A tervezett lakóközösség vagy társasházi társulás megalakulása során a HOA kulcsszerepet játszik a közösségi struktúra és szabályok megszervezésében és kialakításában. A közösség élete során a HOA szintén fontos szerepet tölt be a végrehajtási és irányítási feladatok ellátásában, a közös területek karbantartásában és javításában stb.

Eljöhet azonban az az idő, amikor a közösség lakástulajdonos tagjai, akik a legtöbb esetben a HOA önkéntes elnökségi tagjaiként is működnek, úgy érzik, hogy már nincs értelme fenntartani ezt a jogi személyt. Lehet, hogy bekövetkezett egy katasztrófa, és a közösség már nem tudja fenntartani a jelenlegi fizikai elrendezését, vagy nem tudja fizetni a számláit.

A lakástulajdonosok egyesületét azonban nehéz lehet feloszlatni. A társasági vagy egyéb jogi státusza alapján nemcsak a feloszlatásra vonatkozó alkalmazandó állami törvényeknek kell megfelelnie, hanem a HOA belső szabályainak is (alapszabály, alapító okirat és a gyakran covenants, conditions, and restrictions vagy CC&R-ként ismert fődokumentum). És figyelembe kell vennie az érintett harmadik felek és a helyi önkormányzati engedélyező szervek jogait.

A tagok többségének bele kell egyeznie a HOA feloszlatásába

Mivel a HOA technikailag két részből áll, a jogi személyből és a tagságból, az egyik résznek általában a másik beleegyezésére és jóváhagyására van szüksége ahhoz, hogy olyan szélsőséges lépést tegyen, mint a feloszlatás.

A HOA feloszlatásának első lépése általában a lakástulajdonosok vagy tagok többségének hozzájárulásának megszerzése, az alapszabályban vagy más irányadó dokumentumokban meghatározott eljárások szerint. A pontos százalékos arány szintén megtalálható a HOA irányító dokumentumaiban, vagy az alkalmazandó állami törvényekben.

Egyes államok 100%-os, egyhangú döntést követelnek meg, mások valamivel kevesebbet. Azok az államok például, amelyek elfogadták a 2008. évi Uniform Common Interest Ownership Act (UCIOA) törvényt, 80%-os többséget írnak elő a HOA feloszlatásához. (Vermont, Connecticut, Delaware és Washington szerepel ezen a listán.)

Ha egy lakástulajdonos nem vesz részt a szavazásban, az gyakran a feloszlatás elleni szavazatnak számít.

A harmadik felek jogait és megállapodásait tiszteletben kell tartani

A HOA szinte mindig kötött szerződéseket harmadik felekkel, például hitelezőkkel, beszállítókkal stb. Lehet, hogy a HOA például építési hitelt vett fel a lakások építéséhez, amelyet még nem fizettek vissza.

Ezeket a szerződéseket nem lehet egyszerűen felmondani. A feloszlatás előtt vagy annak során a HOA-nak vagy tagjainak vagy ki kell fizetniük a kötelezettségeket, vagy újrafinanszírozni, vagy újratárgyalni a különböző megállapodásokat.

A helyi önkormányzati engedélyezési feltételeket be kell tartani

Az ingatlanon lévő épületek és fejlesztések építésének és a HOA működésének engedélyezése érdekében a HOA-nak meg kellett felelnie a szükséges engedélyeket vagy jóváhagyásokat kiadó kormányhivatal vagy hivatalok által előírt feltételeknek.

Elképzelhető például, hogy olyan feltételt szabtak, amely szerint a HOA-nak egy minimális számú évig kell működnie. Ezeket a feltételeket meg kell vizsgálni és kezelni kell a HOA felbontásának megfontolása előtt. A helyi önkormányzat pedig előírhatta, hogy a HOA feloszlatása előtt be kell szerezni a hozzájárulását.

A HOA belső feloszlatási eljárásait be kell tartani

Az előírt számú lakástulajdonos hozzájárulásának megszerzése után foglalkoznia kell a HOA jogi személyiségének megszüntetésével kapcsolatos sajátosságokkal. Sok HOA dokumentációjában szerepelnek a feloszlás feltételei, beleértve a konkrét lépéseket és követelményeket.

Attól függően, hogy az egyesület társaság vagy nonprofit szervezet, az állami kormányzatnak is lesznek bizonyos követelményei a megszüntetésre.

Új okiratokra lehet szükség

A minden egyes lakástulajdonos ingatlanának okiratai tartalmazhatnak utalást a HOA-ra. Ha a HOA már nem létezik, az okiratokat esetleg újra kell fogalmazni és újra be kell jegyeztetni. Ez magában foglalhatja az egyes ingatlanok jelzáloghitelezőivel való együttműködést. Ez gyakran akadálya a feloszlatásnak, mert néhány tulajdonos, akinek nincs komoly sérelme a HOA-val szemben, esetleg nem akarja vállalni ezt a fáradságot és költséget.

Valakinek át kell vennie a HOA vagyonát

A HOA valószínűleg birtokolja a fejlesztés vagyonának legalább egy részét, például a közös területeket (sétányok, garázs, közösségi központ, sőt az épületek azon részei is, ahol a tulajdonosok laknak).

A HOA tulajdonában lévő részek tulajdonjogát a HOA feloszlatásakor általában át kell ruházni egy másik jogi személyre, vagy fel kell osztani az egyes lakástulajdonosok között.

Ezeket az eszközöket esetleg eladhatja egy befektetőnek, aki hajlandó átvenni a karbantartási feladatokat. A legtöbb befektető ésszerű nyereséget vár el cserébe.

Kérdések az ingatlanjogásztól

• Melyek a HOA feloszlatását érintő összes alkalmazandó jogi és szerződéses követelmény?
• Hány olyan jelzálog- és egyéb tartozása van a HOA-nak, amelyet a feloszlatás során ki kellene fizetni vagy refinanszírozni kellene?
• Megoldhatók-e HOA-nk jelenlegi problémái a feloszlás szélsőséges intézkedése nélkül?
• Az irányító dokumentumaink előírják vagy korlátozzák, hogy feloszlás után ki veheti át a HOA vagyonát?