U bent waarschijnlijk bekend met de uitdrukking “cash cow”.

Het wordt gebruikt om onroerend goed te beschrijven dat een aanzienlijke hoeveelheid geld oplevert in vergelijking met de aankoopprijs en de kosten van eigendom.

Cash cow-vastgoed wordt het vaakst gevonden in klasse C-vastgoed.

Dit type vastgoed is niet geschikt voor elke belegger, maar als uw beleggingsstrategie zich richt op cashflow, lees dan verder om te leren of klasse C-vastgoed geschikt is voor u.

De vier vastgoedklassen

De vastgoedklassen bieden een algemene manier om onroerend goed te rangschikken van goed naar slecht, of van minst riskant naar meest riskant. Er zijn vier vastgoedklassen:

• Klasse A
• Klasse B
• Klasse C
• Klasse D

Terug op school had u waarschijnlijk A-leerlingen, B-leerlingen, enz. Onroerend goed classificaties werken op dezelfde manier. Bijvoorbeeld, een klasse A vastgoed wordt beschouwd als beter en minder risicovol en een klasse B, terwijl klasse B beter en minder risicovol is dan klasse C vastgoed.

De meeste beleggers richten zich alleen op de eerste drie klassen.

Klasse D vastgoed is aantrekkelijk voor beleggers met een extreem hoge risicotolerantie en toegang tot grote hoeveelheden kapitaal die graag speculeren op een hoog niveau van rendement. Dit type onroerend goed is jaar na jaar verwaarloosd, vereist uitgebreide reparaties en updating, en staat vaak leeg of wordt bewoond door krakers.

Voor de rest van dit artikel zullen we ons richten op de eerste drie: A, B, en C.

Wat maakt een pand klasse A, klasse B, of klasse C?

Hoewel er in de vastgoedsector geen normen zijn die worden gebruikt om onroerend goed te classificeren, zijn er verschillende richtlijnen die beleggers kunnen volgen om te begrijpen of een pand klasse A, klasse B of klasse C is:

• Leeftijd
• Conditie
• Locatie
• Aanbod
• Huurders
• Cashflow
• Appreciatie

Gelijk aan cap rates, moet vastgoedclassificatie alleen worden gebruikt bij het vergelijken van onroerend goed in dezelfde markt of submarkt.

Op dezelfde manier dat een cap rate van 4% geweldig kan zijn in de ene markt, maar verschrikkelijk in de andere, kan een klasse A-gebouw in Tucson gemakkelijk worden beoordeeld als een klasse C-vastgoed in Los Angeles. Dus, als je wordt verteld dat een huis klasse B is, zorg er dan voor dat je de verkoper vraagt welke rangschikkingscriteria ze gebruiken.

Het is ook belangrijk om op te merken dat eigendomsklassen ook kunnen verschillen bij het vergelijken van soorten onroerend goed, zoals eengezins- versus meergezins- versus commercieel onroerend goed.

De belangrijkste reden waarom beleggers huurwoningen kopen, is voor de gegenereerde cashflowstroom. Als de cashflow minder voorspelbaar wordt, neemt het risico van investeren in het onroerend goed toe.

Vastgoedklassen stellen een belegger in staat om snel te begrijpen waar een specifiek onroerend goed ligt langs de risico- en beloningslijn.

Zo zullen bijvoorbeeld de exploitatiekosten lager zijn en de kwaliteit van de huurders beter, omdat klasse A-vastgoed nieuw is gebouwd. Er is ook minder risico dat de kasstroom wordt onderbroken. Maar in ruil voor minder risico zijn de vastgoedprijzen hoger en de NOI’s (netto bedrijfsinkomsten) lager, wat op zijn beurt leidt tot lage cap rates.

Class C-vastgoed bevindt zich aan de andere kant van het risico- en beloningsspectrum. Hoewel er meer risico is, is er ook de mogelijkheid van een grotere beloning wanneer het verhoogde risico wordt geminimaliseerd.

Wat is Class C Real Estate?

Class C-vastgoed is aan de andere kant van het risico en de beloning spectrum. Hoewel het niet dezelfde evenwichtige mix van risico en beloning biedt als klasse B-vastgoed, kan klasse C-vastgoed een goede match zijn voor beleggers die bereid zijn meer berekend risico te accepteren in ruil voor een grotere beloning.

Omdat klasse C-woningen zich meestal in lagere inkomens- of verwaarloosde gebieden bevinden, is het bedrag van de waardering laag en soms onbestaande. Klasse C-huurwoningen staan echter bekend om de grote hoeveelheid cashflow die ze produceren, waardoor ze de bijnaam “melkkoe” verdienen.”

Karakteristieken van klasse C-woningen

De volgende kenmerken van klasse C-woningen zullen helpen verklaren waarom deze klasse van huurwoningen grote hoeveelheden cashflow kan produceren zonder in waarde te stijgen.

1. Leeftijd

Woningen zijn doorgaans tussen de 20 en 30 jaar oud en worden meestal omschreven als een “eenvoudige” woonplek. Klasse-C-vastgoed blijft meestal klasse-C, zelfs als het vastgoed ouder wordt en er meer nieuwe woningen worden gebouwd. Dat komt omdat nieuwbouw meestal gericht is op de marktsegmenten luxekopers en -huurders.

2. Conditie

Afwerking en inrichting zijn benedengemiddeld en verouderd. De woningen hebben doorgaans achterstallig onderhoud en vereisen mogelijk extra kapitaalinvesteringen om het dak of het HVAC-systeem te vervangen, of om mechanische systemen zoals sanitair en elektriciteit te updaten.

3. Locatie

De buurten zijn gebieden met een lager inkomen en een buurtclassificatie van 2 tot 3 sterren. Schooldistricten zijn onder het gemiddelde en misdrijven zoals vandalisme en kleine diefstallen kunnen hoog zijn.

4. Voorzieningen

Basic gemakswinkels en bedrijven zoals pandjeshuizen en check cashing verkooppunten die een lager inkomen klantenbestand bedienen, zijn vaak te vinden in buurten met klasse C onroerend goed.

Grote winkelcentra en uitgaanscentra kunnen op een afstand liggen, waarbij huurders in stedelijke klasse C huurwoningen afhankelijk zijn van het gebruik van openbaar vervoer.

5. Huurders

Class C huurders zijn meestal lagere inkomens of Sectie 8 huurders. Huurdersverloop en dubieuze debiteurenkosten zijn hoger. Sommige vastgoedbeleggers houden echter van klasse C-huurwoningen omdat ze vinden dat de huurder nergens anders heen kan.

Omwille van de leeftijd van het pand en de kwaliteit van de huurders zijn de onderhouds- en reparatiekosten ook hoger, hoewel de hogere bedrijfskosten worden gecompenseerd door een gezondere cashflow.

In een economische neergang kunnen huurders met een middeninkomen in klasse B-vastgoed verhuizen naar klasse C als gevolg van een baanverlies of een poging om geld te besparen.

6. Cashflow

Vastgoed in klasse C heeft een lagere aankoopprijs en een hoger niveau van huuropbrengsten in verhouding tot de aankoopprijs, waardoor een relatief solide en consistente cashflowstroom ontstaat. Zelfs met een hoger niveau van reparatiekosten, kunnen NOI (netto bedrijfsopbrengsten), cap rates, en algemene opbrengsten in klasse C onroerend goed groter zijn dan klasse B of A.

Om consequent een hoog niveau van cashflow in klasse C-huurvastgoed te genereren, moet het beheer veel meer hands-on zijn. Met behulp van een property management bedrijf dat ervaring heeft met klasse C onroerend goed en huurders kan helpen houden het pand van vandalisme en huurder diefstal tot een minimum.

7. Waardering

Investeerders kopen klasse C huurwoningen voor de cash flow die het kan produceren, niet voor waardestijging. Vanwege de leeftijd en de locatie van Class C-vastgoed is er weinig kans dat de marktwaarde aanzienlijk stijgt.

Aan de andere kant is er ook weinig kans dat de marktwaarde van een Class C-vastgoedhuis daalt. Dat komt omdat bouwers en vastgoedverbouwers zich richten op de klasse B en A woningtypen, wat helpt om vraag en aanbod van klasse C huurwoningen in balans te houden.

8. Waarde toe te voegen

Over het algemeen is klasse C niet de plek om te zoeken naar investeringen in onroerend goed met toegevoegde waarde. Vanwege de kenmerken van de buurt en de huurders, kan het uitgeven van geld aan het verbeteren van een klasse C pand niet resulteren in hogere huren of een hogere marktwaarde van het pand.

9. Financiering

Financiering van klasse C-vastgoed is moeilijker dan klasse B of A, vooral als het pand een aanzienlijk bedrag aan uitgesteld onderhoud heeft. De rentetarieven zijn hoger en kredietverstrekkers verwachten van leners dat ze een hoger niveau van leegstandsreserves aanhouden om ervoor te zorgen dat er fondsen beschikbaar zijn als het verloop van huurders of de reparatiekosten hoger zijn dan verwacht.

Hoewel, omdat klasse C-huurvastgoed vaak de meest betaalbare woningen in een markt is, kunnen vastgoedbeleggers in aanmerking komen voor verschillende lokale en staatsstimuleringsmaatregelen. Een voorbeeld is de LIHTC of Low-Income Housing Tax Credit. Het federale programma wordt beheerd door elke staat en biedt belastingkredieten en aftrek voor investeerders die hun woning aanbieden als betaalbare huisvesting voor huurders met een lager inkomen.

Hoe klasse C woning te vinden

Een manier om te zoeken naar klasse C huurwoningen is op Roofstock’s Marktplaats.

Zoeken op eigendomsklasse is niet beschikbaar omdat vastgoedklassen verschillen van markt tot markt. U kunt wel zoeken aan de hand van een aantal andere criteria:

• Leeftijd woning: Van 20 tot 30 jaar of meer, met een oorspronkelijke bouwdatum van ongeveer het jaar 1990 of ouder
• Buurtclassificatie: Eén, twee, of drie sterren
• Schoolbeoordeling: Beoordeling van 5 of minder, waarbij 10 de beste of meest exclusieve schooldistricten zijn
• Cap rate: Hoger dan het marktgemiddelde als gevolg van de grotere hoeveelheid netto-inkomsten in vergelijking met de lagere aankoopprijs van het onroerend goed
• Sectie 8: Om kant-en-klare huurwoningen te vinden die al gekwalificeerd zijn als betaalbare huisvesting

Is investeren in klasse C-eigendom een goed idee?

Investeerders in huurwoningen die zich uitsluitend richten op cashflow, kunnen vinden dat klasse C-huizen de perfecte investering zijn.

Voordelen van beleggen in Klasse C-woningen

• Cashflow en cap rates op Klasse C-vastgoed zijn hoger omdat de aankoopprijzen lager zijn
• Hogere cashflow laat beleggers de lening sneller afbetalen
• Huurders omzet kan laag zijn in sommige klasse C eigendommen omdat huurders nergens anders heen kunnen en het zich niet kunnen veroorloven een huis te kopen
• De vraag naar de betaalbare huisvesting die klasse C huurwoningen bieden is constant sterk in de meeste markten in de V.S.S.
• Veel beleggers kopen geen Class C-vastgoed vanwege het hogere risiconiveau, dus er is minder concurrentie van andere kopers in de Class C-categorie
• Een aantrekkelijke exit-strategie met een Class C-huis is het structureren van een lease-optie met de huurder, waardoor ze een deel van de iets hogere huur kunnen gebruiken om hun aanbetaling in de loop van de tijd op te bouwen

Cons of investing in Class C houses

• Class C real estate doesn’t significantly appreciate in value
• Value add opportunities generally aren’t found in Class C housing
• Eigendom kan aanzienlijke reparaties en kapitaalinvesteringen nodig hebben
• Het beheer van een klasse C-woning is veel arbeidsintensiever en vereist een vastgoedbeheerder met ervaring in deze vastgoedklasse

Definitieve gedachten

Er is een vastgoedklasse voor elk type investeringsstrategie: Klasse A, Klasse B, en Klasse C.

Klasse A vastgoed is niet het goedkoopst omdat het meestal het veiligst is. Klasse B-huurwoningen bieden de perfecte mix van risico en beloning, met een hogere NOI en een lagere aankoopprijs in vergelijking met A.

Als u gericht bent op cashflow – en mogelijk veel ervan – kan klasse C-onroerend goed precies zijn wat u zoekt:

• Klasse C-huurwoningen staan vaak bekend als een ‘cashkoe’ vanwege de overvloedige hoeveelheden contant geld die worden gegenereerd.
• De leegstand en reparatiekosten kunnen hoger zijn, hoewel veel huurders jaar na jaar blijven omdat ze nergens anders heen kunnen.
• Het kopen van klasse C-vastgoed is goedkoper, terwijl de behoefte aan arbeidsintensief vastgoedbeheer hoger is.