Amint a lakhatási költségek országszerte tovább emelkednek, a családok számára egyre nehezebbé válik a megélhetés. Valójában sok alacsonyabb jövedelmű család a havi jövedelmének 56%-át költi bérleti díjra a Federal Reserve szerint.

A 8-as szakaszú lakhatási utalványok biztonságos és jól karbantartott otthont biztosítanak a bérlőknek, miközben a 8-as szakaszú ingatlanokba befektetőknek potenciálisan erős cash flow-t, egy előre átvilágított bérlői csoportot és nagyon alacsony bérlői fluktuációval rendelkező bérleményt kínálnak.

Mi a Section 8 Housing?

A Section 8 az 1974-es Housing and Community Development Act része, amelyet az alacsony jövedelmű bérlők támogatására hoztak létre.

A programot a Department of Housing and Urban Development (HUD) felügyeli, és mind az 50 államban megtalálható helyi állami lakásügynökség (PHA) kezeli.

A 8-as szakaszra való jogosultság feltételei a bérlőnek államonként eltérőek, és a jövedelem és a családméret függvényében változnak. Jóváhagyás esetén a Section 8 bérlők lakbérutalványt kapnak, amely a havi lakbér és közüzemi költségek akár 70%-át is fedezi.

Hogyan működik a Section 8 ingatlan

Itt egy áttekintés arról, hogyan működik a Section 8 ingatlan az ingatlanbefektetők és a lakásutalvánnyal rendelkező bérlők számára.

Tenant-based vs. Project-based Section 8

• Tenant-based Section 8 vouchers move with the tenant. Nehéz hozzájutni, és a bérlők gyakran éveket várnak arra, hogy megkapják. Ha megkapják, a bérlőnek szigorú szabályokat kell betartania, hogy ne veszítse el az utalványt, és ne kelljen újra pályáznia.
• A projektalapú, 8. szakasz szerinti utalványok egy adott ingatlanhoz kapcsolódnak. Ha a bérlő elköltözik, az ingatlan a következő jogosult lakos számára a 8. szakasz szerinti ingatlan marad.

Hogyan jogosultak a bérlők a Section 8-ra

Az állami PHA-k a teljes bruttó jövedelem és a család mérete alapján határozzák meg a lakásutalványok jogosultságát. A támogatás az amerikai állampolgárokra és a nem állampolgárok bizonyos kategóriáira korlátozódik, akik jogosult bevándorlási státusszal rendelkeznek.

A család összjövedelme a legtöbb esetben nem haladhatja meg a család lakóhelye szerinti ország vagy nagyvárosi terület mediánjövedelmének 50%-át. A PHA-knak a törvény értelmében az utalványok 75%-át olyan kérelmezőknek kell biztosítaniuk, akiknek a jövedelme nem haladja meg a HUD által közzétett területi mediánjövedelem 30%-át.

A 8. szakasz szerinti támogatásért folyamodó bérlőknek információt kell szolgáltatniuk a PHA számára a család jövedelméről, vagyonáról és a család összetételéről. Miután a PHA ellenőrizte a kérelmező adatait, az ügynökség meghatározza a programra való jogosultságot és a lakhatási támogatás kifizetésének összegét. Ezután a bérlő felkerül egy várólistára egy elérhető Section 8 ingatlanra, ha nincs azonnal elérhető ingatlan.

A bérlő, a bérbeadó, a PHA és a HUD a Section 8-ban

A bérlők, a bérbeadók, a PHA és a HUD mind meghatározott szerepet játszanak a Section 8 lakhatásban:

A bérlő: Miután a PHA jóváhagyja a bérleti szerződést és a bérlő által bérelni kívánt házat, a bérlő legalább egyéves bérleti szerződést köt a bérbeadóval. A bérbeadó a helyi lakhatási törvényektől függően kauciót kérhet. A bérleti szerződés lejártakor a bérbeadó és a bérlő meghosszabbíthatja a bérleti szerződést, vagy maradhat hónapról hónapra, ha a bérbeadó ezt engedélyezi.
A bérlőnek be kell tartania a bérleti szerződés feltételeit, jó állapotban kell tartania az ingatlant, és értesítenie kell a PHA-t a család jövedelmében vagy összetételében bekövetkezett bármilyen változásról.

A bérbeadó: A PHA ingatlanellenőrzésen való megfelelés után a bérbeadónak biztonságos és jól karbantartott lakást kell biztosítania a bérlőnek, és ésszerű bérleti díjat kell fizetnie arra az időszakra, amíg a lakást a 8. szakasz szerinti bérlő lakja. A bérbeadónak továbbá biztosítania kell az összes megállapodott szolgáltatást, és be kell tartania a bérleti szerződés feltételeit.

PHA: A PHA helyi szinten kezeli a Section 8 voucher programot, vizsgálja a bérlő jövedelmét és a család összetételét, és évente ellenőrzi a bérlemény minőségi szabványait. Ha a bérbeadó nem teljesíti a bérleti szerződésben foglalt tulajdonosi kötelezettségeket, a PHA megszüntetheti a bérbeadónak fizetett lakhatási utalványok kifizetését.

HUD: A HUD ellenőrzi a PHA programokat a szabályok megfelelő betartásának biztosítása érdekében, forrásokat biztosít a PHA-knak a lakhatási támogatás kifizetéséhez, és felülvizsgálja a PHA további finanszírozásra irányuló kérelmeit, amint pénz áll rendelkezésre.

A 8-as szakasz szerinti ingatlanokba való befektetés előnyei és hátrányai

Egyszer vagy máskor szinte minden egylakásos bérlakás-befektetőt megkérdez egy leendő bérlő, hogy elfogadja-e a 8-as szakasz szerinti lakásutalványokat. A döntés arról, hogy bérbe adja-e a Section 8 bérlőnek vagy sem, a befektetőtől, a befektetési stratégiától és az ingatlantól függ.

Itt van néhány a Section 8 ingatlanok legfontosabb előnyei és hátrányai közül.

Pros of Section 8

• Sabil és garantált havi bérleti díjbevétel, mivel a kormány a Section 8 bérlő havi bérleti díjának és közüzemi számláinak akár 70%-át is kifizeti.
• A 8-as szakasz szerinti ingatlanok üresedési aránya alacsonyabb lehet, mivel a bérlők általában ott maradnak, ahol vannak, és évről évre megújítják a bérleti szerződést.
• Gyors egységváltások és bérleti időszakok, mivel sok piacon várólista van a 8-as szakasz szerinti bérlőkből, akik bérelhető lakást keresnek.
• A HUD tudja, hogy gyakran kevés a bérbeadó, aki hajlandó a 8-as szakasz szerinti bérlőknek bérelni, ezért a kormányhivatal gyakran lehetővé teszi a tulajdonosoknak, hogy a tisztességes piaci bérleti díj spektrumának magasabb végén állapítsák meg a bérleti díjakat.
• A 8-as szakasz szerinti ingatlanok esetében a marketingköltségek alacsonyabbak lehetnek, mivel a bérbeadók a 8-as szakasz szerinti utalvánnyal rendelkezők számára elérhető ingatlanjaikat a helyi állami lakásügyi hatóságok weboldalain listázhatják.

A 8-as szakasz hátrányai

• A kormányzati bürokrácia, a bürokrácia és a 8-as szakasz szerinti bérbeadóvá válás engedélyezési folyamatának hossza frusztráló lehet, ami potenciálisan csökkenti az ingatlan tulajdonosának a nem 8-as szakasz szerinti bérlőknek történő bérbeadással elérhető nyereségét.
• A kifizetések késedelmes feldolgozása akár 60 nappal az első állami kifizetés beérkezése előtt minden alkalommal, amikor az ingatlant új 8-as szakasz szerinti bérlőnek adják bérbe.
• A HUD további ingatlanellenőrzéseket ír elő a 8-as szakasz szerinti bérlők számára, mind a bérbeadó 8-as szakasz szerinti kérelmének benyújtásakor, mind pedig minden évben.
• Az ingatlantulajdonosoknak továbbra is el kell végezniük ugyanazt a rutinszerű bérlői jelentkezési folyamatot, hitel- és háttérellenőrzést, mint a nem Section 8 bérlők esetében.
• A lakhatási utalványt bérléshez használó bérlő kilakoltatása sokkal bonyolultabb, mint egy hagyományos kilakoltatás – valójában a HUD egy 29 oldalas útmutatót tesz közzé a Section 8 bérlő kilakoltatásához szükséges eljárásokról.

Egy másik lehetséges érv a 8. szakasz szerinti ingatlanokba történő befektetés ellen a lehetséges bűnözési problémák. Egyes tudományos kutatások arról számolnak be, hogy a lakhatási utalványok növelik az erőszakos bűncselekményeket, míg mások szerint a lakhatási utalványban részesülők nem okoznak bűncselekményeket.

Hogyan válhat 8-as szakaszú bérbeadóvá

A HUD szerint a 8-as szakaszú bérbeadók kötelesek tisztességes, biztonságos és higiénikus lakást biztosítani a bérlőnek ésszerű bérleti díj ellenében.

A Section 8 ingatlanoknak meg kell felelniük a HUD által meghatározott lakásminőségi előírásoknak, és azokat az előírásoknak megfelelően kell fenntartaniuk mindaddig, amíg a tulajdonos lakástámogatási kifizetéseket kap. Az ingatlantulajdonosok szerződést kötnek az állami PHA-val (állami lakásügynökség), és kötelesek biztosítani a bérlő bérleti szerződésében és a PHA-megállapodásban vállalt szolgáltatásokat.

A 8. szakasz szerinti bérbeadóvá váláshoz négy általános lépést kell követni:

#1. Tájékoztassa az állami állami lakásügyi hatóságot ingatlana rendelkezésre állásáról, töltse ki a kérelmet, és adja meg a kért személyes adatokat. A PHA megvizsgálja az Ön bérleti díjait is, hogy azok megfelelnek-e a környéken található hasonló bérlakásokra vonatkozó irányelveknek, és előírhatja, hogy csökkentse a bérleti díjat, ha az túl magas.

#2. Miután a PHA jóváhagyta Önt, mint 8. szakasz szerinti bérbeadót, egy ellenőr látogatja meg az ingatlant, hogy megbizonyosodjon arról, hogy az megfelel-e a HUD irányelveinek, valamint a helyi építési és biztonsági előírásoknak.

#3. Miután ingatlana átment az ellenőrzésen, elkezdheti hirdetni bérlakását a 8. szakasz szerinti utalvánnyal rendelkezők számára. Az állami PHA felveszi az Ön ingatlanát a listájára, Ön pedig olyan weboldalakon, mint a Zillow és a GoSection8, is hirdetheti a 8. szakasz szerinti kiadó ingatlanát.

#4. Miután elvégezte a rutinszerű bérlőszűrést, és beleegyezett abba, hogy bérbe adja egy Section 8 bérlőnek, több formanyomtatványt is be kell nyújtania az állami állami lakásügyi hatósághoz:

• Bérbeadói információs űrlap, amely leírja az ingatlan tulajdonosát és egységét
• HAP szerződés vagy Lakhatási támogatás kifizetésére vonatkozó szerződés
• A bérlemény szokásos bérleti szerződésének másolata
• HUD bérleti szerződéskiegészítés a szokásos bérleti szerződéshez csatolva
• HUD bérleti szerződés jóváhagyása iránti kérelem nyomtatvány
• W-9 nyomtatvány, amely tartalmazza a bérlő adatait

A 8. szakasz szerinti bérbeadónak akár 60 napig is eltarthat, amíg a HUD megkapja az első bérleti díjfizetés HUD-részét. Amint bekerült a rendszerbe, az összegek közvetlenül az Ön bankszámlájára érkeznek.

Hol találhat 8-as szakaszú eladó ingatlanokat

A 8-as szakaszú ingatlanokba való befektetés jó választás lehet a hosszú távú cash flow potenciállal rendelkező házakat kereső befektetők számára. Egyes ingatlankezelő cégek arra szakosodtak, hogy 8-as szakaszú bérlakásokat adjanak bérbe és kezeljenek a befektetők számára, így már ismerik a karikákat, amelyeken át kell ugraniuk, hogy az egylakásos bérlakás 8-as szakasza jóváhagyásra kerüljön.

A 8-as szakaszú eladó ingatlanok felkutatásának több jó módja is van. A HUD egy- és többlakásos ingatlanokat egyaránt értékesít a HUD-on és különböző más szövetségi ügynökségeken keresztül. A Zillow és a Zillow Research egy másik jó forrás olyan területek felkutatására, ahol a Section 8 lakásokat bérbeadásra hirdetik, és olyan környékeket azonosítani, ahol a jövedelmek a terület mediánjövedelme alatt vannak.

Amikor már leszűkítette a keresést bizonyos területekre, a Roofstock Marketplace megkönnyíti az eladó Section 8 ingatlanok keresését. Egyszerűen kattintson a “További” fülre a további keresési lehetőségekért, majd görgessen lefelé, és válassza ki a “Csak Section 8” opciót.

Ezután megtekintheti a cap rate-eket és hozamokat, és létrehozhat egy proforma ingatlant minden egyes Section 8 ingatlanhoz, amelybe befektetést fontolgat.