Une association de propriétaires (HOA) est une entité juridique qui régit un développement communautaire de maisons, avec une identité distincte de ses propriétaires-membres collectifs. Selon les lois de l’État, une HOA est généralement soit une société, soit une organisation à but non lucratif, et en tant que telle, elle doit se conformer à la loi de l’État en ce qui concerne la formation et la dissolution.

Lors de la formation de la communauté planifiée ou de l’association de condominiums, la HOA joue un rôle clé dans l’organisation et l’établissement de la structure et des règles de la communauté. Au cours de la vie de la communauté, la HOA est également importante, s’occupant des tâches d’application et de gouvernance, de l’entretien et de la réparation des zones communes, et plus encore.

Il peut cependant arriver un moment où les propriétaires membres de la communauté, qui dans la plupart des cas servent également de membres bénévoles du conseil d’administration de la HOA, estiment qu’il n’est plus logique de maintenir cette entité juridique. Peut-être qu’une catastrophe a frappé, et que la communauté ne peut plus maintenir sa disposition physique actuelle ou payer ses factures.

Une association de propriétaires peut être difficile à dissoudre, cependant. En fonction de son statut de société ou d’un autre statut juridique, elle devra se conformer non seulement aux lois étatiques applicables en matière de dissolution, mais aussi aux règles internes de la HOA (règlements, articles d’incorporation et document maître, souvent connu sous le nom de covenants, conditions et restrictions ou CC&Rs). Et il devra tenir compte des droits des tiers touchés et des organismes d’autorisation du gouvernement local.

La majorité des membres doit consentir à la dissolution de la HOA

Parce qu’une HOA se compose techniquement de deux parties, l’entité juridique plus ses membres, une partie a généralement besoin du consentement et de l’approbation de l’autre pour prendre une mesure extrême comme la dissolution.

La première étape de la dissolution d’une HOA consiste généralement à obtenir le consentement d’une majorité de propriétaires ou de membres, en suivant les procédures décrites dans les règlements ou autres documents directeurs. Le pourcentage exact peut également être trouvé dans les documents de gouvernance de la HOA, ou dans la loi de l’État applicable.

Certains États exigent une décision unanime à 100%, d’autres quelque chose de moins. Les États qui ont adopté le Uniform Common Interest Ownership Act (UCIOA) de 2008, par exemple, exigent une majorité de 80 % pour dissoudre une HOA. (Le Vermont, le Connecticut, le Delaware et Washington figurent sur cette liste.)

Lorsqu’un propriétaire ne participe pas au vote, cela compte souvent comme un vote contre la dissolution.

Les droits et les accords des tiers doivent être respectés

Une HOA aura presque toujours conclu des contrats avec des tiers, comme des prêteurs, des fournisseurs, etc. Peut-être, par exemple, la HOA a-t-elle contracté un prêt de construction pour la construction des maisons, prêt qui n’a pas encore été remboursé.

On ne peut pas simplement annuler ces contrats. Avant ou au cours de la dissolution, la HOA ou ses membres devront soit rembourser les obligations, soit refinancer, soit renégocier les différents accords.

Les conditions de permis du gouvernement local doivent être respectées

Afin d’obtenir l’approbation pour la construction des bâtiments et des améliorations sur la propriété et l’exploitation de la HOA, elle pourrait avoir dû se conformer aux conditions imposées par l’agence ou les agences gouvernementales accordant les permis ou les approbations nécessaires.

Par exemple, une condition pourrait avoir été imposée exigeant que la HOA fonctionne pendant un nombre minimum d’années. Ces conditions devront être examinées et traitées avant d’envisager un démantèlement de la HOA. Et le gouvernement local pourrait avoir imposé une exigence d’obtenir son consentement avant de dissoudre la HOA.

Les procédures internes de dissolution de la HOA doivent être suivies

Après avoir obtenu le consentement du nombre requis de propriétaires, vous devez aborder les spécificités de la fermeture de l’entité juridique de votre HOA. De nombreuses HOA incluent des conditions de dissolution dans leur documentation, y compris des étapes et des exigences spécifiques.

Selon que l’association est une société ou un organisme sans but lucratif, le gouvernement de l’État aura également certaines exigences pour la fermer.

De nouveaux actes pourraient être nécessaires

Les actes de propriété de chaque propriétaire pourraient inclure une référence à la HOA. Si la HOA n’existe plus, les actes pourraient devoir être reformulés et réenregistrés. Cela pourrait impliquer de travailler avec les prêteurs hypothécaires pour chaque propriété. C’est souvent une pierre d’achoppement à la dissolution, parce que certains propriétaires qui n’ont pas de griefs sérieux avec la HOA pourraient ne pas vouloir passer par les ennuis et les dépenses.

Quelqu’un doit prendre en charge les actifs de la HOA

Votre HOA possède probablement au moins une partie des biens du développement, tels que les zones communes (allées, garage, centre communautaire, et même des parties des bâtiments où les propriétaires vivent).

Le titre de propriété des parties du développement appartenant à la HOA doit généralement être transféré à une autre entité juridique lorsque la HOA est dissoute, ou bien divisé entre les propriétaires individuels.

Vous pourriez être en mesure de vendre ces actifs à un investisseur prêt à assumer les responsabilités d’entretien. La plupart des investisseurs s’attendront à un profit raisonnable en retour.

Questions à poser à votre avocat en droit immobilier

• Quelles sont toutes les exigences légales et contractuelles applicables affectant la dissolution de notre HOA ?
• Combien d’hypothèques et d’autres dettes sont dues par notre HOA, qui devraient être remboursées ou refinancées au cours de la dissolution ?
• Y a-t-il un moyen de résoudre les problèmes actuels de notre HOA sans prendre la mesure extrême de la dissolution ?
• Nos documents de régie prescrivent-ils ou limitent-ils qui pourrait reprendre les actifs de la HOA après une dissolution ?

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