Wat zijn de rechten van een huurder als de airco kapot gaat?

Als de airco in uw appartement midden in de zomer hapert, wilt u waarschijnlijk dat deze gisteren nog wordt gerepareerd! Een paar slapeloze, zweterige nachten zullen uw humeur bij de onderhandelingen met het management geen goed doen; maar voordat u uw kalmte volledig verliest, zorg ervoor dat u uw rechten kent. Is airconditioning een voorziening of een noodzaak? Kun je het zelf repareren en de kosten van je huur aftrekken? Wie moet je bellen als de verhuurder gewoon niet reageert?

Het is een feit dat het huurrecht in 2020 complex is. Om een van de bovenstaande vragen te beantwoorden, moet u zich op ingewikkeld juridisch terrein begeven. De informatie die volgt geeft een basisbegrip van wat er op het spel staat en wijst u in de juiste richting.

Wat zijn uw rechten als het gaat om verwarming en A / C?

Ondanks dat hittegolven misschien niet zo dramatisch voorpaginanieuws halen als aardbevingen of orkanen, kan extreme hitte een gevaarlijke moordenaar zijn. De National Oceanic and Atmospheric Administration (NOAA) meldde dat 108 Amerikanen stierven aan hittegerelateerde omstandigheden in 2018, een stijging ten opzichte van 94 in 2016 en 45 in 2015.

In 1995 liepen de temperaturen in Chicago zo hoog op dat naar schatting 700 stadsbewoners stierven tijdens een periode van één week in juli. Meer recent meldt het Earth Policy Institute dat in de zomer van 2003 meer dan 52.000 Europeanen stierven in “een van de dodelijkste klimaatgerelateerde rampen in de westerse geschiedenis.”

Niettemin zegt huurdersadvocaat Steven R. Kellman van The Tenants Legal Center in San Diego: “Functionerende airconditioning wordt meestal beschouwd als een voorziening in plaats van een vereiste voor bewoonbare leefomstandigheden. Als je in een gebied woont dat vrij hoge temperaturen ervaart of je hebt een medische aandoening die een functionerende airconditioner vereist, kan de wet daar anders tegenaan kijken.”

In Houston, waar de zomers extreem heet en vochtig zijn, Andy Teas, Vice President of Public Affairs voor de Houston Apartment Association, een handelsassociatie die eigenaren van onroerend goed, beheermaatschappijen, ontwikkelaars en andere gerelateerde professionals in de huurwoningindustrie vertegenwoordigt, zegt dat “vrijwel 100 procent” van de appartementen is uitgerust met centrale airconditioning.

Bovendien, zegt hij, “defecte airconditioning is het nummer één onderhoudsprobleem dat we in de zomer zien.”

Teas merkt ook op dat veranderende federale energierichtlijnen het repareren van airconditioning moeilijker maken dan het vroeger was. “Je kunt niet zomaar een onderdeel vervangen of wat Freon erin spuiten,” zegt hij. De nieuwere, efficiëntere onderdelen vereisen tegenwoordig vaker het vervangen van de compressor of het maken van andere grote veranderingen om het hele systeem te upgraden.

Teas zegt dat in Texas, de verantwoordelijkheid van een verhuurder is om “te repareren of te verhelpen” elke toestand die “wezenlijk van invloed is op de fysieke gezondheid en veiligheid van een gewone huurder.”

“Sommige rechters,” vermoedt Teas, “zullen oordelen dat airconditioning in augustus zeker van invloed is op de gezondheid en veiligheid van een bewoner. Sommigen zullen zeggen dat mensen al tientallen jaren zonder AC leven, dus deal with it.”

Je vindt dit misschien interessant: 23 creatieve manieren om te betalen voor een nieuwe airconditioner

Landlord/Tenant Law

De relatie tussen een huisbaas en huurder wordt geregeld door de staat waarin u woont. Als gevolg daarvan, elke staat is iets – of aanzienlijk – anders. Net als bij echtscheidingen en auto-ongelukken, moet u er niet van uitgaan dat wat in de ene staat geldt, ook in de andere geldt. Zoek de feiten op.

De consumentenbeschermingsafdelingen van veel staatsoverheden bieden gebruikersvriendelijke informatie over huurrecht. Zoeken op verhuurder huurder wet op een staat overheid homepage zal meestal leiden tot een aantal nuttige informatie. Daarnaast zal zoeken op huurdersrechten + in een algemene zoekmachine zoals Google ook relevante bronnen opleveren. Tenslotte heeft het US Department of Housing and Urban Development een interessante lijst van bronnen per staat.

In aanvulling op de staatswet, kunnen steden huurpraktijken reguleren door middel van gemeentelijke verordeningen. In de staat Wisconsin, bijvoorbeeld, worden de praktijken van verhuurders en huurders geregeld door verschillende administratieve verordeningen. Wisconsin als geheel heeft geen grote huurdersbevolking, maar in de stad Madison, waar de meerderheid van de inwoners huurders zijn (US Census, 2000), is er een extra reeks verordeningen die de rechten van huurders versterken. In Madison betalen verhuurders rente over een borgsom; in Oshkosh blijft de rente bij de verhuurder.

Ondanks verschillen in de details, vallen de verantwoordelijkheden van een verhuurder in de meeste staten onder de “garantie van impliciete bewoonbaarheid”. Bewoonbaarheid betekent over het algemeen “omstandigheden die geschikt zijn om in te wonen”, maar Bill Deegan, uitvoerend directeur van Renter Nation zegt: “Er is waarschijnlijk geen nationale standaarddefinitie van wat dit betekent.”

Vaak wordt een bewoonbare woning beschreven als een woning met warm water, doorspoelende toiletten, niet lekkende daken en muren, warmte, deuren die op slot zijn en een plaats om vuilnis te verwijderen, naast vele andere dingen. Leefbaarheid is gebaseerd op veilige, sanitaire en beveiligde leefomstandigheden; het betekent niet perfect of esthetisch aangenaam. En, zoals opgemerkt door advocaat Kellman hierboven, omvat het geen airconditioning.

Een woord over huurcontracten

Een huurcontract is een schriftelijk document waarin de voorwaarden van een huurovereenkomst staan vermeld. In sommige staten is een schriftelijke huurovereenkomst wettelijk verplicht, in andere staten is deze optioneel.

Attorney Alberto M. Cardet oefent zijn praktijk uit in Miami, Florida, waar airconditioning een “groot probleem” is. Hij zegt dat “verhuurders-huurders relaties erg informeel zijn totdat er iets mis gaat. “Dan wordt het een hij-zei zij-zei ruzie.” Als gevolg hiervan, legt Cardet uit, in veel plaatsen, met inbegrip van Florida, leeft en sterft het huurrecht “op kennisgeving kwesties” wat betekent wanneer en hoe heb je de verhuurder laten weten dat de airco kapot was en hoe lang heb je gewacht op hem om te repareren? Een goede huurovereenkomst beschrijft de verplichtingen van zowel de huurder als de verhuurder in dergelijke gevallen.

Organisaties van huurders of studentenverenigingen hebben vaak voorbeeldhuurovereenkomsten ter inzage. Als u van tevoren weet wat u in een huurovereenkomst kunt verwachten, is het gemakkelijker om te onderhandelen. Zorg er op zijn minst voor dat het huurcontract alle contactinformatie bevat van de verhuurder en/of het beheerbedrijf. Een mobiel telefoonnummer alleen is niet voldoende. Zorg ervoor dat je een postadres hebt, samen met een e-mailadres, indien mogelijk. Vraag of er een kantoor is dat 24 uur per dag telefoontjes beantwoordt. Wie bel je midden in de nacht?

Cardet beveelt twee extra dingen aan die een huurder kan doen aan het begin van een huurovereenkomst om de kans op een reparatieprobleem later te verminderen.

• Ten eerste kan de huurder vragen dat alle belangrijke apparaten, inclusief de airconditioning, worden geïnspecteerd door een onderhoudsprofessional. Op die manier hebben beide partijen een gemeenschappelijk inzicht in de staat van de geleverde toestellen. Als bij de inspectie een operationeel probleem of een gebrek aan onderhoud aan het licht komt, kan het op dat moment worden aangepakt.
• Ten tweede stelt Cardet voor dat de huurder kan aandringen op een contract met een onderhoudsbedrijf voor reparaties. Hij zegt dat, hoewel een onderhoudsbedrijf duurder kan zijn voor de verhuurder, het gemakkelijker en sneller is “omdat er een derde partij bij betrokken is, is er geen geschil over hoe de airconditioner kapot ging, of het was nalatigheid van de verhuurder om te onderhouden of misbruik/misbruik door de huurder.”

Attorney Kellman zegt dat hij mensen die een huurovereenkomst tekenen adviseert om “een stap terug te doen” en na te denken over wat het belangrijkste is in een woonsituatie. Dat zal voor iedereen anders zijn, zegt hij. Dus, als je weet dat je hittegevoelig bent en erg ontredderd zult zijn zonder airconditioning, geef dan aan in het huurcontract: “De verhuurder zal de airconditioning in goede staat houden.”

“Als een verhuurder niet bereid is om iets op papier te zetten dat voor jou van belang is,” stelt Kellman voor, “is dat een rode vlag. Een goede huisbaas,” zegt hij, “kan belangrijker zijn dan een goed pand.”

Over airconditioning in het bijzonder zegt Kellman: “Als het airconditioningsysteem er was bij het begin van de huur, zelfs zonder een huurovereenkomst, is het inbegrepen, net alsof het een koelkast of een fornuis was.” Een huurovereenkomst kan de airco echter uitsluiten van onderhoud of reparaties, zodat deze tijdens de huur kan uitvallen en de verhuurder deze mogelijk niet hoeft te repareren.”

In het heetst van de crisis

Dus, wat moet een huurder doen?

Je bent zeker niet de eerste persoon die problemen met de verhuurder heeft, en je bent niet alleen. De meeste grote steden hebben een huurdersvereniging, een non-profit organisatie die hulp biedt aan huurders. New York City heeft er bijvoorbeeld minstens drie: de East Side Tenants Coalition, de West Side Tenants Association, en de Metropolitan Council on Housing in de hele stad.

Tenants groups provide a variety of services including information through publications and programs, helping tenants organize within a building, providing free or low-cost legal counsel, and advocating for tenants rights through a legislative agenda.

Bronnen:

De wettelijke vereisten voor verhuurders als het gaat om uw verwarming en koeling kunnen van staat tot staat verschillen. In de onderstaande tabel vindt u per staat informatiebronnen aan de hand waarvan u precies kunt bepalen welke regels en voorschriften op uw woonsituatie van toepassing zijn. Bronnen omvatten:

• Dit biedt hulpbronnen in meerdere talen
• Hulp bij het opsporen van juridische hulpbronnen
• Inclusief zowel de rechten als de verantwoordelijkheden van huurders
• Inclusief PDF’s die kunnen worden afgedrukt en bestudeerd wanneer nodig

Alabama	Maine	Pennsylvania
Alaska	Maryland	Puerto Rico/U.S Virgin Islands
Arizona	Massachusetts	Rhode Island
Arkansas	Michigan	South Carolina
California	Minnesota	South Dakota
Colorado	Mississippi	Tennessee
Connecticut	Missouri	Texas
Delaware	Montana	Utah
District Columbia	Nebraska	Vermont
Florida	Nevada	Virginia
Georgia	New Hampshire	Washington
Hawaii	New Jersey	West Virginia
Idaho	New Mexico	Wisconsin
Illinois	New York	Wyoming
Indiana	North Carolina
Iowa	North Dakota
Kansas	Ohio
Kentucky	Oklahoma
Louisiana	Oregon

Verantwoordelijkheden van huurders

Hoewel uw huisbaas een deel of het grootste deel van de verantwoordelijkheid draagt voor de goede werking van uw verwarmings- en koelsystemen, zijn er verschillende stappen die u kunt nemen om uw HVAC-systemen te helpen onderhouden. Handhaaf zowel uw langetermijnrelatie met uw verhuurder als de gezondheid van uw systemen op lange termijn door het hele jaar door deze eenvoudige stappen te volgen:

Routinematig:

• Koop een hoogrendementsfilter
• HVAC-units vrijhouden van vuil, zoals gras en bladeren
• Houd een ruimte van twee voet rondom uw unit vrij van natuurlijke begroeiing of obstakels

Maandelijks/Seizoensgebonden

• Vervang het luchtfilter elke 90 dagen of minder
• Onderzoek de koelmiddelleidingen
• Tijdens de zomer, de watertoevoer naar uw ovenbevochtiger afsluiten
• Tijdens de herfst en als voorbereiding op de winter, de watertoevoer weer aanzetten na het vervangen van het ovenbevochtigingsfilter

Jaarlijks:

• Vervang de batterijen in uw koolmonoxidedetector
• Zorg ervoor dat uw buitenunit van de airco stevig staat
• Gebruik een bleekmiddel/water combinatie om de condensafvoer van de airco schoon te maken

Door een goede huurder te zijn, kunt u uzelf en uw huisbaas tijd, geld en comfort besparen. Door deze eenvoudige onderhoudssuggesties uit te voeren, kunt u ervoor zorgen dat uw woning veilig en comfortabel blijft, ongeacht hoe warm of koud het buiten wordt.

Door elke dag, elk seizoen en elk jaar uw deel te doen, laat u uw huisbaas ook zien dat u een verantwoordelijke huurder bent die zich inzet om uw huis in goede staat te houden.

Een relatie van wederzijds respect met uw huisbaas opbouwen, kan helpen ervoor te zorgen dat uw huisbaas zich ook aan zijn deel van de overeenkomst houdt. Als een huisbaas ziet dat u niet voor uw HVAC-systeem zorgt of dingen doet die uw verwarming en koeling beschadigen, kunt u een berisping en zelfs uitzetting uit het pand tegemoet zien. Voorkom conflicten met uw huisbaas door de verstandige routineoplossingen uit te voeren die helpen om uw verwarmings- en koelsystemen op lange termijn efficiënt te laten werken.