În timp ce costul locuințelor continuă să crească în întreaga țară, devine din ce în ce mai dificil pentru familii să se descurce. De fapt, multe familii cu venituri mici cheltuiesc 56% din venitul lor lunar pe chirie, potrivit Rezervei Federale.

Cupoanele de locuințe din Secțiunea 8 oferă chiriașilor o locuință sigură și bine întreținută, oferind în același timp investitorilor în proprietăți imobiliare din Secțiunea 8 un flux de numerar potențial puternic, un grup de chiriași preselectați și proprietăți de închiriat cu o rotație foarte scăzută a chiriașilor.

Ce este secțiunea 8 de locuințe?

Secțiunea 8 face parte din Legea privind locuințele și dezvoltarea comunitară din 1974, creată pentru a ajuta chiriașii cu venituri mici.

Programul este supervizat de către Departamentul pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană (HUD) și este administrat de către agenția locală de locuințe publice (PHA) care se găsește în toate cele 50 de state.

Cerințele pentru ca un chiriaș să devină eligibil pentru Secțiunea 8 variază de la stat la stat și se bazează pe venit și pe mărimea familiei. Dacă sunt aprobați, chiriașii din Secțiunea 8 primesc vouchere de chirie care plătesc până la 70% din chiria lunară și costurile cu utilitățile.

Cum funcționează secțiunea 8 imobiliară

Iată o prezentare generală a modului în care funcționează secțiunea 8 imobiliară pentru investitorii imobiliari și chiriașii cu vouchere de locuință.

Secțiunea 8 bazată pe chiriaș vs. secțiunea 8 bazată pe proiect

• Voucherele din Secțiunea 8 bazate pe chiriaș se mută împreună cu chiriașul. Acestea sunt dificil de obținut, iar chiriașii așteaptă adesea ani de zile pentru a primi unul. Odată ce îl primesc, există reguli stricte pe care chiriașul trebuie să le urmeze pentru a evita să piardă voucherul și să fie nevoit să depună o nouă cerere.
• Voucherele Section 8 bazate pe proiect sunt atașate unei anumite proprietăți. Dacă chiriașul se mută, proprietatea rămâne Secțiunea 8 pentru următorul rezident calificat.

Cum se califică chiriașii pentru Secțiunea 8

PHA-urile de stat stabilesc eligibilitatea pentru vouchere de locuință pe baza venitului brut total și a mărimii familiei. Asistența este limitată la cetățenii americani și la anumite categorii de non-cetățeni care au un statut de imigrant eligibil.

Venitul total al familiei nu poate depăși 50% din venitul median pentru țara sau zona metropolitană în care locuiește familia, în majoritatea cazurilor. Prin lege, PHA-urile trebuie să ofere 75% din voucherele lor solicitanților ale căror venituri nu depășesc 30% din nivelul venitului median al zonei care este publicat de HUD.

Locatarii care solicită asistență în cadrul Secțiunii 8 trebuie să furnizeze PHA-ului informații privind venitul familiei, activele și componența familiei. După ce PHA verifică informațiile solicitantului, agenția determină eligibilitatea pentru program și valoarea plății de asistență pentru locuință. Apoi, chiriașul se înscrie pe o listă de așteptare pentru o proprietate disponibilă din Secțiunea 8, dacă nu există una disponibilă imediat.

Călător, proprietar, PHA și HUD în Secțiunea 8

Călătorii, proprietarii, PHA și HUD joacă toate roluri specifice în Secțiunea 8 pentru locuințe:

Călător: După ce PHA aprobă contractul de închiriere și casa pe care chiriașul dorește să o închirieze, chiriașul semnează un contract de închiriere de minimum un an cu proprietarul. Proprietarul poate solicita un depozit de garanție, în funcție de legislația locală privind locuințele. La sfârșitul contractului de închiriere, proprietarul și chiriașul pot reînnoi contractul de închiriere sau pot rămâne lună de lună, dacă proprietarul permite acest lucru.
Chiriașii trebuie să respecte termenii contractului de închiriere, să păstreze proprietatea în stare bună și să notifice PHA cu privire la orice modificare a venitului sau a componenței familiei.

Proprietar: După ce a trecut de inspecția proprietății PHA, proprietarul trebuie să ofere chiriașului o locuință sigură și bine întreținută și o chirie rezonabilă pentru perioada în care locuința este ocupată de chiriașul din Secțiunea 8. De asemenea, proprietarul trebuie să furnizeze toate serviciile convenite și să respecte termenii contractului de închiriere.

PHA: PHA administrează programul de vouchere Secțiunea 8 la nivel local, examinează venitul chiriașului și componența familiei și inspectează anual standardele de calitate ale proprietății locative. În cazul în care proprietarul nu reușește să respecte obligațiile de proprietar prevăzute în contractul de închiriere, PHA poate înceta plățile cupoanelor pentru locuințe către proprietar.

HUD: HUD monitorizează programele PHA pentru a se asigura că regulile sunt respectate în mod corespunzător, oferă fonduri PHA pentru a efectua plăți de asistență pentru locuințe și examinează cererile PHA pentru finanțare suplimentară pe măsură ce banii devin disponibili.

Pro și contra investiției în secțiunea 8 în domeniul imobiliar

La un moment dat sau altul, aproape fiecare investitor în proprietăți locative unifamiliale va fi întrebat de un potențial chiriaș dacă acceptă cupoane de locuințe din secțiunea 8. Decizia de a închiria sau nu unui chiriaș din Secțiunea 8 depinde de investitor, de strategia de investiție și de proprietate.

Iată câteva dintre cele mai importante argumente pro și contra ale proprietății imobiliare din Secțiunea 8.

Pros ale Secțiunii 8

• Venituri lunare stabile și garantate din chirie, guvernul plătind până la 70% din chiria lunară a chiriașului din Secțiunea 8 și din facturile de utilități.
• Ratele de neocupare în proprietățile imobiliare din Secțiunea 8 pot fi mai mici deoarece chiriașii au tendința de a rămâne acolo unde sunt și de a reînnoi an după an.
• Răsucirea rapidă a unităților și perioadele de închiriere deoarece în multe piețe există o listă de așteptare a chiriașilor din Secțiunea 8 care caută o locuință de închiriat.
• HUD știe că există frecvent un deficit de proprietari dispuși să închirieze chiriașilor din Secțiunea 8, astfel încât agenția guvernamentală permite adesea proprietarilor să stabilească tarifele de închiriere la capătul superior al spectrului de chirii corecte de pe piață.
• Costurile de marketing pot fi mai mici în cazul proprietăților imobiliare din Secțiunea 8, deoarece proprietarii pot să-și listeze proprietățile disponibile pe site-urile autorităților locale de locuințe publice pentru ca deținătorii de vouchere din Secțiunea 8 să le vadă.

Cons of Section 8

• Birocrația guvernamentală, birocrația și durata procesului de aprobare pentru a deveni un proprietar din Secțiunea 8 pot fi frustrante, reducând potențial profiturile pe care un proprietar le-ar putea obține dacă ar închiria chiria chiriașilor care nu fac parte din Secțiunea 8.
• Procesarea amânată a plăților cu până la 60 de zile înainte de primirea primei plăți de la guvern, de fiecare dată când proprietatea este închiriată unui nou chiriaș din Secțiunea 8.
• Inspecțiile suplimentare ale proprietății sunt solicitate de HUD pentru chiriașii din Secțiunea 8, atât în momentul în care proprietarul aplică pentru Secțiunea 8, cât și în fiecare an.
• Proprietarii ar trebui să efectueze în continuare același proces de rutină de solicitare a chiriașilor, de verificare a creditului și a antecedentelor utilizat pentru chiriașii care nu fac parte din Secțiunea 8.
• Evacuarea unui chiriaș care utilizează un voucher de locuință pentru chirie este mult mai complicată decât o evacuare obișnuită – de fapt, HUD publică un ghid de 29 de pagini cu privire la procedurile necesare pentru evacuarea unui chiriaș din Secțiunea 8.

Un alt argument potențial împotriva investiției în proprietăți imobiliare din Secțiunea 8 este reprezentat de potențialele probleme legate de criminalitate. Unele cercetări academice raportează că voucherele de locuințe cresc criminalitatea violentă, în timp ce altele constată că beneficiarii de vouchere de locuințe nu cauzează criminalitate.

Cum să devii un proprietar din Secțiunea 8

Patronii din Secțiunea 8 sunt obligați să ofere o locuință decentă, sigură și igienică unui chiriaș la o chirie rezonabilă, conform HUD.

Proprietatea imobiliară din secțiunea 8 trebuie să treacă standardele de calitate a locuințelor stabilite de HUD și să fie întreținută conform acestor standarde atâta timp cât proprietarul primește plăți de asistență pentru locuințe. Proprietarii de imobile semnează un contract cu PHA (agenția de locuințe publice) de stat și sunt obligați să furnizeze serviciile convenite în contractul de închiriere al chiriașului și în acordul PHA.

Există patru pași generali care trebuie urmați pentru a deveni un proprietar al Secțiunii 8:

#1. Informați autoritatea de stat pentru locuințe publice cu privire la disponibilitatea proprietății dumneavoastră, completați cererea și furnizați toate informațiile personale solicitate. De asemenea, PHA va analiza tarifele de închiriere pentru a se asigura că acestea se încadrează în liniile directoare pentru proprietăți locative comparabile din zona dvs. și vă poate cere să reduceți chiria dacă aceasta este prea mare.

#2. După ce PHA v-a aprobat ca proprietar al Secțiunii 8, un inspector va vizita proprietatea pentru a se asigura că aceasta respectă liniile directoare ale HUD, precum și codurile locale de construcție și siguranță.

#3. După ce proprietatea dvs. a trecut inspecția, puteți începe să vă anunțați locuința de închiriat ca fiind disponibilă pentru deținătorii de vouchere Secțiunea 8. PHA de stat va adăuga proprietatea dvs. pe lista lor, iar dvs. puteți, de asemenea, să vă comercializați imobilul din Secțiunea 8 pentru închiriere pe site-uri web precum Zillow și GoSection8.

#4. După ce ați finalizat selecția de rutină a chiriașilor și ați fost de acord să închiriați unui chiriaș din Secțiunea 8, există mai multe formulare pe care trebuie să le trimiteți autorității de stat pentru locuințe publice:

• Formularul de informații despre proprietar care descrie proprietarul proprietății și unitatea
• Contractul HAP sau Contractul de plăți de asistență pentru locuințe
• Copie a contractului standard de închiriere a proprietății de închiriat
• Actul adițional de închiriere HUD atașat la contractul standard de închiriere
• Formularul HUD de solicitare a aprobării închirierii
• W-.9 formular care include informațiile despre chiriașul dumneavoastră

Pot dura până la 60 de zile pentru ca un proprietar din Secțiunea 8 să primească partea HUD din prima plată a chiriei. Odată ce sunteți în sistem, fondurile vor fi depuse direct în contul dvs. bancar.

Unde găsiți proprietăți imobiliare din Secțiunea 8 de vânzare

Investiția în proprietăți imobiliare din Secțiunea 8 poate fi o alegere bună pentru investitorii care caută case cu potențial de flux de numerar pe termen lung. Unele companii de gestionare a proprietății sunt specializate în închirierea și gestionarea proprietăților de închiriere din Secțiunea 8 pentru investitori, astfel încât acestea sunt deja familiarizate cu cercurile prin care trebuie să treacă pentru a obține aprobarea Secțiunii 8 pentru închirierea unei singure familii.

Există mai multe modalități bune de a localiza proprietăți imobiliare din Secțiunea 8 de vânzare. HUD vinde atât proprietăți unifamiliale, cât și multifamiliale prin HUD și diverse alte agenții federale. Zillow și Zillow Research este o altă sursă bună pentru a localiza zonele în care sunt anunțate locuințe de închiriat din Secțiunea 8 și pentru a identifica cartierele cu venituri sub venitul mediu al zonei.

După ce v-ați restrâns căutarea la zone specifice, Roofstock Marketplace facilitează căutarea de proprietăți imobiliare din Secțiunea 8 de vânzare. Pur și simplu faceți clic pe fila „More” (Mai multe) pentru opțiuni de căutare suplimentare, apoi derulați în jos și selectați opțiunea pentru „Section 8 Only.”

De acolo, veți putea vizualiza ratele de capitalizare și randamentele și veți putea genera o proformă de proprietate pentru fiecare locuință din Secțiunea 8 în care vă gândiți să investiți.