Jak koszty mieszkań nadal rośnie w całym kraju, to staje się coraz trudniejsze dla rodzin, aby związać koniec z końcem. W rzeczywistości, wiele rodzin o niższych dochodach spędzają 56% ich miesięcznego dochodu na czynsz, według Federal Reserve.

Sekcja 8 bony mieszkaniowe zapewniają najemcom z bezpiecznego i dobrze utrzymanego domu, a oferując inwestorom w sekcji 8 nieruchomości potencjalnie silny przepływ gotówki, wstępnie sprawdzonej puli najemców i nieruchomości czynszowych z bardzo niskim obrocie najemcy.

Co to jest Sekcja 8 Housing?

Sekcja 8 jest częścią Housing and Community Development Act z 1974 roku stworzona, aby pomóc najemcom o niskich dochodach.

Wymagania dla najemcy, aby stać się uprawnionym do Sekcji 8 różnią się od stanu do stanu i są oparte na dochodach i wielkości rodziny. Po zatwierdzeniu, najemcy Sekcji 8 otrzymują bony czynszowe, które pokrywają do 70% ich miesięcznego czynszu i kosztów mediów.

Jak Sekcja 8 Nieruchomości Działa

Oto przegląd tego, jak Sekcja 8 nieruchomości działa dla inwestorów nieruchomości i najemców z bonami mieszkaniowymi.

Tenant-based vs. Project-based Section 8

• Bony Sekcji 8 oparte na najemcy przenoszą się wraz z najemcą. Są one trudne do uzyskania, a lokatorzy często czekają latami, aby je otrzymać. Kiedy już je otrzymają, istnieją ścisłe zasady, których najemca musi przestrzegać, aby uniknąć utraty bonu i konieczności ponownego ubiegania się o niego.
• Bony Sekcji 8 oparte na projekcie są przypisane do konkretnej nieruchomości. Jeśli lokator się przeprowadzi, nieruchomość pozostaje Sekcją 8 dla następnego wykwalifikowanego mieszkańca.

Jak najemcy kwalifikują się do Sekcji 8

Stanowe PHA określają kwalifikowalność do bonów mieszkaniowych w oparciu o całkowity dochód brutto i wielkość rodziny. Pomoc jest ograniczona do obywateli Stanów Zjednoczonych i niektórych kategorii nieobywateli, którzy mają kwalifikujący się status imigracyjny.

Całkowity dochód rodziny nie może przekroczyć 50% mediany dochodu dla kraju lub obszaru metropolitalnego, w którym mieszka rodzina, w większości przypadków. PHAs przez prawo musi zapewnić 75% swoich voucherów do wnioskodawców, których dochody nie przekraczają 30% mediany dochodu obszaru, które są publikowane przez HUD.

Tenants ubiegających się o pomoc Sekcji 8 musi dostarczyć PHA z informacjami na temat dochodów rodziny, aktywów i składu rodziny. Po zweryfikowaniu przez PHA informacji o wnioskodawcy, agencja określa kwalifikowalność do programu i kwotę płatności pomocy mieszkaniowej. Następnie, lokator trafia na listę oczekujących na dostępny lokal w sekcji 8, jeśli nie jest on dostępny od razu.

Tenant, właściciel, PHA, i HUD w sekcji 8

Tenanci, właściciele, PHA, i HUD odgrywają określone role w mieszkaniu w sekcji 8:

Tenant: Po zatwierdzeniu przez PHA umowy najmu i domu, który najemca chce wynająć, najemca podpisuje minimum roczną umowę najmu z wynajmującym. Właściciel może wymagać depozytu zabezpieczającego, w zależności od lokalnego prawa mieszkaniowego. Pod koniec najmu, wynajmujący i najemca mogą odnowić umowę lub pozostać miesiąc w miesiąc, jeżeli zezwala na to wynajmujący.
Najemcy muszą przestrzegać warunków najmu, utrzymywać nieruchomość w dobrym stanie i powiadomić PHA o wszelkich zmianach w dochodach rodziny lub składzie.

Wynajmujący: Po przejściu kontroli nieruchomości przez PHA, wynajmujący musi zapewnić najemcy bezpieczne i dobrze utrzymane mieszkanie oraz rozsądny czynsz za okres, w którym dom jest zajmowany przez najemcę Sekcji 8. Właściciel musi również świadczyć wszystkie uzgodnione usługi i przestrzegać warunków umowy najmu.

PHA: PHA zarządza programem bonów Sekcji 8 na poziomie lokalnym, bada dochody najemcy i skład rodziny, oraz corocznie kontroluje standardy jakości wynajmowanej nieruchomości. Jeżeli wynajmujący nie wywiąże się z obowiązków właściciela wynikających z umowy najmu, PHA może zakończyć wypłatę bonów mieszkaniowych wynajmującemu.

HUD: HUD monitoruje programy PHA w celu zapewnienia, że zasady są właściwie przestrzegane, zapewnia fundusze PHA na wypłaty pomocy mieszkaniowej oraz przegląda wnioski PHA o dodatkowe fundusze, gdy pieniądze stają się dostępne.

Pros and Cons of Investing in Section 8 Real Estate

W pewnym momencie lub innym, prawie każdy inwestor wynajmu nieruchomości jednorodzinnych zostanie zapytany przez potencjalnego najemcę, czy akceptuje bony mieszkaniowe Sekcji 8. Decyzja, czy wynająć do Sekcji 8 najemcy zależy od inwestora, strategii inwestycyjnej i nieruchomości.

Oto niektóre z głównych zalet i wad Sekcji 8 nieruchomości.

Zalety Sekcji 8

• Stabilny i gwarantowany miesięczny dochód z wynajmu z rządem płacąc do 70% Sekcji 8 najemcy miesięcznego czynszu i rachunków za media.
• Wskaźniki pustostanów w nieruchomościach Sekcji 8 mogą być niższe, ponieważ najemcy mają tendencję do pozostawania tam, gdzie są i odnawiania rok po roku.
• Szybkie obroty jednostek i okresy najmu, ponieważ na wielu rynkach istnieje lista oczekujących najemców Sekcji 8, którzy szukają domu do wynajęcia.
• HUD wie, że często brakuje właścicieli chętnych do wynajęcia najemcom Sekcji 8, więc agencja rządowa często pozwala właścicielom na ustalenie stawek czynszu na wyższym końcu spektrum uczciwego czynszu rynkowego.
• Koszty marketingu mogą być niższe z Sekcją 8 nieruchomości, ponieważ właściciele są w stanie wymienić swoje dostępne nieruchomości na lokalnych stronach internetowych władz mieszkaniowych dla posiadaczy voucherów Sekcji 8, aby zobaczyć.

Konsekwencje Sekcji 8

• Rządowa biurokracja, biurokracja i długość procesu zatwierdzania do zostania właścicielem Sekcji 8 mogą być frustrujące, potencjalnie zmniejszając zyski właściciela nieruchomości, które mógłby osiągnąć wynajmując lokatorom spoza Sekcji 8.
• Opóźnione przetwarzanie płatności do 60 dni przed otrzymaniem pierwszej płatności od rządu za każdym razem, gdy nieruchomość jest wynajmowana nowemu najemcy Sekcji 8.
• Dodatkowe inspekcje nieruchomości są wymagane przez HUD dla najemców Sekcji 8, zarówno w czasie, gdy wynajmujący ubiega się o Sekcję 8, jak i każdego roku.
• Właściciele nieruchomości powinni nadal przeprowadzać ten sam rutynowy proces ubiegania się o najemcę, sprawdzanie zdolności kredytowej i przeszłości, stosowany w przypadku najemców spoza Sekcji 8.
• Eksmisja najemcy korzystającego z bonu mieszkaniowego na wynajem jest znacznie bardziej skomplikowana niż zwykła eksmisja – w rzeczywistości, HUD publikuje 29-stronicowy przewodnik na temat wymaganych procedur eksmisji najemcy z Sekcji 8.

Innym potencjalnym argumentem przeciwko inwestowaniu w Sekcji 8 nieruchomości jest potencjalne problemy z przestępczością. Niektóre badania akademickie donoszą, że bony mieszkaniowe zwiększają przestępczość z użyciem przemocy, podczas gdy inne stwierdzają, że odbiorcy bonów mieszkaniowych nie powodują przestępczości.

Jak zostać właścicielem nieruchomości w Sekcji 8

Właściciele nieruchomości w Sekcji 8 są zobowiązani do zapewnienia przyzwoitego, bezpiecznego i higienicznego mieszkania najemcy za rozsądny czynsz, według HUD.

Sekcja 8 nieruchomości musi przejść standardy jakości mieszkaniowej określone przez HUD i być utrzymywane do tych standardów tak długo, jak właściciel otrzymuje płatności pomocy mieszkaniowej. Właściciele nieruchomości podpisują umowę z państwową PHA (publiczną agencją mieszkaniową) i są zobowiązani do świadczenia usług uzgodnionych w umowie najmu najemcy i umowie PHA.

Są cztery ogólne kroki, które należy wykonać, aby stać się właścicielem Sekcji 8:

#1. Poinformuj państwowe publiczne władze mieszkaniowe o dostępności swojej nieruchomości, wypełnij wniosek i podaj wszelkie wymagane informacje osobiste. PHA przejrzy również twoje stawki czynszu, aby upewnić się, że mieszczą się one w wytycznych dla porównywalnych nieruchomości do wynajęcia w twojej okolicy i może wymagać od ciebie obniżenia czynszu, jeśli jest on zbyt wysoki.

#2. Po zatwierdzeniu cię przez PHA jako wynajmującego lokal w ramach Sekcji 8, inspektor odwiedzi lokal, aby upewnić się, że spełnia on wytyczne HUD oraz lokalne przepisy budowlane i bezpieczeństwa.

#3. Gdy nieruchomość przejdzie kontrolę, można zacząć reklamować swój dom czynszowy jako dostępny dla posiadaczy voucherów Sekcji 8. Państwo PHA doda nieruchomość do ich listy, a także można sprzedawać swoje Sekcji 8 nieruchomości do wynajęcia na stronach internetowych, takich jak Zillow i GoSection8.

#4. Po zakończeniu rutynowych badań przesiewowych najemców i zgodził się wynająć do Sekcji 8 najemcy, istnieje kilka formularzy, które należy złożyć do państwowego urzędu mieszkalnictwa publicznego:

• Formularz informacyjny właściciela nieruchomości opisujący właściciela nieruchomości i jednostkę
• Kontrakt HAP lub Kontrakt Płatności Pomocy Mieszkaniowej
• Kopia standardowej umowy najmu nieruchomości
• HUD Tenancy Addendum dołączony do standardowej umowy najmu
• Formularz HUD Request for Tenancy Approval
• W-9 formularz, który zawiera informacje o Twoim najemcy

Właścicielowi lokalu z sekcji 8 może zająć do 60 dni otrzymanie od HUD części pierwszej płatności czynszu. Kiedy już będziesz w systemie, fundusze zostaną wpłacone bezpośrednio na Twoje konto bankowe.

Gdzie znaleźć Sekcję 8 Nieruchomości na Sprzedaż

Inwestowanie w Sekcję 8 nieruchomości może być dobrym wyborem dla inwestorów szukających domów z długoterminowym potencjałem przepływu gotówki. Niektóre firmy zarządzające nieruchomościami specjalizują się w leasingu i zarządzaniu Sekcja 8 nieruchomości czynszowych dla inwestorów, więc są już zaznajomieni z przeszkodami, przez które należy przeskoczyć, aby uzyskać swój jednorodzinny wynajem Sekcja 8 zatwierdzony.

Istnieje kilka dobrych sposobów, aby zlokalizować Sekcja 8 nieruchomości na sprzedaż. HUD sprzedaje zarówno jednorodzinne i wielorodzinne nieruchomości przez HUD i różnych innych agencji federalnych. Zillow i Zillow Research to kolejne dobre źródło do zlokalizowania obszarów, gdzie Sekcja 8 mieszkania są reklamowane do wynajęcia, oraz do identyfikacji dzielnic z dochodami poniżej mediany dochodu obszaru.

Odkąd zawęzić wyszukiwanie do konkretnych obszarów, Roofstock Marketplace ułatwia wyszukiwanie Sekcji 8 nieruchomości na sprzedaż. Wystarczy kliknąć na zakładkę „Więcej”, aby uzyskać dodatkowe opcje wyszukiwania, a następnie przewinąć w dół i wybrać opcję „Tylko Sekcja 8.”

W tym miejscu będziesz mógł wyświetlić wskaźniki kapitalizacji i rentowności oraz wygenerować proformę nieruchomości dla każdego domu Sekcji 8, w który rozważasz zainwestować.