Nadat de kosten voor huisvesting in het hele land blijven stijgen, wordt het voor gezinnen steeds moeilijker om de eindjes aan elkaar te knopen. Volgens de Federal Reserve besteden veel gezinnen met een laag inkomen 56% van hun maandinkomen aan huur.

Sectie 8-huisvestingsvouchers bieden huurders een veilige en goed onderhouden woning, terwijl ze investeerders in Sectie 8-vastgoed potentieel een sterke cashflow bieden, een vooraf gescreende pool van huurders, en huurwoningen met een zeer laag huurdersverloop.

Wat is Sectie 8 huisvesting?

Sectie 8 is onderdeel van de Housing and Community Development Act van 1974, opgericht om huurders met een laag inkomen te helpen.

Het programma staat onder toezicht van het Department of Housing and Urban Development (HUD) en wordt beheerd door de lokale volkshuisvestingsinstantie (PHA) die in alle 50 staten te vinden is.

De vereisten voor een huurder om in aanmerking te komen voor Sectie 8 variëren van staat tot staat en zijn gebaseerd op inkomen en gezinsgrootte. Indien goedgekeurd, ontvangen Section 8 huurvouchers die tot 70% van hun maandelijkse huur- en gebruikskosten betalen.

Hoe Section 8 Real Estate werkt

Hier volgt een overzicht van hoe Section 8 onroerend goed werkt voor vastgoedbeleggers en huurders met huisvestingsvouchers.

Tenant-based vs. Project-based Section 8

• Tenant-based Section 8 vouchers verhuizen met de huurder. Ze zijn moeilijk te verkrijgen, en huurders wachten vaak jaren om er een te krijgen. Zodra ze dat doen, zijn er strikte regels die de huurder moet volgen om te voorkomen dat hij de voucher verliest en een nieuwe aanvraag moet indienen.
• Projectgebaseerde Sectie 8 vouchers zijn gekoppeld aan een specifieke woning. Als de huurder verhuist, blijft het pand Sectie 8 voor de volgende gekwalificeerde bewoner.

Hoe huurders in aanmerking komen voor Section 8

State PHA’s bepalen het in aanmerking komen voor huisvestingsvouchers op basis van het totale bruto inkomen en gezinsgrootte. Bijstand is beperkt tot Amerikaanse burgers en bepaalde categorieën van niet-staatsburgers die in aanmerking komen voor immigratie status.

Totaal gezinsinkomen kan niet meer dan 50% van het mediane inkomen voor het land of grootstedelijk gebied waar het gezin woont, in de meeste gevallen. PHA’s moeten bij wet 75% van hun vouchers verstrekken aan aanvragers met een inkomen dat niet hoger is dan 30% van het mediane inkomen van het gebied dat door HUD wordt gepubliceerd.

Huurders die Section 8 hulp aanvragen moeten de PHA informatie verstrekken over gezinsinkomen, vermogen en gezinssamenstelling. Zodra de PHA de informatie van de aanvrager heeft geverifieerd, bepaalt het agentschap of de huurder in aanmerking komt voor het programma en het bedrag van de huursubsidie. Vervolgens komt de huurder op een wachtlijst voor een beschikbare Sectie 8 woning als er niet meteen een beschikbaar is.

Tenant, Verhuurder, PHA, en HUD in Sectie 8

Tenants, verhuurders, PHA, en HUD spelen allemaal specifieke rollen in Sectie 8 huisvesting:

Tenant: Nadat de PHA de huurovereenkomst en het huis dat de huurder wil huren heeft goedgekeurd, tekent de huurder een huurovereenkomst van minimaal een jaar met de verhuurder. De verhuurder kan een borgsom verlangen, afhankelijk van de plaatselijke huisvestingswetgeving. Aan het einde van de huurovereenkomst kunnen de verhuurder en huurder de huurovereenkomst verlengen of van maand tot maand blijven, indien toegestaan door de verhuurder.
De huurders moeten de voorwaarden van de huurovereenkomst naleven, de woning in goede staat houden en de PHA op de hoogte brengen van eventuele wijzigingen in het gezinsinkomen of de gezinssamenstelling.

Verhuurder: Nadat de huisvesting door de PHA is geïnspecteerd, moet de verhuurder de huurder een veilige en goed onderhouden woning bieden en een redelijke huurprijs voor de periode dat de woning door de huurder wordt bewoond. De verhuurder moet ook alle overeengekomen diensten verlenen en zich aan de voorwaarden van de huurovereenkomst houden.

PHA: PHA beheert het Section 8 voucher programma op lokaal niveau, onderzoekt het inkomen van de huurder en de gezinssamenstelling, en inspecteert jaarlijks de kwaliteitsnormen van de huurwoning. Als de huisbaas de verplichtingen van de eigenaar uit hoofde van de huurovereenkomst niet nakomt, kan de PHA de betalingen van de huisvestingsvouchers aan de huisbaas beëindigen.

HUD: HUD houdt toezicht op PHA-programma’s om ervoor te zorgen dat de regels correct worden nageleefd, verstrekt fondsen aan PHA’s om huisvestingssteun te betalen en beoordeelt PHA-aanvragen voor aanvullende financiering als er geld beschikbaar komt.

Pros and Cons of Investing in Section 8 Real Estate

Ooit zal bijna elke investeerder in eengezinswoningen door een toekomstige huurder worden gevraagd of hij of zij Section 8 huisvestingsvouchers accepteert. De beslissing over het al dan niet verhuren aan een huurder van Section 8 hangt af van de belegger, de investeringsstrategie en het onroerend goed.

Hier zijn enkele van de top voors en tegens van Section 8 onroerend goed.

Voors van Section 8

• Stabiele en gegarandeerde maandelijkse huurinkomsten met de overheid die tot 70% van de maandelijkse huur en nutsrekeningen van de Section 8 huurder betaalt.
• De leegstand in Sectie 8 onroerend goed kan lager zijn omdat huurders de neiging hebben te blijven waar ze zijn en jaar na jaar te verlengen.
• Snelle unit turn en lease-up periodes omdat er in veel markten een wachtlijst is van Sectie 8 huurders die op zoek zijn naar een huis om te huren.
• HUD weet dat er vaak een tekort is aan verhuurders die bereid zijn te verhuren aan Sectie 8 huurders, dus de overheidsinstelling staat vaak toe dat eigenaren huurprijzen vaststellen aan de hogere kant van het eerlijke markthuur spectrum.
• Marketingkosten kunnen lager zijn bij Section 8 onroerend goed, omdat verhuurders in staat zijn om hun beschikbare eigendom op de websites van de lokale volkshuisvestingsinstanties te zetten, zodat Section 8 voucherhouders het kunnen zien.

Cons of Section 8

• Bureaucratie, bureaucratie en de lengte van het goedkeuringsproces om een Section 8 verhuurder te worden, kunnen frustrerend zijn, waardoor de winsten die een eigenaar van onroerend goed zou kunnen maken door aan niet-Section 8 huurders te verhuren, mogelijk worden verminderd.
• Verwijlde betalingsverwerking van maximaal 60 dagen voordat de eerste betaling van de overheid wordt ontvangen telkens wanneer het pand wordt verhuurd aan een nieuwe huurder van Section 8.
• Extra inspecties van het pand worden vereist door HUD voor huurders van Section 8, zowel op het moment dat de verhuurder een aanvraag indient voor Section 8 als elk jaar.
• eigenaren moeten nog steeds dezelfde routinematige huurdersaanvraagprocedure, krediet- en achtergrondcontroles uitvoeren die worden gebruikt voor niet-Sectie 8-huurders.
• Het uitzetten van een huurder die een huisvestingsvoucher gebruikt voor huur is veel ingewikkelder dan een gewone uitzetting – in feite publiceert HUD een gids van 29 pagina’s over de vereiste procedures voor het uitzetten van een huurder uit Sectie 8.

Een ander potentieel argument tegen investeren in Sectie 8 onroerend goed is potentiële criminaliteitskwesties. Sommige academische onderzoeken melden dat huisvestingsvouchers gewelddadige criminaliteit verhogen, terwijl andere vinden dat ontvangers van huisvestingsvouchers geen criminaliteit veroorzaken.

Hoe word ik een Sectie 8 verhuurder

Sectie 8 verhuurders zijn volgens HUD verplicht om fatsoenlijke, veilige en sanitaire huisvesting te bieden aan een huurder tegen een redelijke huurprijs.

Section 8-vastgoed moet voldoen aan de kwaliteitsnormen voor huisvesting die door HUD zijn vastgesteld en volgens die normen worden onderhouden zolang de eigenaar betalingen voor huisvestingssteun ontvangt. Huiseigenaren tekenen een contract met de staat PHA (volkshuisvesting agentschap) en zijn verplicht om de diensten te verlenen die zijn overeengekomen in de huurovereenkomst van de huurder en de PHA-overeenkomst.

Er zijn vier algemene stappen die moeten worden gevolgd om een Section 8 verhuurder te worden:

#1. Informeer de overheidsinstelling voor volkshuisvesting over de beschikbaarheid van uw woning, vul de aanvraag in en verstrek alle gevraagde persoonlijke informatie. De PHA zal ook uw huurtarieven bekijken om er zeker van te zijn dat deze binnen de richtlijnen voor vergelijkbare huurwoningen in uw gebied vallen en kan u verplichten de huur te verlagen als deze te hoog is.

#2. Nadat de PHA u heeft goedgekeurd als een Section 8 verhuurder, zal een inspecteur de woning bezoeken om ervoor te zorgen dat het voldoet aan de HUD richtlijnen, en de lokale bouw-en veiligheidsvoorschriften.

#3. Als uw woning eenmaal door de inspectie is gekomen, kunt u beginnen met het adverteren van uw huurwoning als beschikbaar voor Section 8 voucher houders. De staat PHA zal uw woning toevoegen aan hun lijst, en u kunt ook de markt uw Sectie 8 onroerend goed te huur op websites zoals Zillow en GoSection8.

#4. Nadat u uw routine huurder screening hebt voltooid en overeengekomen bent om te verhuren aan een Section 8 huurder, zijn er verschillende formulieren in te dienen bij de staat volkshuisvesting autoriteit:

• Huurdersinformatieformulier met een beschrijving van de eigenaar en de woning
• HAP Contract of Housing Assistance Payments Contract
• Kopie van uw standaardhuurovereenkomst
• HUD Tenancy Addendum bij uw standaardhuurovereenkomst
• HUD Request for Tenancy Approval form
• W-9 formulier met de gegevens van uw huurder

Het kan tot 60 dagen duren voordat een sectie 8 verhuurder het deel van de eerste huurbetaling van HUD ontvangt. Als u eenmaal in het systeem zit, worden de fondsen rechtstreeks op uw bankrekening gestort.

Waar kan ik Sectie 8-vastgoed te koop vinden?

Investeren in Sectie 8-vastgoed kan een goede keuze zijn voor investeerders die huizen zoeken met cashflowpotentieel op de lange termijn. Sommige vastgoedbeheerbedrijven zijn gespecialiseerd in het verhuren en beheren van sectie 8-huurwoningen voor investeerders, dus ze zijn al bekend met de hoepels die moeten worden doorgesprongen om uw eengezinshuurwoning sectie 8 goedgekeurd te krijgen.

Er zijn verschillende goede manieren om sectie 8-onroerend goed te koop te vinden. HUD verkoopt zowel eengezins- als meergezinswoningen via HUD en diverse andere federale agentschappen. Zillow en Zillow Research is een andere goede bron om gebieden te lokaliseren waar sectie 8 woningen te huur worden geadverteerd, en om buurten te identificeren met inkomens onder het mediane inkomen van het gebied.

Als u uw zoekopdracht hebt beperkt tot specifieke gebieden, maakt de Roofstock Marktplaats het gemakkelijk om te zoeken naar sectie 8 onroerend goed te koop. Klik op het tabblad “Meer” voor extra zoekopties, scroll naar beneden en selecteer de optie “Alleen Sectie 8.”

Van daaruit kunt u de cap rates en rendementen bekijken, en een pro forma genereren voor elk Sectie 8 huis waarin u overweegt te investeren.