Un’associazione di proprietari di casa (HOA) è un’entità legale che governa uno sviluppo comunitario di case, con un’identità separata dal suo collettivo proprietario di casa-membri. A seconda delle leggi statali, una HOA è di solito o una società o un’organizzazione senza scopo di lucro, e come tale deve rispettare la legge statale per quanto riguarda sia la formazione che lo scioglimento.

Durante la formazione della comunità pianificata o associazione condominiale, la HOA gioca un ruolo chiave nell’organizzare e stabilire la struttura e le regole della comunità. Nel corso della vita della comunità l’HOA è anche importante, gestendo l’applicazione e i compiti di governance, la manutenzione e la riparazione delle aree comuni, e altro ancora.

Potrebbe, tuttavia, arrivare un momento in cui i proprietari di casa membri della comunità, che nella maggior parte dei casi servono anche come membri volontari del consiglio della HOA, sentono che non ha più senso mantenere questa entità legale. Forse un disastro ha colpito, e la comunità non può più mantenere il suo attuale layout fisico o pagare le bollette.

Un’associazione di proprietari di casa può essere difficile da sciogliere, tuttavia. In base al suo stato societario o altro stato giuridico, avrà bisogno di rispettare non solo le leggi statali applicabili riguardanti lo scioglimento, ma le regole interne dell’HOA (statuto, articoli di costituzione, e il documento principale, spesso conosciuto come patti, condizioni e restrizioni o CC&Rs). E dovrà prendere in considerazione i diritti dei terzi interessati e delle agenzie governative locali che concedono permessi.

La maggioranza dei membri deve acconsentire alla dissoluzione della HOA

Perché una HOA tecnicamente consiste di due parti, l’entità legale più i suoi membri, una parte di solito ha bisogno del consenso e dell’approvazione dell’altra per intraprendere un’azione estrema come la dissoluzione.

Il primo passo per sciogliere una HOA è in genere quello di ottenere il consenso della maggioranza dei proprietari di casa o dei membri, seguendo le procedure descritte nello statuto o in altri documenti di governo. La percentuale esatta può anche essere trovata nei documenti governativi dell’HOA, o nella legge dello stato applicabile.

Alcuni stati richiedono il 100%, decisione unanime, altri qualcosa di meno. Gli stati che hanno adottato l’Uniform Common Interest Ownership Act (UCIOA) del 2008, per esempio, richiedono una maggioranza dell’80% per sciogliere una HOA. (Vermont, Connecticut, Delaware e Washington sono su questa lista.)

Quando un proprietario di casa non partecipa al voto, spesso conta come un voto contro lo scioglimento.

I diritti e gli accordi di terze parti devono essere rispettati

Una HOA avrà quasi sempre stipulato contratti con terze parti, come prestatori, fornitori e così via. Forse, per esempio, l’HOA ha preso un prestito di costruzione per costruire le case, prestito che non è stato ancora pagato.

Non si può semplicemente cancellare questi contratti. Prima o nel corso dello scioglimento, l’HOA o i suoi membri dovranno pagare gli obblighi, rifinanziare o rinegoziare i vari accordi.

Le condizioni di permesso del governo locale devono essere rispettate

Al fine di ottenere l’approvazione per la costruzione degli edifici e dei miglioramenti sulla proprietà e il funzionamento dell’HOA, potrebbe aver dovuto rispettare le condizioni imposte dall’agenzia governativa o dalle agenzie che concedono i permessi necessari o le approvazioni.

Per esempio, una condizione potrebbe essere stata imposta richiedendo che l’HOA funzioni per un numero minimo di anni. Queste condizioni dovranno essere esaminate e trattate prima di prendere in considerazione una rottura della HOA. E il governo locale potrebbe aver imposto un requisito che il suo consenso deve essere ottenuto prima di sciogliere l’HOA.

Devono essere seguite le procedure interne di dissoluzione dell’HOA

Dopo aver ottenuto il consenso del numero richiesto di proprietari di casa, è necessario affrontare le specifiche di chiudere l’entità legale della vostra HOA. Molte HOA includono i termini per lo scioglimento nella loro documentazione, compresi i passi specifici e i requisiti.

A seconda che l’associazione sia una società o una no-profit, il governo statale avrà anche alcuni requisiti per chiuderla.

Nuovi atti potrebbero essere richiesti

Gli atti di proprietà di ogni proprietario di casa potrebbero includere un riferimento alla HOA. Se la HOA non esiste più, gli atti potrebbero dover essere riscritti e riregistrati. Questo potrebbe comportare il lavoro con i creditori ipotecari per ogni proprietà. Questo è spesso un ostacolo allo scioglimento, perché alcuni proprietari che non hanno gravi lamentele con l’HOA potrebbero non voler passare attraverso i problemi e le spese.

Qualcuno deve rilevare le attività dell’HOA

La vostra HOA probabilmente possiede almeno alcune delle proprietà dello sviluppo, come le aree comuni (passaggi, garage, centro comunitario, e anche porzioni di edifici dove vivono i proprietari).

Il titolo di proprietà delle porzioni di sviluppo di proprietà dell’HOA deve essere solitamente trasferito a un’altra entità legale quando l’HOA viene sciolta, o altrimenti diviso tra i singoli proprietari di casa.

Potreste essere in grado di vendere questi beni a un investitore disposto ad assumersi le responsabilità di manutenzione. La maggior parte degli investitori si aspetta un ragionevole profitto in cambio.

Domande da porre al vostro avvocato immobiliare

• Quali sono tutti i requisiti legali e contrattuali applicabili che riguardano lo scioglimento della nostra HOA?
• Quanto mutuo e altri debiti sono dovuti dalla nostra HOA, che avrebbe bisogno di essere pagato o rifinanziato nel corso della dissoluzione?
• C’è un modo per risolvere i problemi attuali della nostra HOA senza prendere la misura estrema dello scioglimento?
• I nostri documenti di governo prescrivono o limitano chi potrebbe rilevare i beni HOA dopo uno scioglimento?