Vous connaissez probablement l’expression « vache à lait ».

Elle est utilisée pour décrire les biens immobiliers qui génèrent une quantité importante d’argent par rapport au prix d’achat et au coût de la propriété.

Les biens immobiliers vache à lait se trouvent le plus souvent dans les propriétés de classe C.

Ce type de propriété ne convient pas à tous les investisseurs, mais si votre stratégie d’investissement se concentre sur les flux de trésorerie, continuez à lire pour savoir si la propriété de classe C vous convient.

Les quatre classes de propriété immobilière

Les classes de propriété immobilière fournissent un moyen général de classer les propriétés de bonnes à mauvaises, ou de la moins risquée à la plus risquée. Il existe quatre classes de biens immobiliers :

• Classe A
• Classe B
• Classe C
• Classe D

À l’école, vous aviez probablement des élèves A, des élèves B, etc. Les classifications des biens immobiliers fonctionnent de la même manière. Par exemple, une propriété de classe A est considérée comme meilleure et moins risquée et une classe B, tandis que la classe B est meilleure et moins risquée que l’immobilier de classe C.

La plupart des investisseurs ne se concentrent que sur les trois premières classes.

La propriété de classe D est attrayante pour les investisseurs ayant une tolérance au risque extrêmement élevée et un accès à de grandes quantités de capital qui aiment spéculer sur un haut niveau de rendement. Ce type de biens immobiliers a été négligé année après année, nécessite des réparations et des mises à jour importantes, et est souvent vacant ou occupé par des squatters.

Pour le reste de cet article, nous nous concentrerons sur les trois premiers : A, B et C.

Qu’est-ce qui fait qu’une propriété est de catégorie A, de catégorie B ou de catégorie C ?

Bien qu’il n’existe pas de normes dans l’industrie immobilière utilisées pour classer les propriétés, il existe plusieurs lignes directrices que les investisseurs peuvent suivre pour comprendre si une propriété est de classe A, de classe B ou de classe C :

• Age
• Condition
• Location
• Aménagements
• Tenants
• Cash flow
• Amortissement

Similaire aux taux de capitalisation, la classification des biens immobiliers ne doit être utilisée que pour comparer des biens dans le même marché ou sous-marché.

De la même manière qu’un taux de capitalisation de 4 % peut être excellent dans un marché mais horrible dans un autre, un immeuble de classe A à Tucson pourrait facilement être classé comme une propriété de classe C à Los Angeles. Donc, si on vous dit qu’une maison est de classe B, assurez-vous de demander au vendeur quels sont les critères de classement qu’il utilise.

Il est également important de noter que les classes de propriété peuvent également différer lorsqu’on compare les types de propriété, comme les propriétés unifamiliales vs multifamiliales vs l’immobilier commercial.

La principale raison pour laquelle les investisseurs achètent des biens locatifs est le flux de trésorerie généré. Si le flux de trésorerie devient moins prévisible, le risque d’investir dans la propriété augmente.

Les classes immobilières permettent à un investisseur de comprendre rapidement où se situe une propriété spécifique sur la ligne de risque et de récompense.

Par exemple, parce que la propriété de classe A est nouvellement construite, les dépenses d’exploitation seront plus faibles et la qualité des locataires meilleure. Il y a également moins de risque que le flux de trésorerie soit interrompu. Mais en échange de moins de risque, les prix des propriétés sont plus élevés et les NOI (revenus nets d’exploitation) sont plus faibles, ce qui crée des taux de capitalisation bas.

L’immobilier de classe C est à l’opposé du spectre de risque et de récompense. Bien qu’il y ait plus de risques, il y a aussi le potentiel d’une plus grande récompense lorsque le risque accru est minimisé.

Qu’est-ce que l’immobilier de classe C ?

L’immobilier de classe C est à l’extrémité opposée du spectre de risque et de récompense. Bien qu’il n’offre pas le même mélange équilibré de risque et de récompense que l’immobilier de classe B, la propriété de classe C peut être un bon match pour les investisseurs qui sont prêts à accepter un risque plus calculé en échange d’une plus grande récompense.

Parce que les logements de classe C sont généralement situés dans des zones à faible revenu ou négligées, le montant de l’appréciation est faible et parfois inexistant. Cependant, les propriétés locatives de classe C sont connues pour la grande quantité de flux de trésorerie qu’elles produisent, ce qui leur vaut le surnom de « vache à lait ».

Caractéristiques des propriétés de classe C

Les caractéristiques suivantes des propriétés de classe C permettront d’expliquer pourquoi cette catégorie de propriété locative peut produire de grandes quantités de flux de trésorerie sans augmenter sa valeur.

1. Âge

Les maisons ont généralement entre 20 et 30 ans et sont habituellement décrites comme un lieu de vie  » basique « . Les biens de classe C restent généralement de classe C, même si le bien vieillit et que davantage de nouvelles maisons sont construites. C’est parce que les nouvelles constructions visent généralement les segments de marché des acheteurs et des locataires de luxe.

2. Condition

Les finitions et les accessoires sont inférieurs à la moyenne et dépassés. La propriété a normalement un entretien différé et peut nécessiter des investissements supplémentaires pour remplacer le toit ou le système CVC, ou mettre à jour les systèmes mécaniques tels que la plomberie et l’électricité.

3. Emplacement

Les quartiers sont des zones à faible revenu avec des évaluations de quartier de 2 à 3 étoiles. Les districts scolaires sont inférieurs à la moyenne et les crimes tels que le vandalisme et les petits vols peuvent être élevés.

4. Commodités

Les dépanneurs de base et les commerces tels que les prêteurs sur gages et les bureaux d’encaissement de chèques qui servent une clientèle à faible revenu se trouvent souvent dans les quartiers où l’on trouve des biens immobiliers de classe C.

Les grands centres commerciaux et les centres de divertissement peuvent se trouver à une certaine distance, les locataires des biens immobiliers locatifs urbains de classe C dépendant de l’utilisation des transports en commun.

5. Locataires

Les locataires de la classe C sont généralement des locataires à faible revenu ou de la section 8. La rotation des locataires et les frais de créances irrécouvrables sont plus élevés. Cependant, certains investisseurs immobiliers aiment les biens locatifs de classe C car ils estiment que le locataire n’a nulle part où aller.

En raison de l’âge de la propriété et de la qualité des locataires, les coûts d’entretien et de réparation sont également plus élevés, bien que l’augmentation des dépenses d’exploitation soit compensée par un flux de trésorerie plus sain.

Dans un ralentissement économique, les locataires à revenu moyen dans une propriété de classe B peuvent déménager vers la classe C en raison d’une perte d’emploi ou d’un effort pour économiser de l’argent.

6. Flux de trésorerie

La propriété de classe C a un prix d’acquisition plus bas et un niveau plus élevé de revenus locatifs par rapport au prix d’achat, ce qui crée un flux de trésorerie relativement solide et constant. Même avec un niveau plus élevé de dépenses de réparation, le NOI (revenu net d’exploitation), les taux de capitalisation et les rendements globaux des biens immobiliers de classe C peuvent être supérieurs à ceux de la classe B ou A.

Pour générer de manière constante un niveau élevé de flux de trésorerie dans les biens locatifs de classe C, la gestion doit être beaucoup plus pratique. L’utilisation d’une société de gestion immobilière expérimentée avec les biens immobiliers de classe C et les locataires peut aider à garder la propriété contre le vandalisme et le vol des locataires au minimum.

7. Appréciation

Les investisseurs achètent des biens locatifs de classe C pour les flux de trésorerie qu’ils peuvent produire, et non pour l’appréciation. En raison de l’âge et de l’emplacement des biens immobiliers de classe C, il y a peu de chances que la valeur marchande augmente de manière significative.

D’autre part, il y a également peu de chances que la valeur marchande d’un bien de classe C diminue. C’est parce que les constructeurs et les réhabilitateurs immobiliers se concentrent sur les types de logements de classe B et A, ce qui aide à maintenir l’offre et la demande de biens locatifs de classe C en équilibre.

8. Valeur ajoutée

Généralement, la classe C n’est pas l’endroit où chercher des investissements immobiliers à valeur ajoutée. En raison des caractéristiques du quartier et des locataires, dépenser de l’argent pour améliorer une propriété de classe C peut ne pas entraîner une augmentation des loyers ou de la valeur marchande de la propriété.

9. Financement

Le financement d’un bien immobilier de classe C est plus difficile que celui d’un bien de classe B ou A, surtout si le bien présente une quantité importante d’entretien différé. Les taux d’intérêt sont plus élevés et les prêteurs s’attendent à ce que les emprunteurs maintiennent un niveau plus élevé de réserves de vacance pour s’assurer que les fonds sont disponibles si la rotation des locataires ou les coûts de réparation sont plus importants que prévu.

Cependant, comme les biens locatifs de classe C sont souvent les logements les plus abordables d’un marché, les investisseurs immobiliers peuvent être admissibles à diverses incitations locales et étatiques. Un exemple est le LIHTC ou crédit d’impôt pour les logements à faible revenu. Ce programme fédéral est administré par chaque État et fournit des crédits d’impôt et des déductions pour les investisseurs qui offrent leur propriété en tant que logement abordable pour les locataires à faible revenu.

Comment trouver un bien de classe C

Une façon de rechercher des biens locatifs de classe C est sur la Place de marché de Roofstock.

La recherche par classe de propriété n’est pas disponible car les classes de biens immobiliers diffèrent d’un marché à l’autre. Cependant, vous pouvez effectuer votre recherche en utilisant une variété d’autres critères :

• Age de la propriété : De 20 à 30 ans ou plus, avec une date de construction originale d’environ l’année 1990 ou plus
• Classement du quartier : Une, deux ou trois étoiles
• Notation de l’école : Cote de 5 ou moins, 10 étant les meilleurs ou les plus exclusifs districts scolaires
• Taux de capitalisation : Plus élevé que la moyenne du marché en raison du montant plus important du revenu net par rapport au prix d’achat plus faible de la propriété
• Section 8 : Pour trouver des biens locatifs clés en main déjà qualifiés de logements abordables

Investir dans une propriété de classe C est-il une bonne idée ?

Les investisseurs en biens locatifs axés uniquement sur les flux de trésorerie peuvent trouver que les maisons de classe C sont l’investissement parfait.

Pros de l’investissement dans les maisons de classe C

• Les flux de trésorerie et les taux de capitalisation sur les biens immobiliers de classe C sont plus élevés car les prix d’achat sont plus bas
• Un niveau plus élevé de flux de trésorerie permet aux investisseurs de rembourser le prêt plus rapidement
• La rotation des locataires. turnover peut être faible dans certaines propriétés de classe C parce que les locataires n’ont nulle part où aller et ne peuvent pas se permettre d’acheter une maison
• La demande pour les logements abordables que les locations de classe C fournissent est constamment forte dans la plupart des marchés à travers les U.S.
• De nombreux investisseurs n’achètent pas de biens immobiliers de classe C en raison du niveau de risque plus élevé, il y a donc moins de concurrence de la part des autres acheteurs dans la catégorie C
• Une stratégie de sortie attrayante avec une maison de classe C est de structurer une option de location avec le locataire, leur permettant d’utiliser une partie d’un paiement de loyer légèrement plus élevé pour constituer leur mise de fonds au fil du temps

Les inconvénients d’investir dans les maisons de classe C

• Les biens immobiliers de classe C ne prennent pas beaucoup de valeur
• Les opportunités de valeur ajoutée ne se trouvent généralement pas dans les logements de classe C

.

• La propriété peut nécessiter des réparations importantes et un investissement en capital
• La gestion d’une propriété locative de classe C est beaucoup plus laborieuse et nécessite un gestionnaire de propriété ayant de l’expérience dans cette classe de biens immobiliers

Pensées finales

Il y a une classe de biens immobiliers pour chaque type de stratégie d’investissement : Classe A, classe B et classe C.

Les biens de classe A ne sont pas les moins chers car ils sont généralement les plus sûrs. L’immobilier locatif de classe B offre le mélange parfait de risque et de récompense, avec un NOI plus élevé et un prix d’achat inférieur à celui de la classe A.

Si vous vous concentrez sur les flux de trésorerie – et potentiellement beaucoup – l’immobilier de classe C peut être exactement ce que vous recherchez :

• L’immobilier locatif de classe C est souvent connu comme une  » vache à lait  » en raison des quantités abondantes de liquidités générées.
• Les taux d’inoccupation et les coûts de réparation peuvent être plus élevés, bien que de nombreux locataires restent année après année parce qu’ils n’ont nulle part où aller.
• L’achat de biens immobiliers de classe C est moins coûteux alors que le besoin de gestion immobilière à forte intensité de main-d’œuvre est plus élevé.