Provavelmente está familiarizado com a frase “vaca de dinheiro”.

É usado para descrever imóveis que geram uma quantidade significativa de dinheiro comparado com o preço de compra e custo de propriedade.

Os imóveis de vacas em dinheiro são mais frequentemente encontrados em propriedades de Classe C.

Este tipo de propriedade não é adequado para todos os investidores, mas se a sua estratégia de investimento se concentra no fluxo de caixa, continue lendo para saber se a propriedade Classe C é adequada para você.

As Quatro Classes de Propriedades Imobiliárias

As classes de propriedades imobiliárias fornecem uma forma geral de classificar as propriedades de boas para más, ou de menos arriscadas para mais arriscadas. Há quatro classes de propriedades imobiliárias:

• Classe A
• Classe B
• Classe C
• Classe D

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Volta à escola você provavelmente teve alunos A, alunos B, etc. As classificações dos imóveis funcionam da mesma maneira. Por exemplo, um imóvel de Classe A é considerado melhor e menos arriscado e um imóvel de Classe B, enquanto que a Classe B é melhor e menos arriscada do que um imóvel de Classe C.

A maioria dos investidores só se concentra nas três primeiras classes.

O imóvel de Classe D é atraente para investidores com uma tolerância de risco extremamente alta e acesso a grandes quantidades de capital que gostam de especular sobre um alto nível de retorno. Este tipo de imóveis tem sido negligenciado ano após ano, requer reparos e atualizações extensivas, e muitas vezes está vago ou ocupado por posseiros.

Para o restante deste artigo, vamos nos concentrar nas três primeiras classes: A, B e C.

O que faz um imóvel Classe A, Classe B ou Classe C?

Embora não existam padrões na indústria imobiliária usados para classificar propriedades, existem várias diretrizes que os investidores podem seguir para entender se uma propriedade é Classe A, Classe B, ou Classe C:

• Idade
• Condição
• Localização
• Amenidades
• Tenantes
• Fluxo de caixa
• Apreciação

Simples às taxas de limite, a classificação imobiliária só deve ser usada ao comparar imóveis no mesmo mercado ou submercado.

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Da mesma forma que uma taxa de 4% de limite pode ser ótima em um mercado, mas horrível em outro, um edifício Classe A em Tucson poderia facilmente ser classificado como uma propriedade Classe C em Los Angeles. Portanto, se lhe disserem que uma casa é Classe B, não se esqueça de perguntar ao vendedor qual o critério de classificação que eles estão usando.

É também importante notar que as classes de imóveis também podem diferir quando se comparam tipos de imóveis, como imóveis unifamiliares vs multi-familiares vs comerciais.

A principal razão pela qual os investidores compram imóveis de aluguel é para o fluxo de caixa gerado. Se o fluxo de caixa se torna menos previsível, o risco de investir no imóvel aumenta.

As classes de imóveis de renda permitem ao investidor compreender rapidamente onde está um imóvel específico ao longo da linha de risco e recompensa.

Por exemplo, como a propriedade de Classe A é construída recentemente, as despesas operacionais serão menores e a qualidade do locatário melhor. Há também menor risco de interrupção do fluxo de caixa. Mas em troca de menos risco, os preços dos imóveis são mais altos e os NOIs (rendimentos operacionais líquidos) são mais baixos, o que por sua vez cria taxas de limite baixas.

Os imóveis da Classe C estão no extremo oposto do espectro de risco e recompensa. Embora haja mais risco, há também o potencial para uma maior recompensa quando o aumento do risco é minimizado.

O que é um imóvel de Classe C?

Os imóveis da Classe C estão no extremo oposto do espectro de risco e recompensa. Enquanto não oferece a mesma mistura equilibrada de risco e recompensa que os imóveis Classe B oferecem, os imóveis Classe C podem ser uma boa combinação para investidores que estão dispostos a aceitar mais risco calculado em troca de uma maior recompensa.

Porque os imóveis Classe C estão normalmente localizados em áreas de menor renda ou negligenciadas, a quantidade de valorização é baixa e às vezes inexistente. Entretanto, as propriedades de Classe C são conhecidas pela grande quantidade de fluxo de caixa que produzem, ganhando o apelido de “vaca em dinheiro”

Características das propriedades de Classe C

As seguintes características das propriedades de Classe C ajudarão a explicar porque este grau de propriedade de aluguel pode produzir grandes quantidades de fluxo de caixa sem aumentar de valor.

1. Idade

As casas têm geralmente entre 20 e 30 anos e são geralmente descritas como um lugar ‘básico’ para se viver. A propriedade classe C geralmente permanece classe C, mesmo quando a propriedade fica mais velha e são construídas mais casas novas. Isso porque a construção nova é geralmente dirigida aos segmentos de mercado de compradores e locatários de luxo.

2. Condição

Acabamentos e utensílios estão abaixo da média e desatualizados. A propriedade normalmente tem manutenção diferida e pode exigir investimento de capital adicional para substituir o telhado ou sistema HVAC, ou atualizar sistemas mecânicos como encanamento e elétrico.

3. Localização

As vizinhanças são áreas de menor renda com classificação de vizinhança de 2 a 3 estrelas. Os distritos escolares estão abaixo da média e crimes como vandalismo e pequenos furtos podem ser altos.

4. Amenities

Lojas de conveniência básica e empresas como lojas de penhores e lojas de cheques que servem uma base de clientes de baixa renda são frequentemente encontradas em bairros com imóveis de Classe C.

Melhores centros comerciais e de entretenimento podem estar a uma distância de distância, com inquilinos em propriedades urbanas de classe C, dependendo do uso de transporte público.

5. Locatários

Locatários da Classe C são geralmente de renda mais baixa ou locatários da Seção 8. O volume de negócios dos inquilinos e as despesas de cobrança duvidosa são mais elevadas. No entanto, alguns investidores imobiliários gostam de imóveis de classe C porque sentem que o inquilino não tem mais para onde ir.

Por causa da idade do imóvel e da qualidade do inquilino, os custos de manutenção e reparação também são mais elevados, embora o aumento das despesas operacionais seja compensado por um fluxo de caixa mais saudável.

Numa recessão económica, os inquilinos de classe média renda numa propriedade de classe B podem mudar-se para a classe C devido a uma perda de emprego ou a um esforço para poupar dinheiro.

6. Fluxo de caixa

Propriedade da Classe C tem um preço de aquisição mais baixo e um nível de renda mais alto em relação ao preço de compra, o que cria um fluxo de caixa relativamente sólido e consistente. Mesmo com um nível mais alto de despesas com reparos, NOI (lucro operacional líquido), taxas de limite e rendimentos globais nos imóveis da Classe C podem ser maiores que os da Classe B ou A.

Para gerar consistentemente um alto nível de fluxo de caixa nos imóveis de classe C, a administração precisa ser muito mais prática. O uso de uma empresa de gestão imobiliária experiente com imóveis Classe C e inquilinos pode ajudar a evitar que o imóvel seja vandalizado e roubo de inquilinos no mínimo.

7. Apreciação

Investidores compram imóveis de classe C para o fluxo de caixa que eles podem produzir, não para apreciação. Devido à idade e localização dos imóveis Classe C, há pouca probabilidade do valor de mercado aumentar significativamente.

Por outro lado, há também pouca probabilidade do valor de mercado de um imóvel Classe C descer. Isso porque construtores e reabilitadores imobiliários concentram-se nos tipos de habitação de Classe B e A, o que ajuda a manter em equilíbrio a oferta e a procura de imóveis de Classe C para arrendamento.

8. Valor acrescentado

Generalmente falando, a Classe C não é o lugar para procurar investimentos imobiliários de valor acrescentado. Devido às características do bairro e dos inquilinos, gastar dinheiro para melhorar uma propriedade de Classe C pode não resultar em aluguéis mais altos ou aumento do valor do mercado imobiliário.

9. Financiamento

Financiar imóveis de Classe C é mais difícil do que imóveis de Classe B ou A, especialmente se o imóvel tiver uma quantidade significativa de manutenção diferida. As taxas de juros são mais elevadas e os mutuantes esperam que os mutuários mantenham um nível mais elevado de reservas de vagas para garantir que os fundos estejam disponíveis se o volume de negócios dos inquilinos ou os custos de reparação forem superiores ao previsto.

No entanto, uma vez que os imóveis de Classe C são frequentemente as habitações mais acessíveis num mercado, os investidores imobiliários podem qualificar-se para vários incentivos locais e estatais. Um exemplo é o LIHTC ou o Crédito Fiscal de Habitação de Baixa Renda. O programa federal é administrado por cada estado e oferece créditos e deduções fiscais para investidores que oferecem suas propriedades como habitação acessível para inquilinos de baixa renda.

Como encontrar propriedade de Classe C

Uma maneira de procurar por propriedade para aluguel de Classe C está no Roofstock’s Marketplace.

A procura por classe de imóvel não está disponível porque as classes imobiliárias diferem de mercado para mercado. No entanto, você pode conduzir sua pesquisa usando uma variedade de outros critérios:

• Idade do imóvel: De 20 a 30 anos ou mais, com uma data de construção original de cerca do ano 1990 ou mais velhos
• Classificação do bairro: Uma, duas, ou três estrelas
• Classificação da escola: Classificação de 5 ou menos, sendo 10 os melhores ou mais exclusivos distritos escolares
• Classificação de limite: Maior que a média do mercado devido ao maior rendimento líquido comparado com o menor preço de compra do imóvel
• Secção 8: Para encontrar imóveis para arrendamento já qualificados como habitação económica

Investir em imóveis Classe C é uma boa ideia?

Investir em imóveis alugados, focados apenas no fluxo de caixa, pode descobrir que as casas Classe C são o investimento perfeito.

Pros de investir em casas Classe C

• O fluxo de caixa e as taxas de capitalização em imóveis Classe C é maior porque os preços de compra são mais baixos
• Um nível mais elevado de fluxo de caixa permite aos investidores pagar o empréstimo mais rapidamente
• Tenant O volume de negócios pode ser baixo em algumas propriedades de Classe C porque os inquilinos não têm para onde ir e não têm dinheiro para comprar uma casa
• Demanda para a habitação acessível que os alugueres de Classe C fornecem é consistentemente forte na maioria dos mercados em toda a U.S.
• Muitos investidores não compram imóveis Classe C devido ao maior nível de risco, por isso há menos concorrência de outros compradores na categoria Classe C
• Uma estratégia de saída atraente com uma casa Classe C é estruturar uma opção de arrendamento com o inquilino, permitindo-lhes usar parte de um pagamento de renda ligeiramente superior para construir o seu adiantamento ao longo do tempo

Cons de investir em casas Classe C

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• As propriedades Classe C não apreciam significativamente em valor
• Oportunidades de valor acrescentado geralmente não são encontradas em casas Classe C
• Propriedade pode precisar de reparos significativos e investimento de capital
• Gerenciar uma propriedade de classe C é muito mais trabalhoso e requer um gerente de propriedade com experiência nesta classe imobiliária

Pensamentos finais

Existe uma classe imobiliária para cada tipo de estratégia de investimento: Classe A, Classe B, e Classe C.

A classe A não é a mais barata porque normalmente é a mais segura. Propriedade de classe B oferece a mistura perfeita de risco e recompensa, com um NOI mais alto e preço de compra mais baixo comparado com A.

Se você está focado no fluxo de caixa – e potencialmente lotes dele – propriedade de classe C pode ser exatamente o que você está procurando:

• Propriedade de classe C é muitas vezes conhecida como uma “vaca de dinheiro” por causa das quantidades abundantes de dinheiro gerado.
• As taxas de aluguer e custos de reparação podem ser mais elevados, embora muitos inquilinos fiquem ano após ano porque não têm para onde ir.
• Comprar imóveis de Classe C é mais barato enquanto a necessidade de gestão de imóveis com mão-de-obra intensiva é maior.