Tu probabilmente conosci la frase “cash cow”.

Si usa per descrivere beni immobili che generano una quantità significativa di denaro rispetto al prezzo di acquisto e ai costi di proprietà.

I beni immobili cash cow si trovano più spesso nelle proprietà di classe C.

Questo tipo di proprietà non è adatto a tutti gli investitori, ma se la vostra strategia di investimento si concentra sul flusso di cassa, continuate a leggere per sapere se la proprietà di classe C è adatta a voi.

Le quattro classi di proprietà immobiliari

Le classi immobiliari forniscono un modo generale di classificare le proprietà dal buono al cattivo, o dal meno rischioso al più rischioso. Ci sono quattro classi di proprietà immobiliari:

• Classe A
• Classe B
• Classe C
• Classe D

A scuola probabilmente c’erano studenti A, studenti B, ecc. Le classificazioni delle proprietà immobiliari funzionano allo stesso modo. Per esempio, una proprietà di classe A è considerata migliore e meno rischiosa di una classe B, mentre la classe B è migliore e meno rischiosa degli immobili di classe C.

La maggior parte degli investitori si concentra solo sulle prime tre classi.

La proprietà di classe D è attraente per gli investitori con una tolleranza al rischio estremamente alta e con accesso a grandi quantità di capitale che amano speculare su un alto livello di rendimento. Questo tipo di immobile è stato trascurato anno dopo anno, richiede riparazioni e aggiornamenti estesi, ed è spesso sfitto o occupato da abusivi.

Per il resto di questo articolo, ci concentreremo sulle prime tre: A, B e C.

Cosa rende una proprietà di classe A, B o C?

Anche se non ci sono standard nel settore immobiliare utilizzati per classificare le proprietà, ci sono diverse linee guida che gli investitori possono seguire per capire se una proprietà è di classe A, B o C:

• Età
• Condizione
• Ubicazione
• Attività
• Inquilini
• Flusso di cassa
• Aumento

Similmente al cap rate, la classificazione immobiliare dovrebbe essere usata solo quando si confrontano proprietà nello stesso mercato o sottomercato.

Nello stesso modo in cui un cap rate del 4% potrebbe essere ottimo in un mercato ma orribile in un altro, un edificio di classe A a Tucson potrebbe facilmente essere valutato come una proprietà di classe C a Los Angeles. Quindi, se vi dicono che una casa è di classe B, assicuratevi di chiedere al venditore quali criteri di classificazione stanno usando.

È anche importante notare che le classi di proprietà possono anche differire quando si confrontano i tipi di proprietà, come monofamiliare vs. multifamiliare vs. immobili commerciali.

La ragione principale per cui gli investitori acquistano proprietà in affitto è per il flusso di cassa generato. Se il flusso di cassa diventa meno prevedibile, il rischio di investire nella proprietà aumenta.

Le classi immobiliari permettono a un investitore di capire rapidamente dove si trova una specifica proprietà lungo la linea di rischio e ricompensa.

Per esempio, poiché la proprietà di classe A è di recente costruzione, le spese operative saranno inferiori e la qualità dell’inquilino migliore. C’è anche meno rischio che il flusso di cassa venga interrotto. Ma in cambio di meno rischi, i prezzi delle proprietà sono più alti e i NOI (redditi operativi netti) sono più bassi, il che a sua volta crea bassi tassi di copertura.

I beni immobili di classe C sono all’estremità opposta dello spettro di rischio e ricompensa. Anche se c’è più rischio, c’è anche il potenziale per una maggiore ricompensa quando l’aumento del rischio è minimizzato.

Che cos’è l’immobiliare di classe C?

L’immobiliare di classe C è all’estremità opposta dello spettro di rischio e ricompensa. Anche se non offre la stessa miscela equilibrata di rischio e ricompensa che offre l’immobiliare di classe B, la proprietà di classe C può essere un buon abbinamento per gli investitori che sono disposti ad accettare un rischio più calcolato in cambio di una maggiore ricompensa.

Perché gli alloggi di classe C si trovano solitamente in aree a basso reddito o trascurate, la quantità di apprezzamento è bassa e talvolta inesistente. Tuttavia, le proprietà in affitto di classe C sono note per la grande quantità di flusso di cassa che producono, guadagnandosi il soprannome di “cash cow.”

Caratteristiche delle proprietà di classe C

Le seguenti caratteristiche delle proprietà di classe C aiutano a spiegare perché questo tipo di proprietà in affitto può produrre grandi quantità di flusso di cassa senza aumentare di valore. Età

Le case hanno generalmente tra i 20 e i 30 anni e vengono solitamente descritte come un posto “base” in cui vivere. La proprietà di classe C di solito rimane di classe C, anche se la proprietà diventa più vecchia e vengono costruite più case nuove. Questo perché le nuove costruzioni sono di solito rivolte ai segmenti di mercato degli acquirenti e degli affittuari di lusso.

2. Condizione

Finiture e infissi sono sotto la media e obsoleti. La proprietà normalmente ha una manutenzione differita e può richiedere ulteriori investimenti di capitale per sostituire il tetto o il sistema HVAC, o aggiornare i sistemi meccanici come l’impianto idraulico ed elettrico.

3. Posizione

I quartieri sono aree a basso reddito con valutazioni da 2 a 3 stelle. I distretti scolastici sono sotto la media e i crimini come il vandalismo e i piccoli furti possono essere alti.

4. Servizi

Negozi e attività commerciali di base come negozi di pegni e casseforti che servono una clientela a basso reddito si trovano spesso nei quartieri con immobili di classe C.

I grandi centri commerciali e di intrattenimento possono essere lontani, e gli inquilini di immobili urbani di classe C dipendono dall’uso dei trasporti pubblici.

5. Inquilini

Gli inquilini di Classe C sono di solito a basso reddito o affittuari della Sezione 8. Il turnover degli inquilini e le spese per i crediti inesigibili sono più alti. Tuttavia, alcuni investitori immobiliari amano le proprietà in affitto di classe C perché ritengono che l’inquilino non abbia altro posto dove andare.

A causa dell’età della proprietà e della qualità dell’inquilino, anche i costi di manutenzione e riparazione sono più alti, anche se le maggiori spese operative sono compensate da un flusso di cassa più sano.

In una crisi economica, gli inquilini a reddito medio in una proprietà di classe B possono trasferirsi in una di classe C a causa di una perdita di lavoro o di uno sforzo per risparmiare denaro.

6. Flusso di cassa

La proprietà di classe C ha un prezzo di acquisto più basso e un livello più alto di reddito da locazione rispetto al prezzo di acquisto, che crea un flusso di cassa relativamente solido e costante. Anche con un livello più alto di spese di riparazione, il NOI (reddito operativo netto), i tassi di copertura e i rendimenti complessivi degli immobili di classe C possono essere maggiori di quelli di classe B o A.

Per generare costantemente un alto livello di flusso di cassa nelle proprietà in affitto di classe C, la gestione deve essere molto più pratica. L’utilizzo di una società di gestione della proprietà esperta in immobili e inquilini di Classe C può aiutare ad evitare che la proprietà sia vandalizzata e i furti degli inquilini siano ridotti al minimo.

7. Apprezzamento

Gli investitori acquistano proprietà in affitto di Classe C per il flusso di cassa che può produrre, non per l’apprezzamento. A causa dell’età e della posizione degli immobili di classe C, ci sono poche probabilità che il valore di mercato aumenti significativamente.

D’altra parte, ci sono anche poche possibilità che il valore di mercato di una proprietà di classe C scenda. Questo perché i costruttori e i riabilitatori immobiliari si concentrano sui tipi di abitazioni di classe B e A, il che aiuta a mantenere in equilibrio la domanda e l’offerta di proprietà in affitto di classe C.

8. Valore aggiunto

In generale, la classe C non è il posto dove cercare investimenti immobiliari con valore aggiunto. A causa delle caratteristiche del quartiere e degli inquilini, spendere soldi per migliorare una proprietà di classe C potrebbe non risultare in affitti più alti o in un aumento del valore di mercato della proprietà.

9. Finanziamento

Il finanziamento degli immobili di classe C è più difficile della classe B o A, specialmente se la proprietà ha una quantità significativa di manutenzione differita. I tassi d’interesse sono più alti e i prestatori si aspettano che i mutuatari mantengano un livello più alto di riserve per garantire che i fondi siano disponibili se il turnover degli inquilini o i costi di riparazione sono maggiori del previsto.

Tuttavia, poiché le proprietà in affitto di classe C sono spesso le abitazioni più accessibili in un mercato, gli investitori immobiliari possono qualificarsi per vari incentivi locali e statali. Un esempio è il LIHTC o Low-Income Housing Tax Credit. Il programma federale è amministrato da ogni stato e fornisce crediti d’imposta e detrazioni per gli investitori che offrono le loro proprietà come alloggi a prezzi accessibili per inquilini a basso reddito.

Come trovare proprietà di classe C

Un modo per cercare proprietà in affitto di classe C è sul Marketplace di Roofstock.

La ricerca per classe di proprietà non è disponibile perché le classi immobiliari differiscono da mercato a mercato. Comunque, potete condurre la vostra ricerca usando una varietà di altri criteri:

• Età della proprietà: Da 20 a 30 anni o più, con una data di costruzione originale di circa l’anno 1990 o più vecchio
• Valutazione del quartiere: Una, due o tre stelle
• Valutazione della scuola: Valutazione di 5 o meno, con 10 che sono i migliori o più esclusivi distretti scolastici
• Cap rate: Più alto della media di mercato a causa della maggiore quantità di reddito netto rispetto al prezzo di acquisto più basso della proprietà
• Sezione 8: Per trovare una proprietà in affitto chiavi in mano già qualificata come alloggio economico

Investire in una proprietà di classe C è una buona idea?

Gli investitori in proprietà d’affitto focalizzati esclusivamente sul flusso di cassa possono scoprire che le case di classe C sono l’investimento perfetto.

Pro di investire in case di classe C

• Il flusso di cassa e i tassi di cap sugli immobili di classe C sono più alti perché i prezzi di acquisto sono più bassi
• Un livello più alto di flusso di cassa permette agli investitori di ammortizzare il prestito più velocemente
• Il turnover degli inquilini può essere basso in alcune proprietà di classe C perché gli affittuari non hanno altro posto dove andare e non possono permettersi di comprare una casa
• La domanda di alloggi a prezzi accessibili che gli affitti di classe C forniscono è costantemente forte nella maggior parte dei mercati degli Stati Uniti.S.
• Molti investitori non acquistano immobili di Classe C a causa del più alto livello di rischio, quindi c’è meno concorrenza da parte di altri acquirenti nella categoria Classe C
• Un’interessante strategia di uscita con una casa di Classe C è quella di strutturare un’opzione di leasing con l’inquilino, permettendo loro di usare parte di un pagamento dell’affitto leggermente più alto per costruire il loro acconto nel tempo

Cons di investire in case di classe C

• I beni immobili di classe C non apprezzano significativamente il valore
• Le opportunità di valore aggiunto generalmente non si trovano nelle case di classe C
• La proprietà può aver bisogno di riparazioni significative e investimenti di capitale
• Gestire una proprietà in affitto di classe C è molto più laborioso e richiede un manager di proprietà con esperienza in questa classe immobiliare

Pensieri finali

C’è una classe immobiliare per ogni tipo di strategia di investimento: Classe A, Classe B e Classe C.

La classe A non è la più economica perché di solito è la più sicura. La proprietà in affitto di classe B offre la miscela perfetta di rischio e ricompensa, con un NOI più alto e un prezzo d’acquisto più basso rispetto alla classe A.

Se siete concentrati sul flusso di cassa – e potenzialmente molto – la proprietà di classe C può essere esattamente quello che state cercando:

• La proprietà in affitto di classe C è spesso conosciuta come una “mucca da latte” a causa delle abbondanti quantità di denaro generate.
• I tassi di sfitto e i costi di riparazione possono essere più alti, anche se molti inquilini rimangono anno dopo anno perché non hanno altro posto dove andare.
• L’acquisto di immobili di classe C è più economico mentre la necessità di una gestione intensiva della proprietà è più alta.