En bostadsrättsförening är en juridisk enhet som styr en bostadsrättsförening, med en separat identitet från de kollektiva bostadsrättsinnehavarna. Beroende på delstatens lagstiftning är en HOA vanligtvis antingen ett bolag eller en ideell organisation, och som sådan måste den följa delstatens lagstiftning när det gäller både bildande och upplösning.

Under bildandet av den planerade samhällsbyggnads- eller bostadsrättsföreningen spelar HOA en nyckelroll när det gäller att organisera och fastställa samhällets struktur och regler. Under samhällets livstid är HOA också viktig och hanterar verkställighets- och styrningsuppgifter, underhåll och reparation av gemensamma utrymmen med mera.

Det kan dock komma en tid när bostadsägarna i samhället, som i de flesta fall också fungerar som frivilliga styrelseledamöter i HOA, känner att det inte längre är meningsfullt att upprätthålla denna juridiska person. Kanske har en katastrof inträffat och samhället kan inte längre upprätthålla sin nuvarande fysiska utformning eller betala sina räkningar.

En bostadsrättsförening kan dock vara svår att upplösa. Baserat på dess bolagsform eller annan juridisk status måste den följa inte bara tillämpliga statliga lagar om upplösning, utan även HOA:s interna regler (stadgar, bolagsordning och huvuddokument, ofta kända som covenants, conditions and restrictions eller CC&Rs). Och den måste ta hänsyn till berörda tredje parters och lokala myndigheters rättigheter.

Majoriteten av medlemmarna måste ge sitt samtycke till upplösning av HOA

Eftersom en HOA tekniskt sett består av två delar, den juridiska enheten plus dess medlemmar, behöver den ena delen vanligtvis samtycke och godkännande från den andra delen för att kunna vidta en extrem åtgärd som upplösning.

Det första steget för att upplösa en HOA är vanligtvis att få samtycke från en majoritet av husägarna eller medlemmarna, genom att följa de förfaranden som beskrivs i stadgarna eller andra styrdokument. Den exakta procentsatsen kan också finnas i HOA:s styrdokument eller i den tillämpliga delstatens lag.

Vissa delstater kräver ett 100-procentigt, enhälligt beslut, andra något mindre. Stater som har antagit Uniform Common Interest Ownership Act (UCIOA) från 2008 kräver till exempel en 80-procentig majoritet för att upplösa en HOA. (Vermont, Connecticut, Delaware och Washington finns med på denna lista.)

När en husägare inte deltar i omröstningen räknas det ofta som en röst mot upplösningen.

Rättigheter och avtal med tredje part måste respekteras

En HOA kommer nästan alltid att ha ingått avtal med tredje part, t.ex. långivare, leverantörer och så vidare. Kanske har HOA till exempel tagit ett byggnadslån för att bygga bostäderna, och detta lån har ännu inte betalats av.

Man kan inte helt enkelt säga upp dessa avtal. Före eller under upplösningen måste HOA eller dess medlemmar antingen betala av förpliktelserna, refinansiera eller omförhandla de olika avtalen.

De lokala myndigheternas tillståndsvillkor måste uppfyllas

För att få godkännande för uppförandet av byggnaderna och förbättringarna på fastigheten och för HOA:s verksamhet kan den ha varit tvungen att uppfylla de villkor som ställts upp av den eller de myndigheter som beviljar de nödvändiga tillstånden eller godkännandena.

Till exempel kan det ha ställts upp ett villkor som innebär att HOA måste vara verksam i ett visst minsta antal år. Dessa villkor måste undersökas och åtgärdas innan man överväger att bryta upp HOA. Och den lokala regeringen kan ha infört ett krav på att dess samtycke ska inhämtas innan HOA upplöses.

Interna förfaranden för upplösning av HOA måste följas

När du har fått samtycke från det erforderliga antalet husägare måste du ta itu med de specifika detaljerna för att stänga ner den juridiska enheten för din HOA. Många HOA:s inkluderar villkor för upplösning i sin dokumentation, inklusive specifika steg och krav.

Beroende på om föreningen är ett företag eller en ideell förening kommer den statliga regeringen också att ha vissa krav för att stänga den.

Nya handlingar kan krävas

Det kan hända att handlingarna till varje husägares fastighet innehåller en hänvisning till HOA. Om HOA inte längre existerar kan det hända att handlingarna måste skrivas om och registreras på nytt. Detta kan innebära att man måste samarbeta med varje fastighets hypotekslåntagare. Detta är ofta en stötesten för upplösning, eftersom vissa ägare som inte har allvarliga klagomål på HOA kanske inte vill gå igenom besväret och kostnaden.

Någon måste ta över HOA:s tillgångar

Din HOA äger förmodligen åtminstone en del av fastigheten i byggnaden, till exempel de gemensamma utrymmena (gångvägar, garage, gemenskapscenter och till och med delar av de byggnader där ägarna bor).

Rätten till de HOA-ägda delarna av bebyggelsen måste vanligtvis överföras till en annan juridisk person när HOA upplöses, eller annars delas upp mellan enskilda husägare.

Du kanske kan sälja dessa tillgångar till en investerare som är villig att ta över underhållsansvaret. De flesta investerare förväntar sig en rimlig vinst i gengäld.

Frågor att ställa till din fastighetsjurist

• Vilka är alla tillämpliga rättsliga och avtalsmässiga krav som påverkar upplösningen av vår HOA?
• Hur mycket hypotekslån och andra skulder har vår HOA, som skulle behöva betalas av eller refinansieras i samband med upplösningen?
• Ins finns det ett sätt att lösa vår HOA:s nuvarande problem utan att ta till den extrema åtgärden upplösning?
• Föreskrivs eller begränsas det i våra styrdokument vem som skulle kunna ta över HOA:s tillgångar efter en upplösning?