I takt med att boendekostnaderna fortsätter att stiga i hela landet blir det allt svårare för familjerna att få pengarna att räcka till. Faktum är att många familjer med lägre inkomster spenderar 56 % av sin månadsinkomst på hyra, enligt Federal Reserve.

Section 8 bostadskuponger ger hyresgästerna ett säkert och välskött hem, samtidigt som de erbjuder investerare i Section 8 fastigheter ett potentiellt starkt kassaflöde, en förhandsgranskad pool av hyresgäster och hyresfastigheter med mycket låg omsättning av hyresgäster.

Vad är Section 8 Housing?

Section 8 är en del av Housing and Community Development Act från 1974 som skapades för att hjälpa hyresgäster med låga inkomster.

Programmet övervakas av Department of Housing and Urban Development (HUD) och administreras av det lokala offentliga bostadsbolaget (PHA) som finns i alla 50 delstater.

Kraven för att en hyresgäst ska bli berättigad till Section 8 varierar från stat till stat och baseras på inkomst och familjestorlek. Om de godkänns får Section 8-hyresgäster hyreskuponger som betalar upp till 70 % av månadshyran och kostnaderna för allmännyttiga tjänster.

Hur Section 8-fastigheter fungerar

Här följer en översikt över hur Section 8-fastigheter fungerar för fastighetsinvesterare och hyresgäster med bostadsvouchers.

Hyresgästbaserad vs. projektbaserad Section 8

• Hyresgästbaserade Section 8-vouchers flyttar med hyresgästen. De är svåra att få och hyresgästerna väntar ofta i åratal på att få en. När de väl får det finns det strikta regler som hyresgästen måste följa för att undvika att förlora kupongen och behöva ansöka på nytt.
• Projektbaserade Section 8-vouchers är knutna till en specifik fastighet. Om hyresgästen flyttar förblir fastigheten sektion 8 för nästa kvalificerade invånare.

Hur hyresgäster kvalificerar sig för Section 8

Statens PHA:s fastställer rätten till bostadskuponger baserat på total bruttoinkomst och familjestorlek. Stödet är begränsat till amerikanska medborgare och vissa kategorier av icke-medborgare som har berättigad invandrarstatus.

Den totala familjeinkomsten får i de flesta fall inte överstiga 50 % av medianinkomsten för det land eller det storstadsområde där familjen bor. PHAs måste enligt lag ge 75 % av sina kuponger till sökande vars inkomster inte överstiger 30 % av områdets medianinkomstnivåer som publiceras av HUD.

Hyresgäster som ansöker om stöd enligt avsnitt 8 måste förse PHA med information om familjeinkomst, tillgångar och familjesammansättning. När PHA har verifierat den sökandes information fastställer myndigheten programmets behörighet och storleken på utbetalningen av bostadsstödet. Därefter hamnar hyresgästen på en väntelista för en ledig Section 8-lägenhet om det inte finns någon ledig direkt.

Hyresgäst, hyresvärd, PHA och HUD i Section 8

Hyresgäster, hyresvärdar, PHA och HUD spelar alla specifika roller i Section 8-bostäder:

Hyresgäst: När PHA har godkänt hyresavtalet och det hus som hyresgästen vill hyra skriver hyresgästen ett minst ettårigt hyresavtal med hyresvärden. Hyresvärden kan kräva en säkerhetsdeposition, beroende på lokal bostadsrätt. I slutet av hyresavtalet kan hyresvärden och hyresgästen förnya hyresavtalet eller stanna månad för månad, om hyresvärden tillåter det.
Hyresgästen måste följa villkoren i hyresavtalet, hålla fastigheten i gott skick och meddela PHA om eventuella förändringar i familjens inkomst eller sammansättning.

Hyresvärd: Hyresgäst: Hyresgästen måste följa villkoren i hyresavtalet, hålla fastigheten i gott skick och meddela PHA om eventuella förändringar i familjens inkomst eller sammansättning: Efter att ha passerat PHA:s fastighetsinspektion måste hyresvärden tillhandahålla hyresgästen en säker och väl underhållen bostad och en rimlig hyra för den period som bostaden bebos av Section 8-hyresgästen. Hyresvärden måste också tillhandahålla alla överenskomna tjänster och följa villkoren i hyresavtalet.

PHA: PHA administrerar kupongprogrammet Section 8 på lokal nivå, undersöker hyresgästens inkomst och familjesammansättning och inspekterar årligen kvalitetsstandarderna för hyresfastigheten. Om hyresvärden inte uppfyller ägarens skyldigheter enligt hyresavtalet kan PHA avsluta utbetalningarna av bostadskuponger till hyresvärden.

HUD: HUD övervakar PHA:s program för att se till att reglerna följs på rätt sätt, tillhandahåller medel till PHA:s för att göra utbetalningar av bostadsstöd och granskar PHA:s ansökningar om ytterligare medel när pengar blir tillgängliga.

Fördelar och nackdelar med att investera i Section 8-fastigheter

Vid ett eller annat tillfälle kommer nästan alla investerare i enbostadshyresfastigheter att bli tillfrågade av en potentiell hyresgäst om de accepterar Section 8-bostadskuponger. Beslutet om huruvida man ska hyra ut till en Section 8-hyresgäst eller inte beror på investeraren, investeringsstrategin och fastigheten.

Här är några av de främsta för- och nackdelarna med Section 8-fastigheter.

Fördelar med Section 8

• Stabil och garanterad månatlig hyresintäkt med staten som betalar upp till 70 % av Section 8-hyresgästens månadshyra och räkningar för allmännyttiga tjänster.
• Lokaliteten i Section 8-fastigheter kan vara lägre eftersom hyresgästerna tenderar att stanna där de är och förnya sig år efter år.
• Snabba lägenhetsomvandlingar och uthyrningsperioder eftersom det på många marknader finns en väntelista med Section 8-hyresgäster som letar efter en bostad att hyra.
• HUD vet att det ofta råder brist på hyresvärdar som är villiga att hyra ut till Section 8-hyresgäster, så det statliga organet tillåter ofta att ägarna fastställer hyrespriserna i den högre änden av det skäliga hyresspektrumet på marknaden.
• Marknadskostnaderna kan vara lägre med Section 8-fastigheter eftersom hyresvärdarna kan lista sina lediga fastigheter på de lokala offentliga bostadsmyndigheternas webbplatser så att innehavare av Section 8-voucher kan se dem.

Konsekvenser av Section 8

• Regeringens byråkrati, byråkrati och längden på godkännandeprocessen för att bli Section 8-värd kan vara frustrerande, vilket potentiellt kan minska den vinst som fastighetsägaren skulle kunna göra genom att hyra ut till hyresgäster som inte är Section 8-hyresgäster.
• Försenad betalningshantering på upp till 60 dagar innan den första betalningen från staten tas emot varje gång fastigheten hyrs ut till en ny Section 8-hyresgäst.
• HUD kräver ytterligare fastighetsinspektioner för Section 8-hyresgäster, både vid den tidpunkt då hyresvärden ansöker om Section 8 och varje år.
• Fastighetsägare bör fortfarande genomföra samma rutinmässiga hyresgästansökningsförfarande, kredit- och bakgrundskontroller som används för andra hyresgäster än Section 8-hyresgäster.
• Att vräka en hyresgäst som använder en bostadsvoucher för hyra är mycket mer komplicerat än en vanlig vräkning – Faktum är att HUD publicerar en 29-sidig vägledning om de förfaranden som krävs för att vräka en Section 8-hyresgäst.

Ett annat potentiellt argument mot att investera i fastigheter enligt Section 8 är potentiella brottsproblem. Viss akademisk forskning rapporterar att bostadskuponger ökar våldsbrottsligheten, medan andra finner att mottagare av bostadskuponger inte orsakar brottslighet.

Hur man blir en Section 8-hyresvärd

Section 8-hyresvärdar är skyldiga att tillhandahålla en hyresgäst ett anständigt, säkert och sanitärt boende till en rimlig hyra, enligt HUD.

Section 8-fastigheter måste klara de kvalitetskrav för bostäder som HUD har fastställt och underhållas enligt dessa krav så länge ägaren får bostadsbidrag. Fastighetsägare undertecknar ett kontrakt med statens PHA (public housing agency) och måste tillhandahålla de tjänster som överenskommits i hyresgästens hyresavtal och PHA-avtalet.

Det finns fyra allmänna steg att följa för att bli en Section 8-hyresvärd:

#1. Informera den statliga offentliga bostadsförvaltningen om att din fastighet är tillgänglig, fyll i ansökan och lämna alla begärda personuppgifter. PHA kommer också att granska dina hyror för att se till att de ligger inom riktlinjerna för jämförbara hyresfastigheter i ditt område och kan kräva att du sänker hyran om den är för hög.

#2. När PHA har godkänt dig som Section 8-hyresvärd kommer en inspektör att besöka fastigheten för att se till att den uppfyller HUD:s riktlinjer och lokala byggnads- och säkerhetsföreskrifter.

#3. När din fastighet har klarat inspektionen kan du börja annonsera din hyresbostad som tillgänglig för Section 8 kuponginnehavare. Statens PHA kommer att lägga till din fastighet på sin lista, och du kan också marknadsföra din Section 8-fastighet för uthyrning på webbplatser som Zillow och GoSection8.

#4. När du har genomfört din rutinmässiga hyresgästsökning och kommit överens om att hyra ut till en Section 8-hyresgäst finns det flera formulär som du ska lämna in till den statliga offentliga bostadsförvaltningen:

• Blankett med information om hyresvärden som beskriver fastighetsägaren och enheten
• HAP Contract eller Housing Assistance Payments Contract
• Kopia av ditt standardhyresavtal
• HUD Tenancy Addendum som bifogas ditt standardhyresavtal
• HUD Request for Tenancy Approval form
• W-9 blankett som innehåller information om din hyresgäst

Det kan ta upp till 60 dagar för en Section 8-hyresvärd att få HUD:s del av den första hyresbetalningen. När du väl är med i systemet kommer pengarna att sättas in direkt på ditt bankkonto.

Hur man hittar Section 8 Real Estate For Sale

Investering i Section 8 fastigheter kan vara ett bra val för investerare som letar efter hus med långsiktig kassaflödespotential. Vissa fastighetsförvaltningsföretag specialiserar sig på att hyra och förvalta Section 8-hyresfastigheter för investerare, så de är redan bekanta med de hinder som man måste ta sig igenom för att få din enfamiljshyresfastighet Section 8-godkänd.

Det finns flera bra sätt att hitta Section 8-fastigheter till salu. HUD säljer både enfamiljs- och flerfamiljsfastigheter genom HUD och olika andra federala organ. Zillow och Zillow Research är en annan bra källa för att hitta områden där Section 8-bostäder annonseras för uthyrning och för att identifiera stadsdelar med inkomster under områdets medianinkomst.

När du har begränsat din sökning till specifika områden gör Roofstock Marketplace det enkelt att söka efter Section 8-fastigheter till salu. Klicka bara på fliken ”Mer” för ytterligare sökalternativ, scrolla sedan nedåt och välj alternativet ”Endast Section 8”.

Därifrån kan du se räntesatser och avkastningar och generera en fastighetsproforma för varje Section 8-boende som du funderar på att investera i.