Probablemente esté familiarizado con la frase «vaca lechera».

Se utiliza para describir los bienes raíces que generan una cantidad significativa de dinero en comparación con el precio de compra y el costo de la propiedad.

Los bienes raíces de la vaca de efectivo se encuentran más a menudo en la propiedad de clase C.

Este tipo de propiedad no es adecuado para todos los inversores, pero si su estrategia de inversión se centra en el flujo de caja, siga leyendo para saber si la propiedad de clase C es adecuada para usted.

Las cuatro clases de propiedad inmobiliaria

Las clases de propiedad inmobiliaria proporcionan una forma general de clasificar la propiedad de buena a mala, o de menos arriesgada a más arriesgada. Hay cuatro clases de propiedades inmobiliarias:

• Clase A
• Clase B
• Clase C
• Clase D

En la escuela probablemente tenías estudiantes A, estudiantes B, etc. Las clasificaciones de las propiedades inmobiliarias funcionan de la misma manera. Por ejemplo, una propiedad de clase A se considera mejor y menos arriesgada que una de clase B, mientras que la clase B es mejor y menos arriesgada que los inmuebles de clase C.

La mayoría de los inversores sólo se centran en las tres primeras clases.

La propiedad de clase D es atractiva para los inversores con una tolerancia al riesgo extremadamente alta y con acceso a grandes cantidades de capital a los que les gusta especular con un alto nivel de rentabilidad. Este tipo de propiedad inmobiliaria ha sido descuidada año tras año, requiere grandes reparaciones y actualizaciones, y a menudo está vacía u ocupada por ocupantes ilegales.

Para el resto de este artículo, nos centraremos en las tres primeras: A, B y C.

¿Qué hace que una propiedad sea de clase A, clase B o clase C?

Aunque no existen estándares en la industria inmobiliaria utilizados para clasificar las propiedades, existen varias pautas que los inversores pueden seguir para entender si una propiedad es Clase A, Clase B o Clase C:

• Edad
• Condición
• Localización
• Amenidades
• Inquilinos
• Flujo de caja
• Apreciación

De manera similar a las tasas de capitalización, la clasificación de los bienes raíces sólo debe utilizarse cuando se comparan propiedades en el mismo mercado o submercado.

De la misma manera que una tasa de capitalización del 4% podría ser estupenda en un mercado pero horrible en otro, un edificio de clase A en Tucson podría ser fácilmente clasificado como una propiedad de clase C en Los Ángeles. Por lo tanto, si le dicen que una casa es de Clase B, asegúrese de preguntar al vendedor qué criterios de clasificación están utilizando.

También es importante tener en cuenta que las clases de propiedad también pueden diferir cuando se comparan los tipos de propiedad, como unifamiliar vs multifamiliar vs bienes raíces comerciales.

La razón principal por la que los inversores compran propiedades de alquiler es por el flujo de efectivo generado. Si el flujo de efectivo se vuelve menos predecible, el riesgo de invertir en la propiedad aumenta.

Las clases de inmuebles permiten a un inversor comprender rápidamente dónde se encuentra una propiedad específica en la línea de riesgo y recompensa.

Por ejemplo, como los inmuebles de clase A son de nueva construcción, los gastos de explotación serán menores y la calidad de los inquilinos, mejor. También hay menos riesgo de que el flujo de caja se interrumpa. Pero a cambio de un menor riesgo, los precios de los inmuebles son más altos y los ingresos netos de explotación (NOI) son más bajos, lo que a su vez genera tasas de capitalización bajas.

Los inmuebles de clase C se encuentran en el extremo opuesto del espectro de riesgos y recompensas. Aunque hay más riesgo, también existe el potencial de una mayor recompensa cuando el mayor riesgo se minimiza.

¿Qué es la clase C de bienes raíces?

La clase C de bienes raíces está en el extremo opuesto del espectro de riesgo y recompensa. Aunque no ofrece la misma mezcla equilibrada de riesgo y recompensa que los bienes inmuebles de clase B, la propiedad de clase C puede ser un buen partido para los inversores que están dispuestos a aceptar un riesgo más calculado a cambio de una mayor recompensa.

Debido a que las viviendas de clase C suelen estar ubicadas en zonas de bajos ingresos o descuidadas, la cantidad de apreciación es baja y a veces inexistente. Sin embargo, las propiedades de alquiler de clase C son conocidas por la gran cantidad de flujo de caja que producen, ganándose el apodo de «vaca lechera».

Características de las propiedades de clase C

Las siguientes características de las propiedades de clase C ayudarán a explicar por qué este grado de propiedad de alquiler puede producir grandes cantidades de flujo de caja sin aumentar su valor.

1. Edad

Las viviendas suelen tener entre 20 y 30 años y suelen describirse como un lugar «básico» para vivir. Los inmuebles de clase C suelen seguir siendo de clase C, incluso cuando la propiedad envejece y se construyen más viviendas nuevas. Esto se debe a que las nuevas construcciones suelen estar dirigidas a los segmentos de mercado de compradores e inquilinos de lujo.

2. Condición

Los acabados y accesorios están por debajo de la media y anticuados. La propiedad normalmente tiene un mantenimiento diferido y puede requerir una inversión de capital adicional para reemplazar el tejado o el sistema de calefacción, ventilación y aire acondicionado, o actualizar los sistemas mecánicos como la fontanería y la electricidad.

3. Ubicación

Los vecindarios son zonas de bajos ingresos con calificaciones de vecindario de 2 a 3 estrellas. Los distritos escolares están por debajo de la media y los delitos como el vandalismo y los pequeños robos pueden ser elevados.

4. Servicios

Las tiendas de conveniencia básicas y los negocios como las casas de empeño y los puntos de cobro de cheques que atienden a una base de clientes de bajos ingresos se encuentran a menudo en los vecindarios con bienes raíces de clase C.

Los principales centros comerciales y de entretenimiento pueden estar a cierta distancia, y los inquilinos de los inmuebles urbanos de Clase C dependen del uso del transporte público.

5. Inquilinos

Los inquilinos de la Clase C suelen ser personas con bajos ingresos o inquilinos de la Sección 8. La rotación de inquilinos y los gastos por deudas incobrables son mayores. Sin embargo, a algunos inversores inmobiliarios les gustan las propiedades de alquiler de clase C porque consideran que el inquilino no tiene otro lugar al que ir.

Debido a la edad de la propiedad y a la calidad de los inquilinos, los costes de mantenimiento y reparación también son más elevados, aunque el aumento de los gastos de explotación se ve compensado por un flujo de caja más saludable.

En una recesión económica, los inquilinos de ingresos medios de una propiedad de Clase B pueden trasladarse a la Clase C debido a una pérdida de empleo o a un esfuerzo por ahorrar dinero.

6. Flujo de caja Flujo de caja

Los inmuebles de clase C tienen un precio de adquisición más bajo y un mayor nivel de ingresos por alquiler en relación con el precio de compra, lo que crea un flujo de caja relativamente sólido y constante. Incluso con un nivel más alto de gastos de reparación, el NOI (ingreso operativo neto), las tasas de capitalización y los rendimientos generales en los inmuebles de clase C pueden ser mayores que los de clase B o A.

Con el fin de generar consistentemente un alto nivel de flujo de efectivo en la propiedad de alquiler de clase C, la gestión debe ser mucho más práctica. El uso de una empresa de gestión de la propiedad con experiencia en la clase C de bienes raíces y los inquilinos puede ayudar a mantener la propiedad de ser objeto de vandalismo y el robo de los inquilinos en un mínimo.

7. Apreciación

Los inversores compran propiedades de alquiler de clase C para el flujo de caja que puede producir, no para la apreciación. Debido a la edad y la ubicación de los inmuebles de clase C, hay pocas probabilidades de que el valor de mercado aumente significativamente.

Por otro lado, también hay pocas probabilidades de que el valor de mercado de una propiedad de clase C baje. Esto se debe a que los constructores y rehabilitadores inmobiliarios se centran en los tipos de vivienda de clase B y A, lo que ayuda a mantener el equilibrio entre la oferta y la demanda de propiedades de alquiler de clase C.

8. Valor añadido

En general, la clase C no es el lugar para buscar inversiones inmobiliarias de valor añadido. Debido a las características del vecindario y de los inquilinos, gastar dinero en la mejora de una propiedad de Clase C puede no resultar en rentas más altas o en un aumento del valor de mercado de la propiedad.

9. Financiación

La financiación de los inmuebles de clase C es más difícil que la de los de clase B o A, especialmente si la propiedad tiene una cantidad significativa de mantenimiento diferido. Los tipos de interés son más altos y los prestamistas esperan que los prestatarios mantengan un nivel más alto de reservas de vacantes para garantizar que los fondos estén disponibles si la rotación de inquilinos o los costes de reparación son mayores de lo previsto.

Sin embargo, debido a que las propiedades de alquiler de clase C son a menudo las viviendas más asequibles en un mercado, los inversores inmobiliarios pueden calificar para varios incentivos locales y estatales. Un ejemplo es el LIHTC o Low-Income Housing Tax Credit. El programa federal es administrado por cada estado y proporciona créditos fiscales y deducciones para los inversores que ofrecen su propiedad como vivienda asequible para los inquilinos de bajos ingresos.

Cómo encontrar propiedades de clase C

Una forma de buscar propiedades de alquiler de clase C es en el Mercado de Roofstock.

La búsqueda por clase de propiedad no está disponible porque las clases de inmuebles difieren de un mercado a otro. Sin embargo, usted puede realizar su búsqueda utilizando una variedad de otros criterios:

• Edad de la propiedad: De 20 a 30 años o más, con una fecha de construcción original de alrededor del año 1990 o más
• Clasificación del barrio: Una, dos o tres estrellas
• Calificación de la escuela: Calificación de 5 o menos, siendo 10 los mejores o más exclusivos distritos escolares
• Tasa de capitalización: Más alta que la media del mercado debido a la mayor cantidad de ingresos netos en comparación con el menor precio de compra de la propiedad
• Sección 8: Para encontrar propiedades de alquiler llave en mano ya calificadas como viviendas asequibles

¿Es una buena idea invertir en propiedades de clase C?

Los inversores en propiedades de alquiler centrados únicamente en el flujo de caja pueden encontrar que las casas de clase C son la inversión perfecta.

Pros de invertir en casas de clase C

• El flujo de caja y las tasas de capitalización de los inmuebles de clase C son más altos porque los precios de compra son más bajos
• Un mayor nivel de flujo de caja permite a los inversores pagar el préstamo más rápido
• La rotación de inquilinos La rotación de inquilinos puede ser baja en algunos inmuebles de clase C porque los inquilinos no tienen otro sitio al que ir y no pueden permitirse comprar una casa
• La demanda de la vivienda asequible que proporcionan los alquileres de clase C es constantemente fuerte en la mayoría de los mercados de EE.S.
• Muchos inversores no compran inmuebles de clase C debido al mayor nivel de riesgo, por lo que hay menos competencia de otros compradores en la categoría de clase C
• Una estrategia de salida atractiva con una casa de clase C es estructurar un contrato de alquiler-opción con el inquilino, lo que les permite utilizar parte de un pago de alquiler ligeramente más alto para construir su pago inicial con el tiempo

Cons de invertir en casas de clase C

• Los inmuebles de clase C no se aprecian significativamente en valor
• Las oportunidades de valor añadido generalmente no se encuentran en las viviendas de clase C
• La propiedad puede necesitar reparaciones significativas e inversión de capital
• La gestión de una propiedad de alquiler de clase C es mucho más intensiva en trabajo y requiere un administrador de la propiedad con experiencia en esta clase de bienes raíces

Pensamientos finales

Hay una clase de bienes raíces para cada tipo de estrategia de inversión: Clase A, Clase B y Clase C.

La propiedad de clase A no es la más barata porque suele ser la más segura. La propiedad de alquiler de clase B ofrece la mezcla perfecta de riesgo y recompensa, con un NOI más alto y un precio de compra más bajo en comparación con A.

Si usted está centrado en el flujo de efectivo – y potencialmente mucho de él – la propiedad de clase C puede ser exactamente lo que está buscando:

• La propiedad de alquiler de clase C es a menudo conocida como una «vaca lechera» debido a las abundantes cantidades de efectivo generadas.
• Las tasas de desocupación y los costes de reparación pueden ser más elevados, aunque muchos inquilinos se quedan año tras año porque no tienen otro sitio al que ir.
• Comprar inmuebles de clase C es más barato mientras que la necesidad de una gestión de la propiedad que requiera mucha mano de obra es mayor.