Uma associação de proprietários (HOA) é uma entidade legal que rege o desenvolvimento comunitário de lares, com uma identidade separada dos seus proprietários-membros colectivos. Dependendo das leis estaduais, uma HOA é geralmente ou uma corporação ou uma organização sem fins lucrativos, e como tal deve cumprir com a lei estadual tanto na formação como na dissolução.

Durante a formação da comunidade planejada ou associação de condomínios, a HOA desempenha um papel fundamental na organização e no estabelecimento da estrutura e das regras da comunidade. Ao longo da vida da comunidade a HOA também é importante, lidando com tarefas de fiscalização e governança, manutenção e reparo de áreas comuns, e mais.

Pode, no entanto, chegar um momento em que os membros proprietários da comunidade, que na maioria dos casos também servem como membros voluntários do conselho da HOA, sintam que não faz mais sentido manter esta entidade legal. Talvez um desastre tenha acontecido, e a comunidade não possa mais manter seu layout físico atual ou pagar suas contas.

Uma associação de proprietários de casa pode ser difícil de dissolver, no entanto. Com base no seu estatuto corporativo ou outro estatuto legal, terá de cumprir não só com as leis estatais aplicáveis relativas à dissolução, mas também com as regras internas da HOA (estatuto social, estatutos e documento principal, muitas vezes conhecidos como convénios, condições e restrições ou CC&Rs). E precisará levar em conta os direitos dos terceiros afetados e das agências de permissão do governo local.

Majoridade dos Membros Deve Consentir na Dissolução da HOA

Porque uma HOA consiste tecnicamente de duas partes, a pessoa jurídica mais sua filiação, uma parte geralmente precisa do consentimento e aprovação da outra para tomar uma ação extrema como a dissolução.

O primeiro passo na dissolução de uma HOA é normalmente obter o consentimento de uma maioria de proprietários ou membros, seguindo os procedimentos delineados no estatuto ou outros documentos de governo. A percentagem exacta também pode ser encontrada nos documentos que regem a HOA, ou na lei do estado aplicável.

Alguns estados requerem uma decisão 100%, unânime, outros algo menos. Estados que adotaram a Lei de Propriedade Uniforme de Interesse Comum (UCIOA) de 2008, por exemplo, requerem uma maioria de 80% para dissolver uma HOA. (Vermont, Connecticut, Delaware e Washington estão nesta lista)

Quando um proprietário não participa da votação, muitas vezes conta como um voto contra a dissolução.

Terceiros Direitos e Acordos Devem ser Honrados

Um HOA terá quase sempre celebrado contratos com terceiros, tais como credores, fornecedores, e assim por diante. Talvez, por exemplo, a HOA tenha contraído um empréstimo para construção das casas, cujo empréstimo ainda não foi pago.

Não se pode simplesmente cancelar estes contratos. Antes ou durante a dissolução, a HOA ou seus membros precisarão pagar as obrigações, refinanciar ou renegociar os vários acordos.

As condições de licenciamento do governo local devem ser honradas

A fim de obter aprovação para a construção dos edifícios e melhorias na propriedade e operação da HOA, ela poderia ter que cumprir as condições impostas pela agência ou agências governamentais que concedem as licenças ou aprovações necessárias.

Por exemplo, uma condição poderia ter sido imposta exigindo que a HOA operasse por um número mínimo de anos. Estas condições terão de ser examinadas e tratadas antes de se considerar uma ruptura da HOA. E o governo local pode ter imposto uma exigência de que seu consentimento seja obtido antes da dissolução do HOA.

Procedimentos internos de dissolução do HOA devem ser seguidos

Após obter o consentimento do número necessário de proprietários, você deve abordar as especificidades do fechamento da entidade legal do seu HOA. Muitas HOAs incluem termos para dissolução em sua documentação, incluindo passos e requisitos específicos.

Dependente se a associação é uma corporação ou uma sem fins lucrativos, o governo estadual também terá certos requisitos para fechá-la.

Novas Ações Podem Ser Requeridas

As ações para cada propriedade do proprietário podem incluir referência à HOA. Se o HOA não existir mais, as escrituras podem ter que ser reescritas e regravadas. Isto pode envolver trabalhar com os financiadores da hipoteca de cada imóvel. Isto é frequentemente um obstáculo à dissolução, porque alguns proprietários que não têm sérias queixas com o HOA podem não querer passar pelo trabalho e despesas.

Alguém tem que assumir os bens do HOA

Seu HOA provavelmente possui pelo menos algumas das propriedades do empreendimento, tais como as áreas comuns (passarelas, garagem, centro comunitário, e até mesmo partes dos edifícios onde os proprietários moram).

Title to the HOA porções de propriedade do empreendimento devem normalmente ser transferidas para outra entidade legal quando o HOA é dissolvido, ou então dividido entre proprietários individuais.

Pode ser possível vender estes activos a um investidor disposto a assumir as responsabilidades de manutenção. A maioria dos investidores espera um lucro razoável em troca.

Questões para Perguntar ao Seu Advogado Imobiliário

• Quais são todos os requisitos legais e contratuais aplicáveis que afetam a dissolução do nosso HOA?
• Quanta hipoteca e outras dívidas é devida pelo nosso HOA, que precisaria ser paga ou refinanciada no curso da dissolução?
• Existe uma forma de resolver os problemas actuais do nosso HOA sem tomar a medida extrema da dissolução?
• Os nossos documentos de governo prescrevem ou limitam quem poderia assumir os activos do HOA após uma dissolução?