Sunteți probabil familiarizați cu expresia „vaca de muls”.

Este folosită pentru a descrie bunurile imobiliare care generează o sumă semnificativă de bani în comparație cu prețul de achiziție și costul de proprietate.

Bunurile imobiliare „vaca de casă” se găsesc cel mai adesea în proprietățile de clasă C.

Acest tip de proprietate nu este potrivit pentru fiecare investitor, dar dacă strategia dvs. de investiții se concentrează pe fluxul de numerar, continuați să citiți pentru a afla dacă proprietatea de clasă C este potrivită pentru dvs.

Cele patru clase de proprietăți imobiliare

Classele de proprietăți imobiliare oferă o modalitate generală de clasificare a proprietăților de la bun la rău, sau de la cel mai puțin riscant la cel mai riscant. Există patru clase de proprietăți imobiliare:

• Clasa A
• Clasa B
• Clasa C
• Clasa D

În școală ați avut probabil elevi A, elevi B etc. Clasificarea proprietăților imobiliare funcționează în același mod. De exemplu, o proprietate din clasa A este considerată mai bună și mai puțin riscantă și o proprietate din clasa B, în timp ce clasa B este mai bună și mai puțin riscantă decât proprietățile imobiliare din clasa C.

Majoritatea investitorilor se concentrează doar asupra primelor trei clase.

Primii investitori se concentrează doar asupra primelor trei clase.

Proprietatea din clasa D este atractivă pentru investitorii cu o toleranță la risc extrem de mare și acces la sume mari de capital, cărora le place să speculeze cu un nivel ridicat de randament. Acest tip de proprietăți imobiliare a fost neglijat an de an, necesită reparații și actualizări extinse și este adesea vacant sau ocupat de ocupanți ilegali.

Pentru restul acestui articol, ne vom concentra pe primele trei: A, B și C.

Ce face ca o proprietate să fie de clasa A, clasa B sau clasa C?

Deși nu există standarde în industria imobiliară folosite pentru a clasifica proprietățile, există câteva linii directoare pe care investitorii le pot urma pentru a înțelege dacă o proprietate este de Clasa A, Clasa B sau Clasa C:

• Vârsta
• Condiția
• Localizarea
• Amenajările
• Locatarii
• Fluxul de numerar
• Aprecierea

Similară ratelor de capitalizare, clasificarea proprietăților imobiliare ar trebui să fie utilizată numai atunci când se compară proprietăți din aceeași piață sau subpiață.

În același mod în care o rată de capitalizare de 4% ar putea fi grozavă pe o piață, dar oribilă pe alta, o clădire de clasa A în Tucson ar putea fi ușor clasificată ca o proprietate de clasa C în Los Angeles. Așadar, dacă vi se spune că o casă este de clasa B, asigurați-vă că întrebați vânzătorul ce criterii de clasificare folosește.

Este, de asemenea, important să rețineți că clasele de proprietăți pot diferi și atunci când se compară tipuri de proprietăți, cum ar fi proprietăți unifamiliale vs. multifamiliale vs. proprietăți imobiliare comerciale.

Motivul principal pentru care investitorii cumpără proprietăți de închiriat este fluxul de numerar generat. Dacă fluxul de numerar devine mai puțin previzibil, riscul de a investi în proprietate crește.

Classele imobiliare permit unui investitor să înțeleagă rapid unde se află o anumită proprietate de-a lungul liniei de risc și recompensă.

De exemplu, deoarece proprietatea de clasă A este nou construită, cheltuielile de exploatare vor fi mai mici și calitatea chiriașilor mai bună. Există, de asemenea, un risc mai mic de întrerupere a fluxului de numerar. Dar, în schimbul unui risc mai mic, prețurile proprietăților sunt mai mari și NOI (veniturile nete din exploatare) sunt mai mici, ceea ce, la rândul lor, creează rate de capitalizare scăzute.

Clasa C de proprietăți imobiliare se află la capătul opus al spectrului de risc și recompensă. Deși există un risc mai mare, există, de asemenea, potențialul pentru o recompensă mai mare atunci când riscul crescut este minimizat.

Ce este imobiliarele de clasă C?

Imobiliarele de clasă C se află la capătul opus al spectrului de risc și recompensă. Deși nu oferă același amestec echilibrat de risc și recompensă pe care îl oferă proprietățile imobiliare de clasă B, proprietățile de clasă C pot fi o potrivire bună pentru investitorii care sunt dispuși să accepte un risc mai calculat în schimbul unei recompense mai mari.

Pentru că locuințele de clasă C sunt de obicei situate în zone cu venituri mai mici sau neglijate, valoarea de apreciere este scăzută și uneori inexistentă. Cu toate acestea, proprietățile locative de clasa C sunt cunoscute pentru cantitatea mare de fluxuri de numerar pe care le produc, câștigând porecla de „vaca de muls”.”

Caracteristicile proprietăților de clasa C

Caracteristicile proprietăților de clasa C

Următoarele caracteristici ale proprietăților de clasa C vă vor ajuta să explicați de ce acest grad de proprietăți locative poate produce cantități mari de fluxuri de numerar fără a crește în valoare.

1. Vârsta

Casele au, în general, o vechime cuprinsă între 20 și 30 de ani și sunt descrise de obicei ca fiind un loc de locuit „de bază”. Proprietatea de clasă C rămâne de obicei de clasă C, chiar și atunci când proprietatea îmbătrânește și se construiesc mai multe locuințe noi. Acest lucru se datorează faptului că noile construcții sunt, de obicei, orientate către segmentele de piață ale cumpărătorilor și chiriașilor de lux.

2. Stare

Finisajele și dotările sunt sub medie și învechite. Proprietatea are, în mod normal, o întreținere amânată și poate necesita investiții de capital suplimentare pentru a înlocui acoperișul sau sistemul HVAC sau pentru a actualiza sistemele mecanice, cum ar fi instalațiile sanitare și electrice.

3. Locația

Cartierele sunt zone cu venituri mai mici, cu ratinguri de vecinătate de 2 până la 3 stele. Districtele școlare sunt sub medie, iar infracțiunile, cum ar fi vandalismul și furturile mărunte, pot fi ridicate.

4. Facilități

În cartierele cu proprietăți imobiliare de clasă C se găsesc adesea magazine de bază și afaceri precum case de amanet și case de schimb valutar care deservesc o clientelă cu venituri mai mici.

Centrele comerciale majore și centrele de divertisment pot fi la o anumită distanță, chiriașii din proprietățile locative urbane din clasa C depinzând de utilizarea transportului public.

5. Locatarii

Locatarii din clasa C sunt, de obicei, chiriași cu venituri mici sau din Secțiunea 8. Rotația chiriașilor și cheltuielile cu datoriile neperformante sunt mai mari. Cu toate acestea, unii investitori imobiliari preferă proprietățile locative din clasa C, deoarece consideră că chiriașul nu are unde să se ducă în altă parte.

Din cauza vechimii proprietății și a calității chiriașilor, costurile de întreținere și reparații sunt, de asemenea, mai mari, deși creșterea cheltuielilor de exploatare este compensată de un flux de numerar mai sănătos.

Într-o perioadă de recesiune economică, chiriașii cu venituri medii din proprietățile din clasa B se pot muta în clasa C din cauza pierderii unui loc de muncă sau a unui efort de a economisi bani.

6. Fluxul de numerar

Primăria de clasă C are un preț de achiziție mai mic și un nivel mai ridicat de venituri din chirii în raport cu prețul de achiziție, ceea ce creează un flux de numerar relativ solid și consistent. Chiar și cu un nivel mai ridicat al cheltuielilor de reparații, NOI (venitul operațional net), ratele de capitalizare și randamentele generale ale proprietăților imobiliare din clasa C pot fi mai mari decât cele din clasa B sau A.

Pentru a genera în mod constant un nivel ridicat de flux de numerar în proprietățile locative din clasa C, managementul trebuie să fie mult mai practic. Folosirea unei companii de administrare a proprietății cu experiență în ceea ce privește proprietățile imobiliare de clasă C și chiriașii poate contribui la menținerea proprietății la un nivel minim de vandalizare și de furt din partea chiriașilor.

7. Aprecierea

Investitorii cumpără proprietăți locative de clasă C pentru fluxul de numerar pe care îl pot produce, nu pentru apreciere. Din cauza vechimii și localizării proprietăților imobiliare de clasă C, există puține șanse ca valoarea de piață să crească semnificativ.

Pe de altă parte, există, de asemenea, puține șanse ca valoarea de piață a unei proprietăți de clasă C să scadă. Acest lucru se datorează faptului că constructorii și reabilitatorii imobiliari se concentrează pe tipurile de locuințe de clasa B și A, ceea ce ajută la menținerea echilibrului între cererea și oferta de proprietăți de închiriat de clasa C.

8. Valoarea adăugată

În general, Clasa C nu este locul în care să căutați investiții imobiliare cu valoare adăugată. Din cauza caracteristicilor cartierului și ale chiriașilor, cheltuirea de bani pentru modernizarea unei proprietăți de clasă C poate să nu aibă ca rezultat chirii mai mari sau creșterea valorii de piață a proprietății.

9. Finanțare

Finanțarea proprietăților imobiliare din clasa C este mai dificilă decât cele din clasa B sau A, în special dacă proprietatea are o cantitate semnificativă de întreținere amânată. Ratele dobânzilor sunt mai mari, iar creditorii se așteaptă ca împrumutații să mențină un nivel mai ridicat de rezerve pentru spații libere, pentru a se asigura că fondurile sunt disponibile în cazul în care fluctuația chiriașilor sau costurile de reparații sunt mai mari decât cele anticipate.

Cu toate acestea, deoarece proprietățile locative din clasa C sunt adesea cele mai accesibile locuințe de pe o piață, investitorii imobiliari se pot califica pentru diverse stimulente locale și de stat. Un exemplu este LIHTC sau Low-Income Housing Tax Credit (creditul fiscal pentru locuințe cu venituri reduse). Programul federal este administrat de fiecare stat și oferă credite fiscale și deduceri pentru investitorii care își oferă proprietățile ca locuințe la prețuri accesibile pentru chiriașii cu venituri mai mici.

Cum să găsiți proprietăți de clasă C

Un mod de a căuta proprietăți locative de clasă C este pe piața Roofstock’s Marketplace.

Cercetarea în funcție de clasa de proprietate nu este disponibilă deoarece clasele imobiliare diferă de la o piață la alta. Cu toate acestea, vă puteți efectua căutarea folosind o varietate de alte criterii:

• Vechimea proprietății: De la 20 la 30 de ani sau mai mult, cu o dată inițială de construcție de aproximativ anul 1990 sau mai veche
• Evaluarea cartierului: Una, două sau trei stele
• Evaluarea școlii: Rating de 5 sau mai puțin de 5, cu 10 fiind cele mai bune sau cele mai exclusiviste districte școlare
• Cap rate: Mai mare decât media pieței datorită valorii mai mari a venitului net în comparație cu prețul de achiziție mai mic al proprietății
• Secțiunea 8: Pentru a găsi proprietăți de închiriat la cheie deja calificate ca locuințe accesibile

Investiția în proprietăți de clasa C este o idee bună?

Investitorii în proprietăți de închiriat care se concentrează doar pe fluxul de numerar pot găsi că locuințele de clasa C sunt investiția perfectă.

Propii investiției în case de clasă C

• Fluxul de numerar și ratele de capitalizare pentru proprietățile imobiliare de clasă C sunt mai mari deoarece prețurile de achiziție sunt mai mici
• Nivelul mai ridicat al fluxului de numerar le permite investitorilor să ramburseze mai repede creditul
• Tenant rotația chiriașilor poate fi scăzută în unele proprietăți de clasă C, deoarece chiriașii nu au unde să se ducă în altă parte și nu își permit să cumpere o casă
• Demanda pentru locuințele accesibile pe care le oferă chiriile de clasă C este constant puternică pe majoritatea piețelor din SUA.S.
• Mulți investitori nu achiziționează proprietăți imobiliare de clasă C din cauza nivelului mai ridicat de risc, astfel încât există mai puțină concurență din partea altor cumpărători din categoria Clasa C
• O strategie de ieșire atractivă cu o locuință de clasă C este de a structura o opțiune de închiriere cu chiriașul, permițându-i să folosească o parte din plata unei chirii ușor mai mari pentru a-și construi avansul în timp

Consecințe ale investiției în case de clasă C

• Imobilele de clasă C nu se apreciază semnificativ în valoare
• Oportunitățile de plus-valoare nu se găsesc, în general, în locuințele de clasă C

.

• Proprietatea poate avea nevoie de reparații semnificative și de investiții de capital
• Managementul unei proprietăți de închiriat de clasa C necesită mult mai multă muncă și necesită un manager imobiliar cu experiență în această clasă imobiliară

Gânduri finale

Există o clasă imobiliară pentru fiecare tip de strategie de investiții: Clasa A, Clasa B și Clasa C.

Clasa A de proprietate nu este cea mai ieftină pentru că este de obicei cea mai sigură. Proprietatea de închiriere de clasă B oferă combinația perfectă de risc și recompensă, cu un NOI mai mare și un preț de achiziție mai mic în comparație cu A.

Dacă vă concentrați pe fluxul de numerar – și potențial mult – proprietatea de clasă C poate fi exact ceea ce căutați:

• Proprietatea de închiriere de clasă C este adesea cunoscută sub numele de „vaca de muls” datorită cantităților abundente de numerar generate.
• Ratele de neocupare și costurile de reparații pot fi mai mari, deși mulți chiriași rămân an de an pentru că nu au unde altundeva unde să meargă.
• Achiziționarea de proprietăți imobiliare de clasa C este mai ieftină, în timp ce nevoia de gestionare a proprietății, care necesită multă muncă, este mai mare.

.