U bevindt zich hier: Informatiecentrum >> Verhuurder en huurder >> Ontruiming >> Ontruimingsprocedure

Om een huurder die de voorwaarden van de huurovereenkomst heeft geschonden, zoals het in het pand blijven wonen zonder huur te betalen, uit het pand te zetten, moet de verhuurder een nauwkeurig omschreven wettelijke procedure volgen. De bijzonderheden variëren van staat tot staat, maar over het algemeen vereisen alle wetten:

• een wettelijk doel voor ontruiming
• kennisgeving aan de huurder
• een proces voor een rechter
• een bevel tot ontruiming
• verwijdering van de huurder

Notice to Vacate

Typisch, De wet schrijft een schriftelijke kennisgeving van 3 tot 10 dagen voor aan de huurder dat de verhuurder hem wil ontruimen. De kennisgeving kan worden aangeduid als “kennisgeving om te ontruimen”, “kennisgeving om te stoppen”, of een andere term. Sommige wetten staan de verhuurder toe de huurder zelf in kennis te stellen; andere vereisen dat wetshandhavingspersoneel, meestal een plaatsvervanger van de sheriff, de kennisgeving aan de huurder “serveert”.

Als een plaatsvervanger de kennisgeving van ontruiming moet betekenen, stelt de griffier van de rechtbank gewoonlijk de kennisgeving op tegen een vergoeding. De griffier stuurt vervolgens het bericht naar het kantoor van de sheriff voor betekening. De sheriff kan de kennisgeving persoonlijk aan de huurder geven of op de deur van de huuraccommodatie plakken.

Als de kennisgeving is betekend, heeft de huurder een korte periode om de achterstallige huur te betalen (als dat aan de orde is) of het pand te ontruimen. Als een huurder bijvoorbeeld op maandagmorgen een aanmaning van 5 dagen krijgt om het pand te verlaten, moet hij de verschuldigde huur betalen of het pand voor zaterdagmorgen verlaten.

TIP: Feestdagen en weekends worden meegerekend in de tijd die de huurder heeft om te betalen of vóór de uiterste datum te ontruimen. In het bovenstaande voorbeeld moet de huurder op zaterdag zijn woning verlaten. Hoewel de zaterdag deel uitmaakt van het weekend, telt hij toch als een dag in de opzeggingstermijn. De huurder kan zaterdag en zondag niet overslaan en tot maandag wachten met betalen of ontruimen.

TIP: Het kantoor van de sheriff serveert geen aanmaningen en andere juridische documenten in het weekend of op feestdagen. Als u een verhuurder bent, houd er dan rekening mee dat er een vertraging kan zijn voordat uw huurder tijdens vakantieperiodes de kennisgeving krijgt om te ontruimen.

Mijn huisbaas gaf me een 24-uurs kennisgeving om te ontruimen en ik heb onmiddellijk de achterstallige huur betaald. Kan ik nog steeds uit mijn appartement worden gezet?

Nee. U hebt precies gedaan wat de huisbaas wilde bereiken door u de aanzegging te geven: u hebt de huur betaald. De huisbaas heeft geen grond voor uitzetting. Zolang u de huur blijft betalen en de andere bepalingen van de huurovereenkomst naleeft, kunt u in uw appartement blijven tot de huurovereenkomst afloopt.

De huisbaas heeft mijn tienerdochter een aanzegging tot ontruiming gegeven. Is dit geldig?

Ja, in sommige gevallen. De wet staat toe dat de opzegging om te ontruimen ook aan andere bewoners van het appartement wordt gegeven als zij een bepaalde leeftijd hebben. U moet nagaan welke wet in uw staat van toepassing is op ontruimingsverklaringen. In Texas, bijvoorbeeld, als uw dochter jonger dan 16 jaar was, is de kennisgeving van de verhuurder om te ontruimen niet op de juiste manier aan u gegeven.

De wet in mijn staat geeft huurders 3 dagen om te ontruimen, maar mijn huisbaas heeft me een 24-uurs kennisgeving gegeven om te ontruimen. Is dit legaal?

In sommige rechtsgebieden, als uw huurovereenkomst specifiek voorziet in een opzegtermijn van slechts 24 uur, dan is de nationale wetgeving niet van toepassing. Volgens de huurovereenkomst handelt de verhuurder legaal en heeft u 24 uur de tijd om het pand te ontruimen of het probleem op te lossen dat de aanleiding voor de opzegging vormde.

Ik heb mijn huurder een opzegging gegeven om het appartement te verlaten, maar zij heeft het appartement niet verlaten. Kan ik de sloten veranderen en haar meubels en andere bezittingen verhuizen?

Nee. U moet een ontruimingszaak aanspannen en een rechterlijk bevel krijgen om de huurder te laten vertrekken.

TIP: Als uw huurovereenkomst u een pandrecht geeft, hoeft u niet naar de rechter te gaan om de bezittingen van de huurder te verhuizen.

Ik heb een kennisgeving van ontruiming ontvangen. Moet ik binnen de gestelde termijn verhuizen?

Nee. Uw huisbaas moet een bevel van de rechter krijgen. Totdat hij dat bevel heeft, kan hij u of uw bezittingen (tenzij hij een pandrecht heeft) niet met geweld uit het appartement verwijderen.

Het aanspannen van een rechtszaak

Als de verhuurder de huurder een aanmaning tot ontruiming heeft gegeven, of de aanmaning is betekend, en de termijn verstrijkt zonder dat de huurder de achterstallige huur heeft betaald of is ontruimd, zal de verhuurder een rechtszaak aanspannen om de huurder uit het appartement te zetten. De rechtszaak kan een “ontruimingszaak”, een “forcible entry and detainer suit (FED),” of een “dispossession suit” worden genoemd. In dergelijke rechtszaken verzoekt de verhuurder om een rechterlijk bevel dat hem toestaat de huurder, de bewoners en alle aan hen toebehorende goederen die zich op het terrein bevinden, te verwijderen

Zodra de rechtszaak is aangespannen, moet de huurder van de indiening in kennis worden gesteld. Dit gebeurt door hem een afschrift te betekenen. De huurder heeft het recht te antwoorden op de aanklacht van de verhuurder. De termijn voor een antwoord (de “antwoorddatum”) begint te lopen zodra de huurder is gedagvaard. Gewoonlijk is de antwoordtermijn kort – ongeveer 10 dagen.

De termijn voor de huurder om te antwoorden

Het antwoord van de huurder moet schriftelijk zijn en binnen de termijn zijn ingediend, anders verliest hij automatisch de zaak. Zodra de huurder zijn antwoord indient, stelt de rechtbank een datum vast voor de uitzettingszaak. De huurder moet door de rechtbank op de hoogte worden gebracht van het tijdstip en de datum van het proces. Hij heeft het recht om tijdens de rechtszitting voor de rechter te verschijnen en aan te tonen waarom hij niet zou mogen worden uitgezet.

TIP: Bel de griffier van de rechtbank en vraag of er formulieren beschikbaar zijn voor het beantwoorden van een ontruimingszaak.

TIP: De antwoorddatum van de huurder (de uiterste datum om op de rechtszaak te reageren) kan ook de datum zijn waarop de rechter van plan is de zaak te behandelen. Als u bent gediend met een ontruiming of gedwongen binnentreden en detentie pak, bel de griffier van de rechtbank en vraag of de rechter de zaak zal behandelen op de antwoorddatum. Als het antwoord “nee” is, hoeft u zich alleen maar bezig te houden met het verkrijgen van een schriftelijk antwoord aan de rechtbank op de antwoorddatum. Als de rechter de zaak gaat behandelen, moet u voorbereid zijn om uzelf te verdedigen tegen de bewering van de verhuurder dat hij het recht heeft om u uit te zetten.

Het antwoord moet een verklaring bevatten dat de huurder “alle vorderingen ontkent die in de rechtszaak zijn uiteengezet”. Daarnaast kan een tegeneis tegen de verhuurder worden opgenomen. Een tegenvordering is een bewering dat de verhuurder de huurder een geldbedrag verschuldigd is. Een tegenvordering van de huurder is meestal bedoeld voor reparatiekosten die de verhuurder heeft geweigerd te betalen. Bijvoorbeeld, als het toilet niet doorspoelde en de huurder gedwongen was een loodgieter te bellen, kan de huurder een tegenvordering indienen voor de kosten van de loodgieter.

TIP: U zult uw tegenvordering voor reparatiekosten alleen winnen als de verhuurder wist dat hij de reparaties moest uitvoeren en dit weigerde. Bij een rechtszaak moet u bewijs hebben van kennisgeving aan de verhuurder in de vorm van een schriftelijke aanmaning, of een getuige die kan getuigen dat de verhuurder op de hoogte was van het probleem.

Ik ben gedagvaard voor uitzetting. Is het te laat om met de verhuurder te schikken?

Nee. U kunt schikken op elk moment voordat de rechter haar definitieve uitspraak doet, zelfs tijdens de rechtszaak zelf.

TIP: Als u en de verhuurder tot een schikking zijn gekomen voordat het antwoord moest worden ingediend, kunt u overgaan tot het indienen van een antwoord waarin u de vorderingen in de rechtszaak ontkent. Voeg na het ontkennen van de vorderingen een beschrijving van de schikking bij. Bijvoorbeeld: “De verhuurder en ik zijn overeengekomen deze zaak te schikken en een proces is niet nodig.” Vraag de rechter vervolgens om de zaak te seponeren.

Als mijn huisbaas en ik een schikking hebben getroffen voor de uitzettingszaak, heb ik dan een schriftelijke schikkingsovereenkomst nodig?

Ja, anders heeft u geen bewijs van uw overeenkomst met de verhuurder. Bovendien, als de rechter de rechtszaak niet heeft geseponeerd, kan de verhuurder op elk moment een datum voor een rechtszaak aanvragen.