Du är här: Information Center >> Hyresvärd och hyresgäst >> Vräkning >> Vräkningsprocess

För att kunna vräka en hyresgäst som har brutit mot hyresvillkoren, t.ex. genom att fortsätta att bo i lokalerna utan att betala hyra, måste hyresvärden följa ett exakt juridiskt förfarande. Detaljerna varierar från stat till stat, men i allmänhet kräver alla lagar:

• ett lagligt syfte för vräkning
• meddelande till hyresgästen
• en rättegång inför en domare
• ett vräkningsbeslut
• avlägsnande av hyresgästen

Notice to Vacate

Typiskt, lagar kräver mellan 3 och 10 dagars skriftligt meddelande till hyresgästen om att hyresvärden vill vräka honom. Meddelandet kan kallas ”notice to vacate”, ”notice to quit” eller någon annan term. Vissa lagar tillåter hyresvärden att själv meddela hyresgästen, andra kräver att personal från rättsväsendet, vanligtvis en sheriff, ”delger” hyresgästen meddelandet.

Om en vicesheriff måste delge meddelandet om avflyttning förbereder domstolssekreteraren vanligtvis meddelandet mot en avgift. Sekreteraren skickar sedan meddelandet till sheriffkontoret för delgivning. Sheriffen kan antingen överlämna meddelandet till hyresgästen personligen eller sätta upp det på dörren till hyreslägenheten.

När meddelandet har delgivits har hyresgästen en kort tid på sig att betala den förfallna hyran (om det är det som är problemet) eller att utrymma lokalerna. Om en hyresgäst t.ex. får ett 5-dagars varsel om avflyttning en måndagsmorgon måste han betala den förfallna hyran eller avlägsna sig senast lördagsmorgon.

TIP: Helgdagar och helger räknas in i hyresgästens tid för att betala eller utrymma innan tidsfristen löper ut. I exemplet ovan måste hyresgästen flytta på en lördag. Även om lördagen är en del av helgen räknas den ändå som en dag i uppsägningstiden. Hyresgästen får inte hoppa över lördag och söndag och vänta till måndag för att betala eller utrymma.

TIP: Sheriffkontoret delger inte meddelanden och andra juridiska handlingar på helger eller helgdagar. Om du är hyresvärd ska du tänka på att det kan bli en fördröjning innan din hyresgäst får meddelandet om avflyttning under semesterperioder.

Min hyresvärd gav mig ett 24-timmars meddelande om avflyttning och jag betalade omedelbart den förfallna hyran. Kan jag fortfarande bli vräkt från min lägenhet?

Nej. Du gjorde precis vad hyresvärden ville åstadkomma genom att ge dig uppsägningen – du betalade hyran. Hyresvärden har ingen grund för en vräkning. Så länge du fortsätter att betala hyran och följa övriga bestämmelser i hyresavtalet kan du bo kvar i din lägenhet tills hyresavtalet löper ut.

Hyresvärden gav min tonårsdotter en uppsägning om att lämna lägenheten. Är detta giltigt?

Ja, i vissa fall. Lagstiftningen tillåter att uppsägningen om avflyttning ges till andra boende i lägenheten om de har en viss ålder. Du måste kontrollera lagen i din delstat om vräkningsmeddelanden. I Texas till exempel, om din dotter var under 16 år gammal, har hyresvärdens meddelande om avflyttning inte lämnats korrekt till dig.

Lagstiftningen i min delstat ger hyresgästerna tre dagar på sig för att avlägsna sig, men min hyresvärd har gett mig ett 24-timmars meddelande om avflyttning. Är detta lagligt?

I vissa jurisdiktioner gäller inte lagen i delstaten om ditt hyresavtal uttryckligen föreskriver endast 24 timmars uppsägningstid. Enligt hyresavtalet agerar hyresvärden lagligt och du har 24 timmar på dig att lämna lokalerna eller åtgärda det problem som föranledde uppsägningen.

Jag gav min hyresgäst en uppsägning om att lämna lägenheten, men hon har inte lämnat den. Kan jag byta lås och flytta ut hennes möbler och andra tillhörigheter?

Nej. Du måste lämna in en stämningsansökan om vräkning och få ett domstolsbeslut som kräver att hyresgästen lämnar lägenheten.

TIP: Om ditt hyresavtal ger dig en panträtt behöver du inte gå till domstol för att flytta ut hyresgästens tillhörigheter.

Jag har fått ett meddelande om avflyttning. Måste jag flytta inom tidsfristen?

Nej. Din hyresvärd måste få ett beslut från domstolen. Innan han har fått beslutet kan han inte tvångsförflytta dig eller dina tillhörigheter (om han inte har en hyresrätt) från lägenheten.

Föra talan

När hyresvärden har gett hyresgästen en uppsägning om avflyttning, eller uppsägningen har delgivits, och tidsfristen löper ut utan att hyresgästen har betalat den förfallna hyran eller flyttat, kommer hyresvärden att väcka talan för att avhysa hyresgästen. Stämningen kan kallas ”vräkningsmål”, ”forcible entry and detainer suit (FED)” eller ”dispossession suit”. I sådana stämningar begär hyresvärden ett domstolsbeslut som tillåter honom att avlägsna hyresgästen, de boende och all egendom som tillhör dem och som finns i lokalerna

När stämningen är inlämnad måste hyresgästen underrättas om inlämnandet. Detta sker genom att han delges en kopia. Hyresgästen har rätt att svara eller ”besvara” hyresvärdens stämning. Tidsfristen för ett svar (kallad ”svarsdatum”) börjar löpa när hyresgästen delges. Vanligtvis är svarstiden kort – cirka 10 dagar.

Hyresgästens svarsfrist

Hyresgästens svar måste vara skriftligt och lämnas in inom tidsfristen, annars förlorar han automatiskt målet. När hyresgästen lämnar in sitt svar fastställer domstolen ett rättegångsdatum för vräkningsärendet. Hyresgästen måste underrättas om tid och datum för rättegången av domstolen. Han har rätt att infinna sig inför domstolen vid rättegången och visa varför han inte ska vräkas.

TIP: Ring domstolssekreteraren och fråga om det finns formulär för att besvara en vräkningsstämning.

TIP: Hyresgästens svarsdatum (tidsfristen för att besvara stämningen) kan också vara det datum då domaren planerar att pröva målet. Om du har fått del av en stämning om vräkning eller tvångsomhändertagande och kvarhållande, ring domstolssekreteraren och fråga om domaren kommer att behandla ärendet på svarsdatumet. Om svaret är ”nej” behöver du bara tänka på att få in ett skriftligt svar till domstolen senast på svarsdatumet. Om domaren kommer att behandla målet måste du vara beredd att försvara dig mot hyresvärdens påstående att han har rätt att vräka dig.

Svaret bör innehålla ett uttalande om att hyresgästen ”förnekar alla påståenden som anges i stämningen”. Dessutom kan ett motkrav mot hyresvärden inkluderas. Ett motkrav är ett påstående om att hyresvärden är skyldig hyresgästen en summa pengar. Typiskt sett handlar hyresgästens motkrav om reparationskostnader som hyresvärden har vägrat att täcka. Om t.ex. toaletten inte spolade och hyresgästen var tvungen att ringa en rörmokare kan hyresgästen ställa ett motkrav på kostnaden för rörmokaren.

TIP: Du kommer endast att vinna på dina motkrav på reparationskostnader om hyresvärden visste att han behövde göra reparationerna och vägrade. Vid en rättegång måste du ha bevis för att hyresvärden har underrättats i form av ett skriftligt krav eller ett vittne som kan intyga att hyresvärden kände till problemet.

Jag har blivit delgiven en stämning om vräkning. Är det för sent att göra upp med hyresvärden?

Nej. Du kan göra upp när som helst innan domaren fattar sitt slutgiltiga beslut, även under själva rättegången.

TIP: Om du och hyresvärden kom överens innan svarstiden gick ut kan du fortsätta att lämna in ett svar där du förnekar påståendena i stämningen. Efter att ha förnekat kraven ska du bifoga en beskrivning av förlikningen. Till exempel: ”Hyresvärden och jag har kommit överens om att lösa det här fallet och en rättegång är inte nödvändig”. Be sedan domstolen att avskriva målet.

Om min hyresvärd och jag har förlikat oss i vräkningsmålet, behöver jag då ett skriftligt förlikningsavtal?

Ja, annars har du inget bevis för din överenskommelse med hyresvärden. Om domstolen inte har avskrivit stämningen kan hyresvärden dessutom när som helst begära ett rättegångsdatum.