Alors que le coût du logement continue d’augmenter dans tout le pays, il devient de plus en plus difficile pour les familles de joindre les deux bouts. En fait, de nombreuses familles à faible revenu consacrent 56% de leur revenu mensuel au loyer, selon la Réserve fédérale.

Les bons de logement de la Section 8 fournissent aux locataires une maison sûre et bien entretenue, tout en offrant aux investisseurs dans l’immobilier de la Section 8 des flux de trésorerie potentiellement solides, un pool de locataires présélectionnés et des biens locatifs avec une très faible rotation des locataires.

Qu’est-ce que le logement de la section 8 ?

La section 8 fait partie de la loi sur le logement et le développement communautaire de 1974 créée pour aider les locataires à faible revenu.

Le programme est supervisé par le Department of Housing and Urban Development (HUD) et est administré par l’agence locale de logement public (PHA) que l’on trouve dans les 50 États.

Les exigences pour qu’un locataire devienne éligible à la section 8 varient d’un état à l’autre et sont basées sur le revenu et la taille de la famille. S’ils sont approuvés, les locataires de la section 8 reçoivent des bons de loyer qui paient jusqu’à 70% de leur loyer mensuel et des coûts des services publics.

Comment fonctionne l’immobilier de la section 8

Voici un aperçu de la façon dont l’immobilier de la section 8 fonctionne pour les investisseurs immobiliers et les locataires avec des bons de logement.

La section 8 basée sur le locataire par rapport à la section 8 basée sur le projet

• Les bons de la section 8 basés sur le locataire se déplacent avec le locataire. Ils sont difficiles à obtenir, et les locataires attendent souvent des années pour en recevoir un. Une fois qu’ils l’ont reçu, il y a des règles strictes que le locataire doit suivre pour éviter de perdre le bon et de devoir faire une nouvelle demande.
• Les bons de la section 8 basés sur des projets sont attachés à une propriété spécifique. Si le locataire déménage, la propriété reste Section 8 pour le prochain résident qualifié.

Comment les locataires se qualifient pour la section 8

Les PHA de l’État déterminent l’éligibilité aux bons de logement en fonction du revenu brut total et de la taille de la famille. L’aide est limitée aux citoyens américains et à certaines catégories de non-citoyens qui ont un statut d’immigration éligible.

Le revenu total de la famille ne peut pas dépasser 50% du revenu médian du pays ou de la région métropolitaine où la famille vit, dans la plupart des cas. Les PHAs doivent légalement fournir 75% de leurs bons aux candidats dont les revenus ne dépassent pas 30% des niveaux de revenu médian de la zone qui sont publiés par HUD.

Les locataires qui demandent une aide en vertu de la section 8 doivent fournir à la PHA des informations sur le revenu familial, les actifs et la composition de la famille. Une fois que l’ASP a vérifié les informations du demandeur, l’agence détermine l’admissibilité au programme et le montant du paiement de l’aide au logement. Ensuite, le locataire s’inscrit sur une liste d’attente pour une propriété Section 8 disponible s’il n’y en a pas une immédiatement.

Le locataire, le propriétaire, la PHA et le HUD dans la Section 8

Les locataires, les propriétaires, la PHA et le HUD jouent tous des rôles spécifiques dans le logement Section 8 :

Le locataire : Après que l’ASP ait approuvé le bail et la maison que le locataire veut louer, le locataire signe un bail d’un an minimum avec le propriétaire. Le propriétaire peut exiger un dépôt de garantie, selon la loi locale sur le logement. À la fin du bail, le propriétaire et le locataire peuvent renouveler le bail ou rester au mois, si le propriétaire l’autorise.
Les locataires doivent respecter les conditions du bail, garder la propriété en bon état et informer l’ASP de tout changement de revenu ou de composition de la famille.

Propriétaire : Après avoir passé l’inspection de la propriété de la PHA, le propriétaire doit fournir au locataire un logement sûr et bien entretenu et un loyer raisonnable pour la période où le logement est occupé par le locataire de la section 8. Le propriétaire doit également fournir tous les services convenus et respecter les termes du bail.

PHA : PHA administre le programme de bons Section 8 au niveau local, examine le revenu du locataire et la composition de la famille, et inspecte annuellement les normes de qualité de la propriété locative. Si le propriétaire ne respecte pas les obligations du propriétaire en vertu du bail, la PHA peut mettre fin aux paiements de bons de logement au propriétaire.

HUD : Le HUD surveille les programmes des PHA pour s’assurer que les règles sont correctement suivies, fournit des fonds aux PHA pour effectuer des paiements d’aide au logement, et examine les demandes de PHA pour un financement supplémentaire lorsque l’argent devient disponible.

Pros et Cons de l’investissement dans l’immobilier Section 8

À un moment ou à un autre, presque chaque investisseur de biens locatifs unifamiliaux se verra demander par un locataire potentiel s’il accepte les bons de logement Section 8. La décision de louer ou non à un locataire de la section 8 dépend de l’investisseur, de la stratégie d’investissement et de la propriété.

Voici quelques-uns des principaux avantages et inconvénients de l’immobilier de la section 8.

Pros de la section 8

• Revenu locatif mensuel stable et garanti, le gouvernement payant jusqu’à 70% du loyer mensuel et des factures de services publics du locataire de la section 8.
• Les taux de vacance dans l’immobilier de la section 8 peuvent être plus faibles parce que les locataires ont tendance à rester là où ils sont et à renouveler année après année.
• Tours d’unités et périodes de location rapides parce que dans de nombreux marchés, il y a une liste d’attente de locataires de la section 8 à la recherche d’une maison à louer.
• Le HUD sait qu’il y a fréquemment une pénurie de propriétaires prêts à louer aux locataires de la section 8, donc l’agence gouvernementale permet souvent aux propriétaires de fixer des taux de location à l’extrémité supérieure du spectre des loyers du marché équitable.
• Les coûts de commercialisation peuvent être inférieurs avec l’immobilier de la section 8 parce que les propriétaires sont en mesure de répertorier leur propriété disponible sur les sites Web des autorités locales de logement public pour que les détenteurs de bons de la section 8 puissent voir.

Les inconvénients de la section 8

• La bureaucratie gouvernementale, la paperasserie et la longueur du processus d’approbation pour devenir un propriétaire de la section 8 peuvent être frustrantes, réduisant potentiellement les profits qu’un propriétaire pourrait faire en louant à des locataires non-Section 8.
• Traitement retardé des paiements jusqu’à 60 jours avant que le premier paiement du gouvernement soit reçu chaque fois que la propriété est louée à un nouveau locataire de la section 8.
• Des inspections supplémentaires de la propriété sont exigées par le HUD pour les locataires de la section 8, à la fois au moment où le propriétaire demande la section 8 et chaque année.
• Les propriétaires doivent toujours mener le même processus de demande de locataire de routine, les mêmes vérifications de crédit et d’antécédents utilisées pour les locataires non Section 8.
• L’expulsion d’un locataire utilisant un bon de logement pour le loyer est beaucoup plus compliquée qu’une expulsion ordinaire – en fait, le HUD publie un guide de 29 pages sur les procédures requises pour expulser un locataire Section 8.

Un autre argument potentiel contre l’investissement dans l’immobilier de la section 8 est les problèmes potentiels de criminalité. Certaines recherches universitaires rapportent que les bons de logement augmentent les crimes violents, tandis que d’autres trouvent que les bénéficiaires de bons de logement ne causent pas de crime.

Comment devenir un propriétaire de la section 8

Les propriétaires de la section 8 sont tenus de fournir un logement décent, sûr et sanitaire à un locataire à un loyer raisonnable, selon le HUD.

Les biens immobiliers de la section 8 doivent passer les normes de qualité du logement fixées par le HUD et être entretenus selon ces normes tant que le propriétaire reçoit des paiements d’aide au logement. Les propriétaires signent un contrat avec la PHA (agence de logement public) de l’État et sont tenus de fournir les services convenus dans le bail du locataire et l’accord de la PHA.

Il y a quatre étapes générales à suivre pour devenir un propriétaire de la section 8 :

#1. Informez l’autorité de logement public de l’État de la disponibilité de votre propriété, remplissez la demande et fournissez toutes les informations personnelles demandées. La PHA examinera également vos tarifs de location pour s’assurer qu’ils sont conformes aux directives pour les biens locatifs comparables dans votre région et peut vous demander de baisser le loyer s’il est trop élevé.

#2. Après que l’ASP vous ait approuvé en tant que propriétaire de la section 8, un inspecteur visitera la propriété pour s’assurer qu’elle respecte les directives du HUD et les codes locaux de construction et de sécurité.

#3. Une fois que votre propriété a passé l’inspection, vous pouvez commencer à annoncer votre maison de location comme étant disponible pour les détenteurs de bons de la section 8. L’ASP de l’État ajoutera votre propriété à sa liste, et vous pouvez également commercialiser votre bien immobilier Section 8 à louer sur des sites Web tels que Zillow et GoSection8.

#4. Après avoir terminé votre sélection de routine des locataires et accepté de louer à un locataire de la section 8, il y a plusieurs formulaires à soumettre à l’autorité de logement public de l’État :

• Formulaire d’information du propriétaire décrivant le propriétaire et l’unité
• Contrat HAP ou contrat de paiement de l’aide au logement
• Copie de votre contrat de location standard de propriété locative
• Addendum de location HUD joint à votre bail standard
• Formulaire de demande d’approbation de location HUD
• W-.9 formulaire qui comprend les informations de votre locataire

Il peut s’écouler jusqu’à 60 jours avant qu’un propriétaire de la section 8 reçoive la part du HUD du premier paiement du loyer. Une fois que vous êtes dans le système, les fonds seront déposés directement sur votre compte bancaire.

Où trouver des biens immobiliers de la section 8 à vendre

Investir dans des biens immobiliers de la section 8 peut être un bon choix pour les investisseurs qui cherchent des maisons avec un potentiel de flux de trésorerie à long terme. Certaines sociétés de gestion immobilière se spécialisent dans la location et la gestion des biens locatifs de la section 8 pour les investisseurs, de sorte qu’ils sont déjà familiers avec les cerceaux à sauter pour obtenir votre location unifamiliale Section 8 approuvée.

Il existe plusieurs bonnes façons de localiser les biens immobiliers de la section 8 à vendre. Le HUD vend des propriétés unifamiliales et multifamiliales par l’intermédiaire du HUD et de diverses autres agences fédérales. Zillow et Zillow Research sont une autre bonne source pour localiser les zones où les logements de la Section 8 sont annoncés à la location, et pour identifier les quartiers dont les revenus sont inférieurs au revenu médian de la zone.

Une fois que vous avez réduit votre recherche à des zones spécifiques, le Roofstock Marketplace facilite la recherche de biens immobiliers de la Section 8 à vendre. Il suffit de cliquer sur l’onglet « Plus » pour obtenir des options de recherche supplémentaires, puis de faire défiler la page vers le bas et de sélectionner l’option « Section 8 uniquement ».

À partir de là, vous pourrez consulter les taux de capitalisation et les rendements, et générer un pro forma de propriété pour chaque logement de la section 8 dans lequel vous envisagez d’investir.