Prawdopodobnie znasz wyrażenie „krowa gotówkowa”.

Jest on używany do opisania nieruchomości, która generuje znaczną ilość pieniędzy w porównaniu do ceny zakupu i kosztów posiadania.

Cash cow nieruchomości jest najczęściej znaleźć w klasie C nieruchomości.

Ten typ nieruchomości nie jest odpowiedni dla każdego inwestora, ale jeśli Twoja strategia inwestycyjna koncentruje się na przepływie gotówki, czytaj dalej, aby dowiedzieć się, czy klasa C nieruchomości jest dla Ciebie.

Cztery klasy nieruchomości

Klasy nieruchomości zapewniają ogólny sposób rankingu nieruchomości od dobrych do złych, lub od najmniej ryzykownych do najbardziej ryzykownych. Istnieją cztery prawdziwe klasy nieruchomości:

• Klasa A
• Klasa B
• Klasa C
• Klasa D

Z powrotem w szkole prawdopodobnie miałeś A studentów, B studentów, itp. Klasyfikacje nieruchomości nieruchomości działają w ten sam sposób. Na przykład, klasa A nieruchomości jest uważana za lepszą i mniej ryzykowną i klasy B, podczas gdy klasa B jest lepsza i mniej ryzykowna niż klasa C nieruchomości.

Większość inwestorów skupia się tylko na pierwszych trzech klasach.

Klasa D nieruchomości jest atrakcyjna dla inwestorów z bardzo wysoką tolerancją ryzyka i dostępem do dużych ilości kapitału, którzy lubią spekulować na wysokim poziomie zwrotu. Ten typ nieruchomości został zaniedbany rok po roku, wymaga rozległych napraw i aktualizacji, i często jest pusty lub zajęty przez squatters.

Dla reszty tego artykułu, skupimy się na pierwszych trzech: A, B, i C.

Co sprawia, że nieruchomość jest klasy A, klasy B, lub klasy C?

Ale nie ma standardów w branży nieruchomości używane do klasyfikacji nieruchomości, istnieje kilka wytycznych, które inwestorzy mogą przestrzegać, aby zrozumieć, czy nieruchomość jest klasy A, klasy B lub klasy C:

• Age
• Condition
• Location
• Amenities
• Tenants
• Cash flow
• Appreciation

Podobnie do cap rates, klasyfikacja nieruchomości powinna być używana tylko przy porównywaniu nieruchomości na tym samym rynku lub podrynku.

W ten sam sposób, że 4% cap rate może być wielki w jednym rynku, ale straszne w innym, klasy A budynku w Tucson może być łatwo oceniane jako klasy C nieruchomości w Los Angeles. Tak więc, jeśli powiedziano Ci, że dom jest klasy B, upewnij się, aby zapytać sprzedającego, jakie kryteria rankingowe używają.

Jest również ważne, aby pamiętać, że klasy nieruchomości mogą również różnić się przy porównywaniu typów nieruchomości, jak jednorodzinne vs wielorodzinne vs nieruchomości komercyjne.

Głównym powodem, dla którego inwestorzy kupują nieruchomości do wynajęcia jest strumień generowanych przepływów pieniężnych. Jeśli przepływ gotówki staje się mniej przewidywalny, ryzyko inwestowania w nieruchomość wzrasta.

Klasy nieruchomości pozwalają inwestorowi szybko zrozumieć, gdzie konkretna nieruchomość leży wzdłuż linii ryzyka i nagrody.

Na przykład, ponieważ nieruchomość klasy A jest nowo wybudowana, koszty operacyjne będą niższe, a jakość najemców lepsza. Istnieje również mniejsze ryzyko przerwania strumienia przepływu gotówki. Ale w zamian za mniejsze ryzyko, ceny nieruchomości są wyższe i NOI (dochody operacyjne netto) są niższe, które z kolei tworzą niskie stopy kapitalizacji.

Klasa C nieruchomości jest na przeciwnym końcu spektrum ryzyka i nagrody. Chociaż istnieje większe ryzyko, istnieje również potencjał dla większej nagrody, gdy zwiększone ryzyko jest zminimalizowane.

Co to jest klasa C nieruchomości?

Klasa C nieruchomości jest na przeciwnym końcu spektrum ryzyka i nagrody. Chociaż nie oferuje tej samej zrównoważonej mieszanki ryzyka i nagrody, że klasa B nieruchomości nie, klasa C nieruchomości może być dobrym wyborem dla inwestorów, którzy są gotowi zaakceptować bardziej obliczone ryzyko w zamian za większą nagrodę.

Bo ponieważ klasa C mieszkań jest zazwyczaj zlokalizowane w niższych dochodach lub zaniedbanych obszarach, kwota uznania jest niska, a czasami nie istnieje. Jednak nieruchomości czynszowe klasy C są znane z dużej ilości przepływów pieniężnych, które produkują, zyskując przydomek „krowa gotówkowa.”

Charakterystyka nieruchomości klasy C

Następujące cechy nieruchomości klasy C pomogą wyjaśnić, dlaczego ten gatunek nieruchomości czynszowych może produkować duże ilości przepływów pieniężnych bez wzrostu wartości.

1. Wiek

Domy mają na ogół od 20 do 30 lat i zwykle są opisywane jako „podstawowe” miejsce do życia. Nieruchomość klasy C zazwyczaj pozostaje klasą C, nawet gdy nieruchomość się starzeje i buduje się więcej nowych domów. Dzieje się tak dlatego, że nowe budownictwo jest zazwyczaj skierowane do segmentów rynku luksusowych nabywców i najemców.

2. Stan

Wykończenie i armatura są poniżej średniej i przestarzałe. Nieruchomość zazwyczaj ma odroczoną konserwację i może wymagać dodatkowych inwestycji kapitałowych w celu wymiany dachu lub systemu HVAC lub aktualizacji systemów mechanicznych, takich jak hydraulika i elektryka.

3. Lokalizacja

Osiedla to obszary o niższych dochodach z ocenami sąsiedztwa od 2 do 3 gwiazdek. Okręgi szkolne są poniżej średniej, a przestępstwa takie jak wandalizm i drobne kradzieże mogą być wysokie.

4. Udogodnienia

Podstawowe sklepy i firmy, takie jak lombardy i punkty kasowe obsługujące bazę klientów o niższych dochodach są często spotykane w dzielnicach z nieruchomościami klasy C.

Większe centra handlowe i centra rozrywki mogą znajdować się w pewnej odległości, a najemcy w miejskich nieruchomościach czynszowych klasy C są uzależnieni od korzystania z transportu publicznego.

5. Najemcy

Najemcy klasy C to zazwyczaj najemcy o niższych dochodach lub najemcy sekcji 8. Rotacja najemców i koszty złych długów jest wyższa. Jednak niektórzy inwestorzy nieruchomości lubią klasy C nieruchomości czynszowych, ponieważ czują najemca nie ma gdzie indziej iść.

Z powodu wieku nieruchomości i jakości najemców, koszty utrzymania i napraw są również wyższe, chociaż zwiększone koszty operacyjne są równoważone przez zdrowszy przepływ środków pieniężnych.

W okresie spowolnienia gospodarczego, najemcy o średnich dochodach w nieruchomości klasy B mogą przenieść się do klasy C ze względu na utratę pracy lub wysiłek, aby zaoszczędzić pieniądze.

6. Przepływy pieniężne

Nieruchomości klasy C mają niższą cenę nabycia i wyższy poziom dochodów z najmu w stosunku do ceny zakupu, co tworzy stosunkowo solidny i spójny strumień przepływów pieniężnych. Nawet przy wyższym poziomie wydatków na naprawy, NOI (dochód operacyjny netto), stopy kapitalizacji i ogólne zyski z nieruchomości klasy C mogą być większe niż klasy B lub A.

Aby konsekwentnie generować wysoki poziom przepływu gotówki w nieruchomości klasy C, zarządzanie musi być znacznie bardziej praktyczne. Korzystanie z usług firmy zarządzającej nieruchomościami, która ma doświadczenie z nieruchomościami klasy C i najemcami, może pomóc w utrzymaniu nieruchomości przed dewastacją i kradzieżami najemców na minimalnym poziomie.

7. Wzrost wartości

Inwestorzy kupują nieruchomości czynszowe klasy C dla przepływów pieniężnych, które mogą wytworzyć, a nie dla wzrostu wartości. Ze względu na wiek i lokalizację nieruchomości klasy C, istnieje niewielkie prawdopodobieństwo, że wartość rynkowa znacznie wzrośnie.

Z drugiej strony, istnieje również niewielka szansa, że wartość rynkowa nieruchomości klasy C spadnie. Dzieje się tak dlatego, że budowniczowie i osoby zajmujące się remontem nieruchomości skupiają się na typach mieszkań klasy B i A, co pomaga utrzymać podaż i popyt na nieruchomości czynszowe klasy C w równowadze.

8. Wartość dodana

Ogólnie rzecz biorąc, klasa C nie jest miejscem do poszukiwania inwestycji w nieruchomości o wartości dodanej. Ze względu na cechy sąsiedztwa i najemców, wydawanie pieniędzy na modernizację nieruchomości klasy C może nie skutkować wyższymi czynszami lub zwiększoną wartością rynkową nieruchomości.

9. Finansowanie

Finansowanie nieruchomości klasy C jest trudniejsze niż klasy B lub A, zwłaszcza jeśli nieruchomość ma znaczną ilość odroczonego utrzymania. Stopy procentowe są wyższe, a kredytodawcy oczekują od kredytobiorców utrzymywania wyższego poziomu rezerw na pustostany, aby zapewnić dostępność środków, jeśli rotacja najemców lub koszty napraw są większe niż przewidywano.

Jednakże, ponieważ klasa C nieruchomości czynszowych jest często najbardziej przystępnym cenowo mieszkaniem na rynku, inwestorzy nieruchomości mogą kwalifikować się do różnych lokalnych i państwowych zachęt. Jednym z przykładów jest LIHTC lub Low-Income Housing Tax Credit. Program federalny jest zarządzany przez każdy stan i zapewnia ulgi podatkowe i odliczenia dla inwestorów, którzy oferują swoje nieruchomości jako przystępne cenowo mieszkania dla najemców o niższych dochodach.

Jak znaleźć nieruchomość klasy C

Jednym ze sposobów szukania nieruchomości klasy C do wynajęcia jest Roofstock’s Marketplace.

Szukanie według klasy nieruchomości nie jest dostępne, ponieważ klasy nieruchomości różnią się w zależności od rynku. Można jednak przeprowadzić wyszukiwanie przy użyciu różnych innych kryteriów:

• Wiek nieruchomości: Od 20 do 30 lat lub więcej, z oryginalną datą budowy około roku 1990 lub starsze
• Ocena sąsiedztwa: Jedna, dwie, lub trzy gwiazdki
• Ocena szkoły: Ocena 5 lub mniej, z 10 są najlepsze lub najbardziej ekskluzywne okręgi szkolne
• Cap rate: Wyższa niż średnia rynkowa ze względu na większą kwotę dochodu netto w porównaniu do niższej ceny zakupu nieruchomości
• Sekcja 8: Aby znaleźć pod klucz nieruchomości do wynajęcia już zakwalifikowane jako niedrogie mieszkania

Is Investing in Class C Property a Good Idea?

Inwestorzy nieruchomości do wynajęcia koncentrujący się wyłącznie na przepływie gotówki mogą stwierdzić, że domy klasy C są idealną inwestycją.

Prosy inwestowania w domy klasy C

• Przepływ gotówki i cap rates na nieruchomościach klasy C jest wyższy, ponieważ ceny zakupu są niższe
• Wyższy poziom przepływu gotówki pozwala inwestorom spłacić kredyt szybciej
• Tenant Rotacja najemców może być niska w niektórych nieruchomościach klasy C, ponieważ najemcy nie mają dokąd pójść i nie mogą sobie pozwolić na zakup domu
• Popyt na przystępne cenowo mieszkania, które zapewniają czynsze klasy C, jest konsekwentnie silny na większości rynków w całych Stanach Zjednoczonych.S.
• Wielu inwestorów nie kupuje nieruchomości klasy C ze względu na wyższy poziom ryzyka, więc jest mniejsza konkurencja ze strony innych nabywców w kategorii klasy C
• An attractive exit strategy with a Class C house is to structure a lease-option with the tenant, pozwalając im na wykorzystanie części nieco wyższej płatności czynszu do budowania ich zaliczki w czasie

Konsekwencje inwestowania w domy klasy C

• Nieruchomości klasy C nie zyskują znacząco na wartości
• Możliwości dodawania wartości generalnie nie znajdują się w domach klasy C
• Nieruchomości mogą wymagać znaczących napraw i inwestycji kapitałowych
• Zarządzanie nieruchomościami klasy C jest znacznie bardziej pracochłonne i wymaga zarządcy nieruchomości z doświadczeniem w tej klasie nieruchomości

Myślenie końcowe

Istnieje klasa nieruchomości dla każdego rodzaju strategii inwestycyjnej: Klasa A, klasa B i klasa C.

Nieruchomości klasy A nie są najtańsze, ponieważ zazwyczaj są najbezpieczniejsze. Nieruchomość do wynajęcia klasy B oferuje idealne połączenie ryzyka i nagrody, z wyższym NOI i niższą ceną zakupu w porównaniu do klasy A.

Jeśli skupiasz się na przepływie gotówki – i potencjalnie dużej jej ilości – nieruchomość klasy C może być dokładnie tym, czego szukasz:

• Nieruchomość do wynajęcia klasy C jest często znana jako „krowa gotówkowa” ze względu na obfite ilości generowanej gotówki.
• Stopy pustostanów i koszty napraw mogą być wyższe, chociaż wielu najemców pozostają rok po roku, ponieważ nie mają dokąd pójść.
• Kupno nieruchomości klasy C jest tańsze, podczas gdy potrzeba pracochłonnego zarządzania nieruchomością jest wyższa.

.