Come il costo degli alloggi continua a salire in tutto il paese, sta diventando sempre più difficile per le famiglie sbarcare il lunario. Infatti, molte famiglie a basso reddito spendono il 56% del loro reddito mensile per l’affitto, secondo la Federal Reserve.

I voucher abitativi della Sezione 8 forniscono agli inquilini una casa sicura e ben mantenuta, mentre offrono agli investitori nella Sezione 8 immobili potenzialmente un forte flusso di cassa, un pool di inquilini pre-selezionati e proprietà in affitto con un turnover degli inquilini molto basso.

Che cos’è la Sezione 8 Housing?

La Sezione 8 fa parte dell’Housing and Community Development Act del 1974 creato per assistere gli affittuari a basso reddito.

Il programma è supervisionato dal Department of Housing and Urban Development (HUD) ed è amministrato dall’agenzia locale di alloggi pubblici (PHA) presente in tutti i 50 stati.

I requisiti per un inquilino per diventare idoneo per la Sezione 8 variano da stato a stato e sono basati sul reddito e sulle dimensioni della famiglia. Se approvati, gli inquilini della Sezione 8 ricevono buoni d’affitto che pagano fino al 70% dell’affitto mensile e dei costi di utilità.

Come funziona la Sezione 8 immobiliare

Ecco una panoramica di come funziona la Sezione 8 immobiliare per gli investitori immobiliari e gli inquilini con buoni d’alloggio.

Sezione 8 basata sull’inquilino o sul progetto

• I buoni della Sezione 8 basati sull’inquilino si spostano con l’inquilino. Sono difficili da ottenere, e gli inquilini spesso aspettano anni per riceverne uno. Una volta ottenuto, ci sono regole severe che l’inquilino deve seguire per evitare di perdere il voucher e doverlo richiedere nuovamente.
• I buoni della Sezione 8 a progetto sono legati ad una specifica proprietà. Se l’inquilino si trasferisce, la proprietà rimane Sezione 8 per il prossimo residente qualificato.

Come gli inquilini si qualificano per la Sezione 8

I PHA statali determinano l’idoneità per i buoni alloggio in base al reddito lordo totale e alle dimensioni della famiglia. L’assistenza è limitata ai cittadini statunitensi e ad alcune categorie di non cittadini che hanno lo status di immigrati idonei.

Il reddito familiare totale non può superare il 50% del reddito mediano del paese o dell’area metropolitana dove vive la famiglia, nella maggior parte dei casi. I PHAs per legge devono fornire il 75% dei loro voucher ai richiedenti i cui redditi non superano il 30% dei livelli di reddito mediano dell’area che sono pubblicati dall’HUD.

Gli inquilini che fanno domanda per l’assistenza della Sezione 8 devono fornire al PHA informazioni sul reddito familiare, sui beni e sulla composizione della famiglia. Una volta che il PHA verifica le informazioni del richiedente, l’agenzia determina l’ammissibilità del programma e l’ammontare del pagamento dell’assistenza abitativa. Poi, l’inquilino va in lista d’attesa per una proprietà della Sezione 8 disponibile, se non ce n’è una disponibile subito.

Inquilino, padrone di casa, PHA e HUD nella Sezione 8

Inquilini, padroni di casa, PHA e HUD svolgono tutti ruoli specifici nella Sezione 8:

Inquilino: Dopo che il PHA approva il contratto d’affitto e la casa che l’inquilino vuole affittare, l’inquilino firma un contratto d’affitto di almeno un anno con il proprietario. Il padrone di casa può richiedere un deposito cauzionale, a seconda della legge locale sugli alloggi. Alla fine del contratto di locazione, il padrone di casa e l’inquilino possono rinnovare il contratto o rimanere mese per mese, se consentito dal padrone di casa.
Gli inquilini devono seguire i termini del contratto di locazione, mantenere la proprietà in buone condizioni e notificare al PHA qualsiasi cambiamento nel reddito o nella composizione della famiglia.

Landlord: Dopo aver superato l’ispezione della proprietà del PHA, il padrone di casa deve fornire all’inquilino un alloggio sicuro e ben mantenuto e un affitto ragionevole per il periodo in cui la casa è occupata dall’inquilino della Sezione 8. Il padrone di casa deve anche fornire tutti i servizi concordati e rispettare i termini del contratto d’affitto.

PHA: il PHA amministra il programma di voucher della Sezione 8 a livello locale, esamina il reddito dell’inquilino e la composizione della famiglia, e ispeziona annualmente gli standard di qualità della proprietà in affitto. Se il padrone di casa non rispetta gli obblighi del proprietario previsti dal contratto di locazione, il PHA può interrompere i pagamenti dei voucher al padrone di casa.

HUD: HUD controlla i programmi PHA per garantire che le regole siano seguite correttamente, fornisce fondi ai PHA per effettuare i pagamenti di assistenza abitativa ed esamina le domande dei PHA per ulteriori finanziamenti quando il denaro diventa disponibile.

Pro e contro dell’investimento nella Sezione 8 Immobiliare

Per una volta o per l’altra, quasi ogni investitore di proprietà in affitto unifamiliare si vedrà chiedere da un potenziale inquilino se accetta i buoni alloggio della Sezione 8. La decisione di affittare o meno a un inquilino della Sezione 8 dipende dall’investitore, dalla strategia di investimento e dalla proprietà.

Ecco alcuni dei principali pro e contro della Sezione 8 immobiliare.

Pro della Sezione 8

• Reddito d’affitto mensile stabile e garantito con il governo che paga fino al 70% dell’affitto mensile e delle bollette dell’inquilino della Sezione 8.
• I tassi di sfitto negli immobili della Sezione 8 possono essere più bassi perché gli inquilini tendono a rimanere dove sono e a rinnovare anno dopo anno.
• Piani di rotazione e di locazione veloci perché in molti mercati c’è una lista d’attesa di inquilini della Sezione 8 che cercano una casa da affittare.
• HUD sa che c’è spesso una carenza di proprietari disposti ad affittare agli inquilini della Sezione 8, così l’agenzia governativa spesso permette ai proprietari di fissare i tassi di affitto all’estremità superiore dello spettro degli affitti equi di mercato.
• I costi di marketing possono essere più bassi con la Sezione 8 perché i proprietari sono in grado di elencare le loro proprietà disponibili sui siti web degli enti locali di edilizia residenziale pubblica per i possessori di voucher della Sezione 8.

Cons della Sezione 8

• La burocrazia governativa, la burocrazia e la lunghezza del processo di approvazione per diventare un proprietario della Sezione 8 possono essere frustranti, riducendo potenzialmente i profitti che un proprietario potrebbe ottenere affittando a inquilini non appartenenti alla Sezione 8.
• Ritardo nei pagamenti fino a 60 giorni prima di ricevere il primo pagamento dal governo ogni volta che la proprietà viene affittata ad un nuovo inquilino della Sezione 8.
• Ulteriori ispezioni della proprietà sono richieste dall’HUD per gli inquilini della Sezione 8, sia nel momento in cui il proprietario fa domanda per la Sezione 8 che ogni anno.
• I proprietari devono comunque condurre la stessa procedura di routine per la richiesta di un inquilino, il controllo del credito e dei precedenti utilizzati per gli inquilini non appartenenti alla Sezione 8.
• Sfrattare un inquilino che usa un voucher per l’affitto è molto più complicato di un normale sfratto – infatti, HUD pubblica una guida di 29 pagine sulle procedure richieste per sfrattare un inquilino della Sezione 8.

Un altro potenziale argomento contro l’investimento nel settore immobiliare della Sezione 8 è la potenziale criminalità. Alcune ricerche accademiche riportano che i buoni alloggio aumentano la criminalità violenta, mentre altre trovano che i beneficiari dei buoni alloggio non causano criminalità.

Come diventare un locatore della Sezione 8

I locatori della Sezione 8 sono tenuti a fornire un alloggio decente, sicuro e igienico ad un inquilino ad un affitto ragionevole, secondo l’HUD.

I beni immobili della Sezione 8 devono superare gli standard di qualità abitativa stabiliti dall’HUD ed essere mantenuti secondo tali standard finché il proprietario riceve i pagamenti per l’assistenza abitativa. I proprietari firmano un contratto con la PHA (agenzia pubblica per gli alloggi) statale e sono tenuti a fornire i servizi concordati nel contratto di locazione dell’inquilino e nell’accordo PHA.

Ci sono quattro passi generali da seguire per diventare un proprietario della Sezione 8:

#1. Informare l’autorità statale per gli alloggi pubblici della disponibilità della vostra proprietà, completare la domanda e fornire tutte le informazioni personali richieste. Il PHA esaminerà anche le tue tariffe d’affitto per assicurarsi che rientrino nelle linee guida per proprietà d’affitto comparabili nella tua zona e potrebbe chiederti di abbassare l’affitto se è troppo alto.

#2. Dopo che il PHA ti ha approvato come proprietario della Sezione 8, un ispettore visiterà la proprietà per assicurarsi che sia conforme alle linee guida dell’HUD e alle norme locali di costruzione e sicurezza.

#3. Una volta che la tua proprietà ha superato l’ispezione, puoi iniziare a pubblicizzare la tua casa in affitto come disponibile per i possessori di voucher della Sezione 8. Il PHA statale aggiungerà la tua proprietà alla loro lista, e tu puoi anche commercializzare il tuo immobile in affitto della Sezione 8 su siti web come Zillow e GoSection8.

#4. Dopo aver completato lo screening di routine dell’inquilino e aver accettato di affittare a un inquilino della Sezione 8, ci sono diversi moduli da presentare all’autorità statale per gli alloggi pubblici:

• Modulo informativo del proprietario che descrive il proprietario e l’unità
• Contratto HAP o Contratto per i pagamenti dell’assistenza abitativa
• Copia del contratto di affitto standard della vostra proprietà
• Addendum per l’affitto HUD allegato al vostro contratto standard
• Modulo HUD di richiesta di approvazione dell’affitto
• W-9 modulo che include le informazioni del tuo inquilino

Può richiedere fino a 60 giorni per un proprietario della Sezione 8 per ricevere la parte di HUD del primo pagamento dell’affitto. Una volta che sei nel sistema, i fondi saranno depositati direttamente sul tuo conto bancario.

Dove trovare Section 8 Real Estate For Sale

Investire nella Sezione 8 immobiliare può essere una buona scelta per gli investitori che cercano case con un potenziale flusso di cassa a lungo termine. Alcune società di gestione della proprietà sono specializzate nella locazione e nella gestione di immobili in affitto della Sezione 8 per gli investitori, quindi hanno già familiarità con i cerchi da saltare per ottenere l’approvazione della Sezione 8 per il tuo affitto monofamiliare.

Ci sono diversi buoni modi per trovare immobili della Sezione 8 in vendita. HUD vende sia proprietà monofamiliari che multifamiliari attraverso HUD e varie altre agenzie federali. Zillow e Zillow Research sono un’altra buona fonte per individuare le aree in cui gli alloggi della Sezione 8 vengono pubblicizzati per l’affitto e per identificare i quartieri con redditi inferiori al reddito mediano della zona.

Una volta che hai ristretto la tua ricerca ad aree specifiche, Roofstock Marketplace rende facile la ricerca di immobili della Sezione 8 in vendita. Basta cliccare sulla scheda “More” per ulteriori opzioni di ricerca, poi scorrere verso il basso e selezionare l’opzione “Section 8 Only.”

Da qui, sarete in grado di visualizzare i cap rates e i rendimenti, e generare una proprietà pro forma per ogni casa Section 8 in cui state considerando di investire.