Kun asumiskustannukset nousevat koko maassa, perheiden on yhä vaikeampi tulla toimeen. Itse asiassa monet pienituloiset perheet käyttävät Yhdysvaltain keskuspankin mukaan 56 prosenttia kuukausituloistaan vuokraan.

Section 8 -asuntosetelit tarjoavat vuokralaisille turvallisen ja hyvin hoidetun kodin ja tarjoavat samalla Section 8 -kiinteistöihin sijoittajille potentiaalisesti vahvan kassavirran, ennakkoon seulotun vuokralaisjoukon ja vuokrakiinteistöjä, joissa vuokralaisten vaihtuvuus on hyvin vähäistä.

Mitä on Section 8 Housing?

Section 8 on osa Housing and Community Development Act of 1974 -lakia, joka luotiin auttamaan pienituloisia vuokralaisia.

Ohjelmaa valvoo Asunto- ja kaupunkikehitysministeriö (Department of Housing and Urban Development, HUD), ja sitä hallinnoi paikallinen julkisesta asuntotuotannosta vastaava virasto (Public Housing Agency, PHA), joita on kaikissa 50 osavaltiossa.

Edellytykset sille, että vuokralainen on oikeutettu Section 8 -ohjelmaan, vaihtelevat osavaltioittain ja perustuvat tuloihin ja perheen kokoon. Jos Section 8:n vuokralaiset hyväksytään, he saavat vuokraseteleitä, joilla he maksavat jopa 70 prosenttia kuukausittaisista vuokra- ja käyttökustannuksistaan.

Miten Section 8 -kiinteistöt toimivat

Tässä on yleiskatsaus siitä, miten Section 8 -kiinteistöt toimivat kiinteistösijoittajille ja vuokralaisille, joilla on asumisoikeussetelit.

Vuokralaispohjainen vs. projektipohjainen Section 8

• Vuokralaispohjaiset Section 8 -asetusten mukaiset vuokralaisoikeussetelit kulkevat vuokralaisen mukana. Niitä on vaikea saada, ja vuokralaiset odottavat usein vuosia saadakseen sellaisen. Sen saatuaan vuokralaisen on noudatettava tiukkoja sääntöjä, jotta hän ei menettäisi voucheria ja joutuisi hakemaan sitä uudelleen.
• Hankekohtaiset Section 8 -setelit on sidottu tiettyyn kiinteistöön. Jos vuokralainen muuttaa, kiinteistö säilyy Section 8 -osastolla seuraavalle kelpoisuusehdot täyttävälle asukkaalle.

Miten vuokralaiset täyttävät Section 8:n kelpoisuusehdot

Valtion PHA:t määrittelevät asuntosetelien kelpoisuuden kokonaisbruttotulojen ja perheen koon perusteella. Tuki on rajoitettu Yhdysvaltain kansalaisiin ja tiettyihin ryhmiin ei-kansalaisiin, joilla on kelpoisuusehdot täyttävä maahanmuuttostatusta.

Perheen kokonaistulot eivät useimmissa tapauksissa saa ylittää 50 prosenttia sen maan tai suurkaupunkialueen mediaanituloista, jossa perhe asuu. PHA:n on lain mukaan myönnettävä 75 prosenttia vouchereistaan hakijoille, joiden tulot eivät ylitä 30 prosenttia HUD:n julkaisemasta alueen mediaanitulotasosta.

Sektion 8 tukea hakevien vuokralaisten on toimitettava PHA:lle tiedot perheen tuloista, varallisuudesta ja perheen kokoonpanosta. Kun PHA on tarkistanut hakijan tiedot, virasto määrittää ohjelman kelpoisuuden ja asumistuen määrän. Tämän jälkeen vuokralainen menee jonotuslistalle vapaata Section 8 -asuntoa varten, jos sellaista ei ole heti saatavilla.

Vuokralainen, vuokranantaja, PHA ja HUD Section 8:ssa

Vuokralaisilla, vuokranantajilla, PHA:lla ja HUD:lla on omat roolinsa Section 8:n mukaisessa asumisessa:

Vuokralainen: Kun PHA on hyväksynyt vuokrasopimuksen ja talon, jonka vuokralainen haluaa vuokrata, vuokralainen allekirjoittaa vähintään vuoden vuokrasopimuksen vuokranantajan kanssa. Vuokranantaja voi vaatia vakuuden paikallisen asuntolain mukaan. Vuokrasopimuksen päättyessä vuokranantaja ja vuokralainen voivat uudistaa vuokrasopimuksen tai jäädä kuukaudesta toiseen, jos vuokranantaja sen sallii.
Vuokralaisen on noudatettava vuokrasopimuksen ehtoja, pidettävä asunto hyvässä kunnossa ja ilmoitettava PHA:lle kaikista muutoksista perheen tuloissa tai kokoonpanossa.

Vuokranantaja: Vuokranantajan on PHA:n tekemän kiinteistötarkastuksen läpäistyään tarjottava vuokralaiselle turvallinen ja hyvässä kunnossa oleva asunto ja kohtuullinen vuokra siltä ajalta, jonka Section 8 -vuokralainen asuu asunnossa. Vuokranantajan on myös tarjottava kaikki sovitut palvelut ja noudatettava vuokrasopimuksen ehtoja.

PHA: PHA hallinnoi Section 8 -seteliohjelmaa paikallistasolla, tutkii vuokralaisen tulot ja perheen koostumuksen sekä tarkastaa vuokrakiinteistön laatuvaatimukset vuosittain. Jos vuokranantaja ei täytä vuokrasopimuksen mukaisia omistajavelvoitteita, PHA voi lopettaa asuntosetelimaksut vuokranantajalle.

HUD: HUD valvoo PHA:n ohjelmia varmistaakseen, että sääntöjä noudatetaan asianmukaisesti, myöntää PHA:lle varoja asumistukimaksujen suorittamiseen ja tarkastelee PHA:n hakemuksia lisärahoituksen saamiseksi sitä mukaa kuin rahaa tulee saataville.

Pros and Cons of Investing in Section 8 Real Estate

Jossain vaiheessa lähes jokaiselta yhden perheen vuokrakiinteistösijoittajalta kysyy mahdollinen vuokralainen, hyväksyvätkö he Section 8 -asuntoseteleitä. Päätös siitä, vuokrataanko Section 8 -vuokralaiselle vai ei, riippuu sijoittajasta, sijoitusstrategiasta ja kiinteistöstä.

Tässä on joitain Section 8 -kiinteistöjen tärkeimpiä hyviä ja huonoja puolia.

Pros of Section 8

• Vakaat ja taatut kuukausittaiset vuokratulot, kun valtio maksaa jopa 70 % Section 8 -vuokralaisen kuukausittaisista vuokrista ja yleishyödyllisistä palveluista.
• Tyhjäkäyntiasteet Section 8 -kiinteistöissä voivat olla alhaisemmat, koska vuokralaisilla on taipumus jäädä sinne, missä ovat, ja uudistaa vuokrasopimus vuosi toisensa jälkeen.
• Nopeat yksiköiden vaihtuvuus- ja vuokrausajat, koska monilla markkinoilla on odotuslista Section 8 -vuokralaisia, jotka etsivät asuntoa vuokrattavaksi.
• HUD tietää, että Section 8 -asuntojen vuokralaisista halukkaista vuokranantajista on usein pulaa, joten valtion virasto sallii omistajien usein määrätä vuokrahinnoittelun kohtuullisen markkinavuokran korkeammalle puolelle.
• Markkinointikustannukset voivat olla alhaisemmat Section 8 -kiinteistöjen kohdalla, koska vuokranantajat voivat listata vapaana olevat kiinteistönsä paikallisten julkisten asuntoviranomaisten verkkosivustoilla Section 8 -setelin haltijoiden nähtäväksi.

Cons of Section 8

• Hallituksen byrokratia, byrokratia ja Section 8 -vuokranantajaksi pääsyn hyväksymisprosessin pituus voivat olla turhauttavia, mikä saattaa vähentää voittoja, joita kiinteistönomistaja voisi saada vuokraamalla muille kuin Section 8 -vuokralaisille.
• Maksujen käsittelyn viivästyminen jopa 60 päivää ennen kuin ensimmäinen maksu valtiolta saadaan joka kerta, kun kiinteistö vuokrataan uudelle Section 8 -vuokralaiselle.
• HUD vaatii Section 8 -vuokralaisilta ylimääräisiä kiinteistötarkastuksia sekä silloin, kun vuokranantaja hakee Section 8 -asuntoa, että joka vuosi.
• Kiinteistönomistajien on silti suoritettava samat rutiininomaiset vuokralaisen hakuprosessit sekä luotto- ja taustatarkastukset kuin muiden kuin Section 8 -vuokralaisten kohdalla.
• Asuntoseteliä vuokranmaksuun käyttävän vuokralaisen häätäminen on paljon monimutkaisempaa kuin tavallinen häätö – HUD julkaisee 29-sivuisen oppaan vaadittavista menettelytavoista Section 8 -vuokralaisen häätämiseksi.

Toinen mahdollinen argumentti Section 8 -kiinteistöihin sijoittamista vastaan ovat mahdolliset rikollisuuskysymykset. Joidenkin akateemisten tutkimusten mukaan asuntosetelit lisäävät väkivaltarikollisuutta, kun taas toiset toteavat, että asuntosetelin saajat eivät aiheuta rikollisuutta.

How to Be Come to be a Section 8 Landlord

Section 8 -vuokranantajilta edellytetään HUD:n mukaan ihmisarvoisen, turvallisen ja saniteettitilojen mukaisen asunnon tarjoamista kohtuullisella vuokralla vuokralaiselle.

Section 8 -kiinteistöjen on läpäistävä HUD:n asettamat asumisen laatustandardit ja niitä on ylläpidettävä näiden standardien mukaisesti niin kauan kuin omistaja saa asumistukimaksuja. Kiinteistönomistajat tekevät sopimuksen osavaltion PHA:n (public housing agency) kanssa, ja heidän on tarjottava vuokralaisen vuokrasopimuksessa ja PHA:n sopimuksessa sovitut palvelut.

Section 8 -vuokranantajaksi ryhtyminen edellyttää neljää yleistä vaihetta:

#1. Ilmoita valtion julkiselle asuntoviranomaiselle kiinteistösi saatavuudesta, täytä hakemus ja anna kaikki pyydetyt henkilötiedot. PHA tarkistaa myös vuokrahintasi varmistaakseen, että ne ovat alueesi vertailukelpoisten vuokra-asuntojen ohjeiden mukaisia, ja voi vaatia sinua alentamaan vuokraa, jos se on liian korkea.

#2. Kun PHA on hyväksynyt sinut Section 8 -vuokranantajaksi, tarkastaja vierailee kiinteistössä varmistaakseen, että se täyttää HUD:n ohjeet sekä paikalliset rakennus- ja turvallisuusmääräykset.

#3. Kun kiinteistösi on läpäissyt tarkastuksen, voit aloittaa vuokra-asuntosi mainostamisen Section 8 -setelin haltijoille. Osavaltion PHA lisää kiinteistösi luetteloonsa, ja voit myös markkinoida Section 8 -kiinteistöjäsi vuokrattavaksi verkkosivustoilla, kuten Zillow ja GoSection8.

#4. Kun olet suorittanut rutiininomaisen vuokralaisen seulonnan ja suostunut vuokraamaan Section 8 -vuokralaiselle, on olemassa useita lomakkeita, jotka on toimitettava osavaltion julkiselle asuntoviranomaiselle:

• vuokranantajan tietolomake, jossa kuvataan kiinteistön omistaja ja yksikkö
• HAP-sopimus tai Housing Assistance Payments Contract
• Kopio vakiomuotoisesta vuokrasopimuksestasi
• HUD:n vuokrasopimuksen lisäys vakiomuotoiseen vuokrasopimukseesi
• HUD:n vuokrasuhteen hyväksyntää koskeva hakemus -lomake
• W-9 lomake, joka sisältää vuokralaisesi tiedot

Section 8 -vuokranantajalla voi kestää jopa 60 päivää saada HUD:n osuus ensimmäisestä vuokranmaksusta. Kun olet järjestelmässä, varat talletetaan suoraan pankkitilillesi.

Missä Section 8 -kiinteistöjä on myytävänä

Sijoittaminen Section 8 -kiinteistöihin voi olla hyvä valinta sijoittajille, jotka etsivät taloja, joilla on pitkän aikavälin kassavirtapotentiaalia. Jotkut kiinteistönhoitoyhtiöt ovat erikoistuneet Section 8 -vuokrakiinteistöjen vuokraamiseen ja hallinnointiin sijoittajille, joten ne tuntevat jo renkaat, joiden läpi on hypättävä, jotta omakotitalon vuokrakiinteistösi saisi Section 8 -hyväksynnän.

Myytävänä olevia Section 8 -kiinteistöjä voi löytää useilla hyvillä tavoilla. HUD myy sekä yhden perheen että usean perheen kiinteistöjä HUD:n ja useiden muiden liittovaltion virastojen kautta. Zillow ja Zillow Research on toinen hyvä lähde, jonka avulla voit etsiä alueita, joilla Section 8 -asuntoja mainostetaan vuokrattavaksi, ja tunnistaa naapurustot, joissa tulot ovat alle alueen mediaanitulon.

Kun olet rajannut hakusi tiettyihin alueisiin, Roofstock Marketplace -palvelun avulla on helppo etsiä myytäviä Section 8 -kiinteistöjä. Napsauta ”Lisää”-välilehteä saadaksesi lisää hakuvaihtoehtoja, selaa sitten alaspäin ja valitse vaihtoehto ”Vain Section 8.”

Sieltä voit tarkastella korkokantoja ja tuottoja sekä luoda kiinteistöproforman jokaisesta Section 8 -kiinteistöstä, johon harkitset sijoittamista.