Luultavasti tunnet sanonnan ”käteislehmä”.

Sitä käytetään kuvaamaan kiinteistöjä, jotka tuottavat huomattavan paljon rahaa hankintahintaan ja omistuskustannuksiin verrattuna.

Kassalehmäkiinteistöjä löytyy useimmiten C-luokan kiinteistöistä.

Tämä kiinteistötyyppi ei sovi kaikille sijoittajille, mutta jos sijoitusstrategiassasi keskitytään kassavirtaan, jatka lukemista saadaksesi tietää, sopiiko C-luokan kiinteistö sinulle.

Neljä kiinteistöluokkaa

Kiinteistöluokat tarjoavat yleisen tavan luokitella kiinteistöt hyvästä huonoon tai vähiten riskialttiista riskialttiimpaan. Kiinteistöjen kiinteistöluokkia on neljä:

• Luokka A
• Luokka B
• Luokka C
• Luokka D

Koulussa oli luultavasti A-oppilaita, B-oppilaita jne. Kiinteistöjen kiinteistöluokitukset toimivat samalla tavalla. Esimerkiksi A-luokan kiinteistöä pidetään parempana ja riskittömämpänä kuin B-luokkaa, kun taas B-luokka on parempi ja riskittömämpi kuin C-luokan kiinteistö.

Useimmat sijoittajat keskittyvät vain kolmeen ensimmäiseen luokkaan.

D-luokan kiinteistöt ovat houkuttelevia sijoittajille, joilla on erittäin korkea riskinsietokyky ja joilla on pääsy suuriin pääomamääriin ja jotka haluavat spekuloida korkealla tuottoasteella. Tämäntyyppisiä kiinteistöjä on laiminlyöty vuodesta toiseen, ne vaativat mittavia korjauksia ja päivittämistä, ja ne ovat usein tyhjillään tai niissä asuu talonvaltaajia.

Tämän artikkelin loppuosassa keskitymme kolmeen ensimmäiseen luokkaan: A, B ja C.

Mikä tekee kiinteistöstä A-, B- tai C-luokan?

Vaikka kiinteistöalalla ei ole kiinteistöjen luokitteluun käytettäviä standardeja, on olemassa useita ohjeita, joita sijoittajat voivat noudattaa ymmärtääkseen, onko kiinteistö A-, B- vai C-luokkaa:

• Aika
• Kunto
• Sijainti
• Tilanne
• Mahdollisuudet
• Vuokralaiset
• Kassavirta
• Arvonousu

Kiinteistöjen luokittelua tulisi käyttää cap-asteiden tapaan vain silloin, kun kiinteistöjä verrataan toisiinsa samoilla markkinoilla tai niiden osamarkkinoilla.

Samoin kuin 4 %:n cap rate voi olla loistava yhdellä markkinalla mutta kamala toisella, A-luokan rakennus Tucsonissa voidaan helposti luokitella C-luokan kiinteistöksi Los Angelesissa. Jos sinulle siis kerrotaan, että talo on B-luokkaa, muista kysyä myyjältä, mitä luokitusperusteita hän käyttää.

On myös tärkeää huomata, että kiinteistöluokat voivat poiketa toisistaan myös silloin, kun verrataan kiinteistötyyppejä, kuten omakotitaloja vs. kerrostaloja vs. liikekiinteistöjä.

Sijoittajat ostavat vuokrakiinteistöjä ennen kaikkea tuotetun kassavirran vuoksi. Jos kassavirta muuttuu vähemmän ennustettavaksi, kiinteistöön sijoittamisen riski kasvaa.

Kiinteistöluokkien avulla sijoittaja voi nopeasti ymmärtää, mihin tietty kiinteistö sijoittuu riski- ja tuottolinjalla.

Koska esimerkiksi A-luokan kiinteistö on hiljattain rakennettu, käyttökustannukset ovat pienemmät ja vuokralaisten laatu parempi. Myös kassavirran katkeamisen riski on pienempi. Mutta pienemmän riskin vastineeksi kiinteistöjen hinnat ovat korkeammat ja NOI:t (nettokäyttötulot) ovat alhaisemmat, mikä puolestaan luo alhaiset korkokannat.

C-luokan kiinteistöt ovat riski- ja tuottospektrin vastakkaisessa päässä. Vaikka riski on suurempi, on myös mahdollisuus suurempaan palkkioon, kun lisääntynyt riski minimoidaan.

Mitä on C-luokan kiinteistöt?

C-luokan kiinteistöt ovat riski- ja tuottospektrin vastakkaisessa päässä. Vaikka se ei tarjoa samanlaista tasapainoista riskin ja palkkion yhdistelmää kuin B-luokan kiinteistöt, C-luokan kiinteistöt voivat sopia hyvin sijoittajille, jotka ovat valmiita hyväksymään enemmän laskelmoitua riskiä vastineeksi suuremmasta palkkiosta.

Koska C-luokan kiinteistöt sijaitsevat tavallisesti alhaisemman tulotason tai laiminlyödyillä alueilla, arvonnousu on vähäistä ja joskus jopa olematonta. C-luokan vuokrakiinteistöt tunnetaan kuitenkin niiden tuottaman suuren kassavirran määrästä, ja ne ansaitsevat lempinimen ”käteislehmä”.

C-luokan kiinteistöjen ominaispiirteet

Seuraavat C-luokan kiinteistöjen ominaispiirteet auttavat selittämään, miksi tämä vuokrakiinteistöluokka voi tuottaa suuria määriä kassavirtaa ilman, että sen arvo nousee.

1. Ikä

Talot ovat yleensä 20-30 vuotta vanhoja ja niitä kuvataan yleensä ”perusasunnoiksi”. C-luokan kiinteistö pysyy yleensä C-luokassa, vaikka kiinteistö vanhenee ja uusia asuntoja rakennetaan lisää. Tämä johtuu siitä, että uudisrakentaminen on yleensä suunnattu luksusostajien ja -vuokralaisten markkinasegmentille.

2. Kunto

Viimeistelyt ja kalusteet ovat keskimääräistä huonompia ja vanhentuneita. Kiinteistössä on yleensä viivästynyttä kunnossapitoa, ja se saattaa vaatia lisäinvestointeja katon tai LVI-järjestelmän uusimiseen tai mekaanisten järjestelmien, kuten putkistojen ja sähköjen, päivittämiseen.

3. Sijainti

Naapurustot ovat alhaisemman tulotason alueita, joiden naapurustoluokitukset ovat 2 tai 3 tähteä. Koulupiirit ovat keskimääräistä huonompia ja rikokset, kuten ilkivalta ja pikkuvarkaudet, voivat olla suuria.

4. Mukavuudet

C-luokan kiinteistöjen lähiöissä on usein yksinkertaisia päivittäistavarakauppoja ja yrityksiä, kuten panttilainaamoita ja shekkien lunastuspisteitä, jotka palvelevat alemman tulotason asiakaskuntaa.

Suuret ostoskeskukset ja viihdekeskukset voivat olla kaukana, jolloin kaupunkien C-luokan vuokrakiinteistöjen vuokralaiset ovat riippuvaisia julkisten liikennevälineiden käytöstä.

5. Vuokralaiset

C-luokan vuokralaiset ovat yleensä pienituloisia tai Section 8 -vuokralaisia. Vuokralaisten vaihtuvuus ja luottotappiokulut ovat suuremmat. Jotkut kiinteistösijoittajat pitävät kuitenkin C-luokan vuokrakohteista, koska heidän mielestään vuokralaisella ei ole muuta paikkaa, minne mennä.

Kiinteistön iän ja vuokralaisten laadun vuoksi myös huolto- ja korjauskustannukset ovat korkeammat, vaikka lisääntyneet käyttökustannukset kompensoituvat terveemmällä kassavirralla.

Taloudellisen laskusuhdanteen aikana B-luokan kiinteistössä asuvat keskituloiset vuokralaiset saattavat muuttaa C-luokkaan työpaikan menettämisen tai säästöyrittämisen vuoksi.

6. Kassavirta

C-luokan kiinteistöjen hankintahinta on alhaisempi ja vuokratulot suhteessa hankintahintaan korkeammat, mikä luo suhteellisen vankan ja tasaisen kassavirran. Vaikka korjauskulut ovat suuremmat, C-luokan kiinteistöjen NOI (nettokäyttötulot), korkokannat ja kokonaistuotto voivat olla suuremmat kuin B- tai A-luokan kiinteistöissä.

Jotta C-luokan vuokrakiinteistöjen kassavirta pysyisi jatkuvasti korkeana, hallinnoinnin on oltava paljon käytännönläheisempää. Käyttämällä C-luokan kiinteistöihin ja vuokralaisiin perehtynyttä kiinteistönhoitoyhtiötä voi auttaa pitämään kiinteistön ilkivallan ja vuokralaisvarkaudet mahdollisimman vähäisinä.

7. Arvonnousu

Sijoittajat ostavat C-luokan vuokrakiinteistöä sen tuottaman kassavirran, ei arvonnousun vuoksi. C-luokan kiinteistöjen iän ja sijainnin vuoksi on epätodennäköistä, että markkina-arvo nousee merkittävästi.

Toisaalta on myös epätodennäköistä, että C-luokan kiinteistön markkina-arvo laskee. Tämä johtuu siitä, että rakennuttajat ja kiinteistöjen kunnostajat keskittyvät B- ja A-luokan asuntotyyppeihin, mikä auttaa pitämään C-luokan vuokrakiinteistöjen tarjonnan ja kysynnän tasapainossa.

8. Lisäarvoa

Yleisesti ottaen C-luokka ei ole paikka, josta kannattaa etsiä lisäarvoa tuottavia kiinteistösijoituksia. Naapuruston ja vuokralaisten ominaisuuksien vuoksi C-luokan kiinteistön parantamiseen käytetty raha ei välttämättä johda korkeampiin vuokriin tai kiinteistön markkina-arvon nousuun.

9. Rahoitus

C-luokan kiinteistöjen rahoittaminen on vaikeampaa kuin B- tai A-luokan kiinteistöjen, varsinkin jos kiinteistössä on huomattavan paljon viivästynyttä kunnossapitoa. Korot ovat korkeammat, ja lainanantajat odottavat lainanottajien ylläpitävän suurempia tyhjäkäyttövarauksia varmistaakseen, että varoja on saatavilla, jos vuokralaisen vaihtuvuus tai korjauskustannukset ovat ennakoitua suuremmat.

Mutta koska C-luokan vuokrakiinteistöt ovat usein markkinoiden edullisimpia asuntoja, kiinteistösijoittajat voivat saada erilaisia paikallisia ja osavaltiokohtaisia kannustimia. Yksi esimerkki on LIHTC eli Low-Income Housing Tax Credit. Liittovaltion ohjelmaa hallinnoi kukin osavaltio, ja se tarjoaa verohyvityksiä ja -vähennyksiä sijoittajille, jotka tarjoavat kiinteistöjään kohtuuhintaisiksi asunnoiksi alemman tulotason vuokralaisille.

Miten löytää C-luokan kiinteistöjä

Yksi tapa etsiä C-luokan vuokrakiinteistöjä on Roofstockin Marketplace.

Haku kiinteistöluokan mukaan ei ole käytettävissä, koska kiinteistöluokat vaihtelevat eri markkinoilla. Voit kuitenkin suorittaa haun useilla muilla kriteereillä:

• Kiinteistön ikä: Vähintään 20-30 vuotta, alkuperäisen rakennusajankohdan ollessa noin vuonna 1990 tai sitä vanhempi
• Naapuruston luokitus: Yksi, kaksi tai kolme tähteä
• Koululuokitus: Luokitus 5 tai vähemmän, 10 on paras tai hienoin koulupiiri
• Cap rate: Markkinoiden keskiarvoa korkeampi johtuen suuremmasta nettotulon määrästä verrattuna kiinteistön alhaisempaan ostohintaan
• Section 8: Löytää avaimet käteen -vuokrakiinteistö, joka on jo kelpuutettu kohtuuhintaiseksi asunnoksi

Onko C-luokan kiinteistöihin sijoittaminen hyvä idea?

Vuokrakiinteistöihin sijoittavat sijoittajat, jotka ovat keskittyneet pelkästään kassavirtaan, saattavat huomata, että C-luokan talot ovat täydellinen investointi.

C-luokan taloihin sijoittamisen edut

• C-luokan kiinteistöjen kassavirta ja korkokanta on korkeampi, koska ostohinnat ovat alhaisemmat
• Korkeamman kassavirran ansiosta sijoittajat voivat maksaa lainan takaisin nopeammin
• Vuokralaisten vaihtuvuus voi olla alhainen joissakin C-luokan kiinteistöissä, koska vuokralaisilla ei ole muuta paikkaa, minne mennä, eikä heillä ole varaa ostaa taloa
• Kysyntä kohtuuhintaisille asunnoille, joita C-luokan vuokrakiinteistöt tarjoavat, on jatkuvasti voimakasta useimmilla markkinoilla kaikkialla Yhdysvalloissa.S.
• Monet sijoittajat eivät osta C-luokan kiinteistöjä korkeamman riskin vuoksi, joten kilpailu muiden ostajien kanssa on vähäisempää C-luokassa
• C-luokan talon kanssa houkutteleva irtautumisstrategia on rakentaa vuokrasopimus vuokralaisen kanssa, jolloin vuokralainen voi käyttää osan hieman korkeammasta vuokramaksusta käsirahan kartuttamiseen ajan mittaan

C-luokan taloihin sijoittamisen haittapuolia

• C-luokan kiinteistöjen arvo ei nouse merkittävästi
• C-luokan asunnoista ei yleensä löydy lisäarvomahdollisuuksia

.

• Kiinteistö voi tarvita merkittäviä korjauksia ja pääomainvestointeja
• C-luokan vuokrakiinteistön hallinta on paljon työvoimavaltaisempaa ja vaatii kiinteistönhoitajaa, jolla on kokemusta tästä kiinteistöluokasta

Loppuajatuksia

Jokaiseen sijoitusstrategiaan löytyy kiinteistöluokka: A-, B- ja C-luokka.

A-luokan kiinteistö ei ole halvin, koska se on yleensä turvallisin. B-luokan vuokrakiinteistöt tarjoavat täydellisen yhdistelmän riskiä ja tuottoa, sillä niiden NOI on korkeampi ja hankintahinta alhaisempi kuin A:n.

Jos keskityt kassavirtaan – ja mahdollisesti suureen määrään sitä – C-luokan kiinteistöt voivat olla juuri sitä, mitä etsit:

• C-luokan vuokrakiinteistöt tunnetaan usein nimellä ”käteislehmä”, koska niistä kertyy runsaasti rahaa.
• Vakanssimäärät ja korjauskustannukset voivat olla korkeammat, vaikka monet vuokralaiset pysyvät vuodesta toiseen, koska heillä ei ole muuta paikkaa, minne mennä.
• C-luokan kiinteistöjen ostaminen on halvempaa, kun taas työvoimavaltaisen kiinteistönhoidon tarve on suurempi.