoc nájemníkům s nízkými příjmy.

Na program dohlíží Ministerstvo pro bydlení a rozvoj měst (HUD) a spravuje ho místní veřejná bytová agentura (PHA), která se nachází ve všech 50 státech.

Požadavky na nájemce, aby získal nárok na program Section 8, se v jednotlivých státech liší a jsou založeny na příjmu a velikosti rodiny. Pokud jsou nájemníci ze sekce 8 schváleni, obdrží poukázky na nájemné, které pokrývají až 70 % jejich měsíčního nájemného a nákladů na služby.

Jak fungují nemovitosti ze sekce 8

Podívejte se, jak fungují nemovitosti ze sekce 8 pro investory do nemovitostí a nájemníky s poukázkami na bydlení.

Nájemní vs. projektová sekce 8

• Nájemní poukázky ze sekce 8 se pohybují s nájemníkem. Je obtížné je získat a nájemníci na ně často čekají roky. Jakmile je získají, musí nájemník dodržovat přísná pravidla, aby o poukázku nepřišel a nemusel o ni znovu žádat.
• Projektové poukázky sekce 8 jsou vázány na konkrétní nemovitost. Pokud se nájemník přestěhuje, nemovitost zůstává v sekci 8 pro dalšího kvalifikovaného obyvatele.

Jak se nájemníci kvalifikují pro Section 8

Státní úřady PHA určují nárok na poukázky na bydlení na základě celkového hrubého příjmu a velikosti rodiny. Pomoc je omezena na občany USA a určité kategorie neobčanů, kteří mají způsobilý imigrační status.

Celkový příjem rodiny nesmí ve většině případů překročit 50 % mediánu příjmu pro zemi nebo metropolitní oblast, kde rodina žije. Úřady pro správu nemovitostí musí ze zákona poskytnout 75 % svých poukázek žadatelům, jejichž příjmy nepřesahují 30 % mediánu příjmu v dané oblasti, který zveřejňuje HUD.

Nájemníci žádající o podporu podle oddílu 8 musí úřadu pro správu nemovitostí poskytnout informace o příjmech rodiny, majetku a složení rodiny. Jakmile PHA ověří informace o žadateli, určí oprávněnost programu a výši platby na podporu bydlení. Následně se nájemník dostane na seznam čekatelů na volnou nemovitost v rámci programu Section 8, pokud není hned k dispozici.

Nájemník, pronajímatel, PHA a HUD v programu Section 8

Nájemníci, pronajímatelé, PHA a HUD hrají v programu Section 8 specifické role:

Nájemník: Poté, co PHA schválí nájemní smlouvu a dům, který si chce nájemník pronajmout, podepíše nájemník s pronajímatelem minimálně jednoletou nájemní smlouvu. Pronajímatel může v závislosti na místních zákonech o bydlení požadovat kauci. Na konci nájemní smlouvy mohou pronajímatel a nájemce nájemní smlouvu prodloužit nebo zůstat v nájmu od měsíce k měsíci, pokud to pronajímatel povolí.
Nájemce musí dodržovat podmínky nájemní smlouvy, udržovat nemovitost v dobrém stavu a oznamovat PHA veškeré změny v příjmech nebo složení rodiny.

Pronajímatel: Po absolvování kontroly nemovitosti PHA musí pronajímatel poskytnout nájemníkovi bezpečné a dobře udržované bydlení a přiměřené nájemné po dobu, kdy je dům obýván nájemníkem sekce 8. Pronajímatel je povinen zajistit nájemníkovi bezpečné a dobře udržované bydlení. Pronajímatel musí také poskytovat všechny dohodnuté služby a dodržovat podmínky nájemní smlouvy.

PHA: PHA spravuje program poukázek Section 8 na místní úrovni, zkoumá příjem nájemce a složení rodiny a každoročně kontroluje standardy kvality nájemní nemovitosti. Pokud pronajímatel neplní povinnosti vlastníka vyplývající z nájemní smlouvy, může PHA ukončit vyplácení poukázek na bydlení pronajímateli.

HUD: HUD monitoruje programy PHA, aby zajistil řádné dodržování pravidel, poskytuje PHA finanční prostředky na vyplácení podpory na bydlení a přezkoumává žádosti PHA o další finanční prostředky, pokud jsou peníze k dispozici.

Pro a proti investování do nemovitostí v sekci 8

Téměř každý investor do pronájmu nemovitostí pro jednu rodinu se někdy setká s dotazem potenciálního nájemce, zda přijímá poukázky na bydlení v sekci 8. V případě, že se jedná o nemovitost v sekci 8, může se stát, že se nájemce zeptá, zda přijímá poukázky na bydlení. Rozhodnutí, zda pronajmout či nepronajmout nemovitost nájemci s poukázkou Section 8, závisí na investorovi, investiční strategii a nemovitosti.

Níže uvádíme některé z hlavních výhod a nevýhod nemovitostí s poukázkou Section 8.

Prosy nemovitostí s poukázkou Section 8

• Stabilní a zaručený měsíční příjem z pronájmu, kdy stát hradí až 70 % měsíčního nájemného a poplatků za služby nájemce s poukázkou Section 8.

  Prosy nemovitostí s poukázkou Section 8.

• Míra neobsazenosti v nemovitostech v sekci 8 může být nižší, protože nájemníci mají tendenci zůstat tam, kde jsou, a rok co rok obnovovat pronájem.
• Rychlá obměna jednotek a doba pronájmu, protože na mnoha trzích existuje pořadník nájemníků v sekci 8, kteří hledají bydlení k pronájmu.
• HUD ví, že často je nedostatek pronajímatelů ochotných pronajmout byt nájemníkům v sekci 8, takže vládní agentura často umožňuje majitelům stanovit nájemné na horní hranici spektra spravedlivého tržního nájemného.
• Náklady na marketing mohou být u nemovitostí ze sekce 8 nižší, protože pronajímatelé mohou zveřejnit své volné nemovitosti na webových stránkách místních úřadů pro veřejné bydlení, aby si je mohli prohlédnout držitelé poukázek ze sekce 8.

Nevýhody sekce 8

• Vládní byrokracie, administrativa a délka schvalovacího procesu, aby se majitel mohl stát pronajímatelem ze sekce 8, mohou být frustrující a potenciálně snižovat zisky, které by majitel nemovitosti mohl dosáhnout pronájmem nájemníkům, kteří nejsou držiteli poukázek ze sekce 8.
• Zpožděné zpracování plateb až 60 dní před obdržením první platby od vlády pokaždé, když je nemovitost pronajata novému nájemci sekce 8.
• HUD vyžaduje u nájemců sekce 8 další kontroly nemovitosti, a to jak v době, kdy pronajímatel žádá o sekci 8, tak každý rok.
• Vlastníci nemovitostí by měli i nadále provádět stejný běžný proces žádosti o nájemníka, kontroly úvěruschopnosti a prověrky, jaké se používají u nájemníků, kteří nejsou nájemníky ze sekce 8.
• Vystěhování nájemníka, který využívá poukaz na bydlení za účelem pronájmu, je mnohem složitější než běžné vystěhování – ve skutečnosti HUD vydává 29stránkovou příručku o požadovaných postupech při vystěhování nájemníka ze sekce 8.

Dalším potenciálním argumentem proti investování do nemovitostí v sekci 8 jsou možné problémy s kriminalitou. Některé akademické výzkumy uvádějí, že poukázky na bydlení zvyšují násilnou kriminalitu, zatímco jiné zjišťují, že příjemci poukázek na bydlení kriminalitu nezpůsobují.

Jak se stát pronajímatelem v sekci 8

Podle HUD jsou pronajímatelé v sekci 8 povinni poskytnout nájemci slušné, bezpečné a hygienické bydlení za přiměřené nájemné.

Nemovitosti v sekci 8 musí projít standardy kvality bydlení stanovenými HUD a musí být podle těchto standardů udržovány po celou dobu, kdy majitel dostává platby na podporu bydlení. Majitelé nemovitostí podepisují smlouvu se státní PHA (veřejnou bytovou agenturou) a jsou povinni poskytovat služby dohodnuté v nájemní smlouvě nájemníka a ve smlouvě s PHA.

Jsou čtyři obecné kroky, kterými je třeba se řídit, abyste se mohli stát pronajímatelem nemovitostí sekce 8:

#1. Informujte státní úřad pro veřejné bydlení o dostupnosti vaší nemovitosti, vyplňte žádost a poskytněte všechny požadované osobní údaje. Úřad PHA také přezkoumá výši vašeho nájemného, aby se ujistil, že odpovídá směrnicím pro srovnatelné nájemní nemovitosti ve vaší oblasti, a může po vás požadovat, abyste nájemné snížili, pokud je příliš vysoké.

#2. Po předložení žádosti o pronájem nemovitosti vám úřad PHA poskytne informace o výši nájemného. Poté, co vás PHA schválí jako pronajímatele v rámci sekce 8, navštíví nemovitost inspektor, aby se ujistil, že vyhovuje směrnicím HUD a místním stavebním a bezpečnostním předpisům.

#3. Jakmile vaše nemovitost projde inspekcí, můžete začít inzerovat svůj nájemní dům jako dostupný pro držitele poukázek sekce 8. Státní úřad PHA přidá vaši nemovitost do svého seznamu a vy můžete svou nemovitost určenou k pronájmu podle oddílu 8 nabízet také na webových stránkách, jako jsou Zillow a GoSection8.

#4. Poté, co jste dokončili běžný screening nájemníků a souhlasili s pronájmem nájemníkovi z oddílu 8, je třeba státnímu orgánu pro veřejné bydlení předložit několik formulářů:

• Formulář s informacemi o pronajímateli popisující vlastníka nemovitosti a jednotku
• Smlouva HAP nebo Smlouva o platbách na podporu bydlení
• Kopie standardní nájemní smlouvy o pronájmu nemovitosti
• Dodatek HUD o pronájmu připojený ke standardní nájemní smlouvě
• Formulář HUD Žádost o schválení pronájmu
• W-9 formulář, který obsahuje údaje o vašem nájemci

Může trvat až 60 dní, než pronajímatel sekce 8 obdrží část první platby nájemného od HUD. Jakmile budete v systému, budou vám finanční prostředky zaslány přímo na bankovní účet.

Kde najít nemovitosti Section 8 na prodej

Investice do nemovitostí Section 8 může být dobrou volbou pro investory, kteří hledají domy s potenciálem dlouhodobého cash flow. Některé společnosti zabývající se správou nemovitostí se specializují na pronájem a správu nájemních nemovitostí sekce 8 pro investory, takže jsou již obeznámeny s obručí, kterou je třeba proskočit, aby byl váš pronájem rodinného domu schválen podle sekce 8.

Existuje několik dobrých způsobů, jak najít nemovitosti sekce 8 na prodej. HUD prodává nemovitosti pro jednu i více rodin prostřednictvím HUD a různých dalších federálních agentur. Dalším dobrým zdrojem pro vyhledání oblastí, kde je inzerováno bydlení z oddílu 8 k pronájmu, a pro identifikaci čtvrtí s příjmy nižšími, než je mediánový příjem v dané oblasti, je Zillow a Zillow Research.

Pokud jste zúžili vyhledávání na konkrétní oblasti, umožňuje Roofstock Marketplace snadné vyhledávání nemovitostí z oddílu 8 k prodeji. Jednoduše klikněte na záložku „Více“ pro další možnosti vyhledávání, pak sjeďte dolů a vyberte možnost „Pouze Section 8“.

Odtud si budete moci zobrazit kapitálové sazby a výnosy a vygenerovat proforma nemovitosti pro každý dům Section 8, do kterého uvažujete investovat.