Valószínűleg ismeri a “fejőstehén” kifejezést.

Az olyan ingatlanok leírására használják, amelyek a vételárhoz és a tulajdonlási költségekhez képest jelentős mennyiségű pénzt termelnek.

A készpénztehén ingatlanok leggyakrabban a C osztályú ingatlanok között találhatók.

Ez az ingatlantípus nem minden befektető számára megfelelő, de ha a befektetési stratégiája a cash flow-ra összpontosít, olvasson tovább, hogy megtudja, a C osztályú ingatlan megfelelő-e az Ön számára.

A négy ingatlanosztály

Az ingatlanosztályok általános módot nyújtanak az ingatlanok rangsorolására a jótól a rosszig, vagy a legkevésbé kockázatostól a legkockázatosabbig. Négy ingatlan-ingatlanosztály létezik:

• A osztály
• B osztály
• C osztály
• C osztály
• D osztály

Az iskolában valószínűleg voltak A-sok, B-sek stb. Az ingatlanok tulajdoni besorolása ugyanígy működik. Például egy A osztályú ingatlan jobbnak és kevésbé kockázatosnak számít, mint egy B osztályú, míg a B osztályú jobb és kevésbé kockázatos, mint a C osztályú ingatlan.

A legtöbb befektető csak az első három osztályra összpontosít.

A D osztályú ingatlanok a rendkívül magas kockázattűrő képességgel és nagy mennyiségű tőkéhez való hozzáféréssel rendelkező befektetők számára vonzóak, akik szeretnek magas hozamra spekulálni. Ezt az ingatlantípust évről évre elhanyagolják, kiterjedt javításokat és korszerűsítést igényel, és gyakran üresen áll vagy házfoglalók lakják.

A cikk hátralévő részében az első három osztályra összpontosítunk: A, B és C.

Mitől lesz egy ingatlan A, B vagy C osztályú?

Bár az ingatlanszakmában nincsenek szabványok, amelyeket az ingatlanok osztályozására használnak, van néhány iránymutatás, amelyet a befektetők követhetnek annak megértéséhez, hogy egy ingatlan A, B vagy C osztályba tartozik-e:

• Kor
• Kondíció
• Lokáció
• Megfelelő adottságok
• Bérlők
• Pénzforgalom
• Az értéknövekedés

A cap rate-hez hasonlóan az ingatlanok besorolását csak az azonos piacon vagy részpiacon lévő ingatlanok összehasonlításakor kell használni.

Amint ahogyan egy 4%-os cap rate is lehet nagyszerű az egyik piacon, de szörnyű egy másikban, egy A osztályú épület Tucsonban könnyen lehet C osztályú ingatlan Los Angelesben. Tehát, ha azt mondják Önnek, hogy egy ház B osztályú, mindenképpen kérdezze meg az eladót, hogy milyen besorolási kritériumokat használnak.

Azt is fontos megjegyezni, hogy az ingatlanosztályok az ingatlantípusok összehasonlításakor is különbözhetnek, mint például az egylakásos vs. többlakásos vs. kereskedelmi ingatlanok.

A fő ok, amiért a befektetők bérleményt vásárolnak, az a keletkező pénzáramlás. Ha a pénzáramlás kevésbé kiszámíthatóvá válik, az ingatlanba való befektetés kockázata megnő.

Az ingatlanosztályok lehetővé teszik a befektető számára, hogy gyorsan megértse, hol helyezkedik el egy adott ingatlan a kockázat és a hozam vonalán.

Mivel például az A osztályú ingatlanok újonnan épültek, az üzemeltetési költségek alacsonyabbak, a bérlők minősége pedig jobb. Kisebb a kockázata annak is, hogy a pénzáramlás megszakad. A kisebb kockázatért cserébe azonban magasabbak az ingatlanárak és alacsonyabbak a NOI-k (nettó működési bevételek), ami viszont alacsony tőkekamatlábakat eredményez.

A C osztályú ingatlanok a kockázat és jutalom spektrum ellentétes végén helyezkednek el. Bár nagyobb a kockázat, a megnövekedett kockázat minimalizálása esetén nagyobb jutalom is elérhető.

Mi a C osztályú ingatlan?

A C osztályú ingatlanok a kockázat és jutalom spektrum ellentétes végén helyezkednek el. Bár nem kínálja a kockázat és a jutalom ugyanolyan kiegyensúlyozott keverékét, mint a B osztályú ingatlanok, a C osztályú ingatlanok jó választás lehetnek olyan befektetők számára, akik hajlandóak nagyobb kiszámított kockázatot vállalni a nagyobb jutalomért cserébe.

Mivel a C osztályú ingatlanok általában alacsonyabb jövedelmű vagy elhanyagolt területeken találhatók, a felértékelődés mértéke alacsony, és néha nem is létezik. A C osztályú bérlakások azonban arról ismertek, hogy nagy mennyiségű cash flow-t termelnek, így kiérdemelték a “fejőstehén” becenevet.”

A C osztályú ingatlanok jellemzői

A C osztályú ingatlanok következő jellemzői segítenek megmagyarázni, hogy ez a fajta bérlakás miért képes nagy mennyiségű cash flow-t termelni anélkül, hogy az értéke növekedne.

1. A C osztályú ingatlanok jellemzői a következők. Életkor

A házak általában 20-30 évesek, és általában “egyszerű” lakóhelyként jellemzik őket. A C osztályú ingatlanok általában C osztályúak maradnak, még akkor is, ha az ingatlanok elöregednek, és több új ház épül. Ez azért van így, mert az új építkezések általában a luxusvásárlók és a bérlők piaci szegmensét célozzák meg.

2. Állapot

A berendezések és berendezési tárgyak átlag alattiak és elavultak. Az ingatlan általában elhalasztott karbantartással rendelkezik, és további tőkebefektetést igényelhet a tető vagy a HVAC-rendszer cseréje, illetve a mechanikai rendszerek, például a vízvezeték- és az elektromos rendszerek frissítése.

3. Elhelyezkedés

A szomszédságok alacsonyabb jövedelmű területek, a környék minősítése 2-3 csillag. Az iskolai körzetek átlag alattiak, és a bűncselekmények, például a vandalizmus és az apró lopások magasak lehetnek.

4. Szolgáltatások

A C osztályú ingatlanokkal rendelkező városrészekben gyakran találhatók alapvető kisboltok és az alacsonyabb jövedelmű ügyfélkört kiszolgáló vállalkozások, például zálogházak és csekkbeváltó üzletek.

A nagyobb bevásárlóközpontok és szórakoztató központok távolabb lehetnek, a városi C osztályú bérlakások bérlői pedig a tömegközlekedés használatától függenek.

5. Az ingatlanok a tömegközlekedéstől függenek. Bérlők

A C osztályú bérlők általában alacsonyabb jövedelműek vagy a 8. szakasz szerinti bérlők. A bérlői fluktuáció és a behajthatatlan követelések költségei magasabbak. Egyes ingatlanbefektetők azonban szeretik a C osztályú bérleményeket, mert úgy érzik, hogy a bérlőnek nincs hová mennie.

Az ingatlan kora és a bérlők minősége miatt a karbantartási és javítási költségek is magasabbak, bár a megnövekedett működési kiadásokat ellensúlyozza az egészségesebb pénzforgalom.

Gazdasági visszaesés esetén a B osztályú ingatlanban lévő közepes jövedelmű bérlők munkahelyük elvesztése vagy takarékossági törekvés miatt átköltözhetnek a C osztályba.

6. A B osztályú ingatlanok bérlői a B osztályú ingatlanokba költözhetnek. Cash flow

A C osztályú ingatlanok alacsonyabb beszerzési árral és a vételárhoz viszonyított magasabb szintű bérleti díjbevétellel rendelkeznek, ami viszonylag szilárd és állandó cash flow áramlást eredményez. Még a magasabb szintű javítási költségek mellett is nagyobb lehet a NOI (nettó működési bevétel), a cap rate és az általános hozam a C osztályú ingatlanokban, mint a B vagy az A osztályúakban.

A C osztályú bérleményben a magas szintű pénzáramlás következetes generálása érdekében a menedzsmentnek sokkal gyakorlatiasabbnak kell lennie. A C osztályú ingatlanokban és bérlőkben jártas ingatlankezelő cég alkalmazása segíthet abban, hogy az ingatlant ne rongálják meg, és a bérlői lopások száma minimális legyen.

7. Értéknövekedés

A befektetők a C osztályú bérleményeket a belőlük származó cash flow miatt vásárolják, nem pedig a felértékelődés miatt. A C osztályú ingatlanok kora és elhelyezkedése miatt kicsi a valószínűsége annak, hogy a piaci érték jelentősen emelkedjen.

Másrészt annak is kicsi az esélye, hogy a C osztályú ingatlanok piaci értéke csökkenjen. Ez azért van így, mert az építők és az ingatlanfelújítók a B és A osztályú lakástípusokra összpontosítanak, ami segít egyensúlyban tartani a C osztályú bérlakások iránti keresletet és kínálatot.

8. A C osztályú bérlakások keresletének és kínálatának egyensúlyban tartása. Értéknövelés

Általánosságban elmondható, hogy a C osztály nem az a hely, ahol értéknövelő ingatlanbefektetéseket kell keresni. A környék és a bérlők jellemzői miatt a C osztályú ingatlanok feljavítására fordított kiadások nem biztos, hogy magasabb bérleti díjakat vagy az ingatlan piaci értékének növekedését eredményezik.

9. Az ingatlanok piaci értéke nem emelkedik. Finanszírozás

A C osztályú ingatlanok finanszírozása nehezebb, mint a B vagy A osztályúaké, különösen, ha az ingatlan jelentős mennyiségű elhalasztott karbantartással rendelkezik. A kamatlábak magasabbak, és a hitelezők elvárják, hogy a hitelfelvevők magasabb szintű üresedési tartalékot tartsanak fenn, hogy biztosítsák a pénzeszközök rendelkezésre állását, ha a bérlőcsere vagy a javítási költségek nagyobbak a vártnál.

Mivel azonban a C osztályú bérlakások gyakran a leginkább megfizethető lakások egy piacon, az ingatlanbefektetők jogosultak lehetnek különböző helyi és állami ösztönzőkre. Ilyen például a LIHTC vagy Low-Income Housing Tax Credit. A szövetségi programot az egyes államok kezelik, és adókedvezményeket és levonásokat biztosít azoknak a befektetőknek, akik ingatlanjukat megfizethető lakásként kínálják az alacsonyabb jövedelmű bérlőknek.

Hogyan találhat C osztályú ingatlant

A C osztályú bérlakások keresésének egyik módja a Roofstock piactere.

Az ingatlanosztály szerinti keresés nem elérhető, mivel az ingatlanosztályok piacról piacra különböznek. A keresést azonban számos más kritérium alapján is elvégezheti:

• Az ingatlanok kora: 20 és 30 év közötti vagy annál idősebb, az eredeti építési dátum körülbelül 1990-es vagy annál régebbi
• Szomszédsági besorolás: Egy, kettő vagy három csillag
• Iskolai besorolás: Egy, kettő vagy három csillag: 5-ös vagy annál kisebb minősítés, a 10-es a legjobb vagy legexkluzívabb iskolakörzet
• Cap rate: A piaci átlagnál magasabb, mivel az ingatlan alacsonyabb vételárához képest nagyobb mennyiségű nettó jövedelem áll rendelkezésre
• Section 8: A már megfizethető lakásnak minősített, kulcsrakész bérlemény megtalálásához

A C osztályú ingatlanba való befektetés jó ötlet?

A kizárólag a cash flow-ra összpontosító bérbeadó befektetők számára a C osztályú házak tökéletes befektetést jelenthetnek.

A C osztályú házakba való befektetés előnyei

• A C osztályú ingatlanoknál a cash flow és a cap rate magasabb, mivel a beszerzési árak alacsonyabbak
• A magasabb szintű cash flow lehetővé teszi a befektetők számára a hitel gyorsabb visszafizetését
• A bérlő. fluktuáció alacsony lehet egyes C osztályú ingatlanokban, mivel a bérlőknek nincs hova menniük, és nem engedhetik meg maguknak, hogy házat vásároljanak
• A C osztályú bérlakások által kínált megfizethető lakások iránti kereslet folyamatosan erős a legtöbb piacon az U.S.
• Sok befektető nem vásárol C osztályú ingatlant a magasabb kockázati szint miatt, így a C osztályú kategóriában kevesebb a verseny más vásárlókkal
• A C osztályú házak esetében vonzó kilépési stratégia a bérlővel való bérleti szerződés megkötésének kialakítása, amely lehetővé teszi, hogy a bérlő a kissé magasabb bérleti díj egy részét arra használja fel, hogy idővel előleget fizessen

A C osztályú házakba való befektetés hátrányai

• A C osztályú ingatlanok nem értékelődnek fel jelentősen
• A C osztályú házakban általában nem találhatók értéknövelő lehetőségek

.

• Az ingatlan jelentős javításokat és tőkebefektetést igényelhet
• A C osztályú bérlakások kezelése sokkal munkaigényesebb, és ebben az ingatlanosztályban tapasztalattal rendelkező ingatlankezelőt igényel

Végső gondolatok

Minden típusú befektetési stratégiához van egy ingatlanosztály: A osztály, B osztály és C osztály.

Az A osztályú ingatlan nem a legolcsóbb, mert általában ez a legbiztonságosabb. A B osztályú bérlemény a kockázat és a hozam tökéletes keverékét kínálja, az A osztályúhoz képest magasabb NOI-val és alacsonyabb vételárral.

Ha a pénzforgalomra – és potenciálisan sok pénzforgalomra – összpontosít, a C osztályú ingatlan lehet pontosan az, amit keres:

• A C osztályú bérleményt gyakran nevezik “fejőstehénnek” a bőséges mennyiségű készpénztermelés miatt.
• A kiürítési arány és a javítási költségek magasabbak lehetnek, bár sok bérlő évről évre marad, mert nincs hová mennie.
• A C osztályú ingatlanok megvásárlása olcsóbb, míg a munkaigényes ingatlankezelésre nagyobb szükség van.

A C osztályú ingatlanok megvásárlása olcsóbb.