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Per sfrattare un inquilino che ha violato i termini del contratto di locazione, come continuare a vivere nei locali senza pagare l’affitto, il padrone di casa è tenuto a seguire una precisa procedura legale. Le specifiche variano da stato a stato, ma generalmente tutte le leggi richiedono:

• uno scopo legale per lo sfratto
• una notifica all’inquilino
• un processo davanti a un giudice
• un’ordinanza di sfratto
• l’allontanamento dell’inquilino

Note to Vacate

In genere, le leggi richiedono da 3 a 10 giorni di preavviso scritto all’inquilino che il padrone di casa sta cercando di sfrattarlo. L’avviso può essere chiamato “notice to vacate”, “notice to quit”, o qualche altro termine. Alcune leggi permettono al padrone di casa di notificarlo lui stesso all’inquilino; altre richiedono che il personale delle forze dell’ordine, di solito un delegato dello sceriffo, “serva” l’inquilino con l’avviso.

Se un agente deve servire l’avviso di sfratto, il cancelliere del tribunale in genere prepara l’avviso a pagamento. Il cancelliere poi invia l’avviso all’ufficio dello sceriffo per il servizio. Lo sceriffo può dare l’avviso all’inquilino personalmente o affiggerlo sulla porta dell’unità in affitto.

Una volta che l’avviso è servito, l’inquilino ha un breve periodo di tempo per pagare l’affitto scaduto (se questo è il problema) o per lasciare i locali. Per esempio, se un inquilino riceve una notifica di 5 giorni per lasciare il locale il lunedì mattina, deve pagare l’affitto dovuto o lasciare il locale entro sabato mattina.

TIP: Le vacanze e i fine settimana sono inclusi nel tempo dell’inquilino per pagare o liberare prima della scadenza. Nell’esempio qui sopra, l’inquilino deve liberare il sabato. Anche se il sabato fa parte del fine settimana, conta ancora come un giorno nel periodo di preavviso. L’inquilino non può saltare il sabato e la domenica e aspettare fino al lunedì per pagare o liberarsi.

TIP: L’ufficio dello sceriffo non serve avvisi e altri documenti legali nei fine settimana o nelle vacanze. Se siete un padrone di casa, tenete presente che potrebbe esserci un ritardo prima che il vostro inquilino riceva l’avviso di sfratto durante i periodi di vacanza.

Il mio padrone di casa mi ha dato un avviso di sfratto di 24 ore e ho subito pagato l’affitto scaduto. Posso ancora essere sfrattato dal mio appartamento?

No. Lei ha fatto esattamente quello che il padrone di casa voleva ottenere dandoLe l’avviso – ha pagato l’affitto. Il padrone di casa non ha basi per uno sfratto. Finché lei continua a pagare l’affitto e a rispettare le altre disposizioni del contratto di locazione, può rimanere nel suo appartamento fino alla scadenza del contratto.

Il padrone di casa ha dato a mia figlia adolescente un avviso di sfratto. È valido?

Sì, in alcuni casi. Le leggi permettono di dare l’avviso di sgombero ad altri residenti dell’appartamento se hanno una certa età. Dovete controllare la legge del vostro stato riguardo agli avvisi di sfratto. In Texas, per esempio, se tua figlia aveva meno di 16 anni, l’avviso di sfratto del padrone di casa non ti è stato dato correttamente.

La legge del mio stato dà agli inquilini 3 giorni per sgomberare ma il mio padrone di casa mi ha dato un preavviso di 24 ore. È legale?

In alcune giurisdizioni, se il vostro contratto prevede specificamente un preavviso di 24 ore, allora la legge statale non si applica. Secondo il contratto d’affitto, il padrone di casa sta agendo legalmente e voi avete 24 ore per liberare i locali o per rimediare al problema che ha causato l’avviso.

Ho dato alla mia inquilina un avviso di sfratto ma lei non ha lasciato l’appartamento. Posso cambiare le serrature e spostare i suoi mobili e le altre cose?

No. Dovete fare una causa di sfratto e ottenere un ordine del tribunale che richieda all’inquilino di andarsene.

TIP: Se il vostro contratto vi dà un diritto di proprietà, non avete bisogno di andare in tribunale per spostare le cose dell’inquilino.

Ho ricevuto un avviso di sfratto. Devo traslocare entro la scadenza?

No. Il tuo padrone di casa deve ottenere un ordine dal tribunale. Finché non ha l’ordine, non può rimuovere con la forza voi o le vostre cose (a meno che non abbia un pegno del padrone di casa) dall’appartamento.

Fare causa

Una volta che il padrone di casa ha dato all’inquilino un avviso di sgombero, o l’avviso è stato notificato, e la scadenza passa senza che l’inquilino paghi l’affitto scaduto o si liberi, il padrone di casa presenterà una causa di sfratto per l’inquilino. La causa può essere definita una “causa di sfratto”, una “causa per l’ingresso forzato e la detenzione (FED)” o una “causa di espropriazione”. In tali cause, il padrone di casa richiede un ordine giudiziario che gli permetta di rimuovere l’inquilino, gli occupanti e qualsiasi proprietà appartenente a loro che si trova nei locali

Una volta che la causa è presentata, l’inquilino deve essere avvisato della presentazione. Questo si ottiene servendogli una copia. L’inquilino ha il diritto di rispondere o “rispondere” alla causa del padrone di casa. La scadenza per una risposta (chiamata “data di risposta”) inizia a decorrere una volta che l’inquilino è stato notificato. Di solito, il tempo di risposta è breve, circa 10 giorni.

Scadenza dell’inquilino per rispondere

La risposta dell’inquilino deve essere scritta e presentata entro la scadenza o perde automaticamente il caso. Una volta che l’inquilino deposita la sua risposta, il tribunale fissa una data di prova per il caso di sfratto. L’inquilino deve essere avvisato dal tribunale dell’ora e della data del processo. Ha il diritto di comparire davanti alla corte al processo e mostrare i motivi per cui non dovrebbe essere sfrattato.

TIP: Chiama il cancelliere del tribunale e chiedi se ci sono moduli disponibili per rispondere a una causa di sfratto.

TIP: La data di risposta dell’inquilino (il termine per rispondere alla causa) può anche essere la data in cui il giudice intende ascoltare il caso. Se vi è stato notificato uno sfratto o un’ingiunzione di sfratto, chiamate il cancelliere del tribunale e chiedete se il giudice ascolterà il caso nella data della risposta. Se la risposta è “no”, dovete solo preoccuparvi di ottenere una risposta scritta al tribunale entro la data della risposta. Se il giudice ascolterà il caso, dovete essere pronti a difendervi contro l’affermazione del padrone di casa che ha il diritto di sfrattarvi.

La risposta dovrebbe includere una dichiarazione che l’inquilino “nega tutti i reclami esposti nella causa”. Inoltre, può essere inclusa una domanda riconvenzionale contro il padrone di casa. Una domanda riconvenzionale è un’affermazione che il padrone di casa deve all’inquilino una somma di denaro. Di solito, la domanda riconvenzionale dell’inquilino è per le spese di riparazione che il padrone di casa ha rifiutato di coprire. Per esempio, se il gabinetto non tira lo sciacquone e l’inquilino è stato costretto a chiamare un idraulico, l’inquilino può chiedere in via riconvenzionale il costo dell’idraulico.

TIP: Vincerete sulle vostre domande riconvenzionali per i costi di riparazione solo se il padrone di casa sapeva di dover fare le riparazioni e si è rifiutato. In un processo, dovete avere la prova della notifica al padrone di casa sotto forma di una richiesta scritta, o un testimone che possa testimoniare che il padrone di casa sapeva del problema.

Mi è stata notificata una causa di sfratto. È troppo tardi per accordarsi con il padrone di casa?

No. È possibile accordarsi in qualsiasi momento prima che il giudice prenda la sua decisione finale, anche durante il processo stesso.

TIP: Se voi e il padrone di casa avete raggiunto un accordo prima della scadenza della risposta, potete procedere a depositare una risposta che neghi le richieste della causa. Dopo aver negato le richieste, includere una descrizione dell’accordo. Per esempio, “Il padrone di casa e io abbiamo concordato di risolvere questo caso e un processo non è necessario”. Poi chiedere alla corte di archiviare il caso.

Se io e il mio padrone di casa abbiamo risolto la causa di sfratto, ho bisogno di un accordo scritto?

Sì, altrimenti non hai nessuna prova del tuo accordo con il padrone di casa. Inoltre, se il tribunale non ha archiviato la causa, il padrone di casa può richiedere una data per il processo in qualsiasi momento.

Sì.