Kotiyhdistys (HOA, Homeowners’ Association) on oikeushenkilö, joka hallinnoi asuntojen yhteisöllisiä rakennuskohteita ja jolla on oma identiteettinsä, joka on erillinen sen yhteisistä asunnonomistajajäsenistä. Osavaltion lainsäädännöstä riippuen HOA on yleensä joko yhtiö tai voittoa tavoittelematon yhteisö, ja sellaisena sen on noudatettava osavaltion lainsäädäntöä sekä perustamisen että purkamisen osalta.

Suunnitellun yhdyskunnan tai asunto-osakeyhtiön perustamisen aikana HOA:lla on keskeinen rooli yhteisön rakenteen ja sääntöjen järjestämisessä ja vahvistamisessa. Yhteisön elinkaaren aikana HOA on myös tärkeä, sillä se huolehtii muun muassa täytäntöönpano- ja hallintotehtävistä sekä yhteisten alueiden ylläpidosta ja korjauksesta.

Voi kuitenkin tulla aika, jolloin yhteisön asunnon omistavat jäsenet, jotka useimmissa tapauksissa toimivat myös HOA:n vapaaehtoisina hallituksen jäseninä, katsovat, että tämän oikeushenkilön ylläpitäminen ei ole enää järkevää. Ehkä jokin katastrofi on iskenyt, eikä yhteisö voi enää ylläpitää nykyistä fyysistä rakennettaan tai maksaa laskujaan.

Kodinomistajien yhdistystä voi kuitenkin olla vaikea purkaa. Sen yhtiömuotoisen tai muun oikeudellisen aseman perusteella sen on noudatettava paitsi sovellettavia osavaltion lakeja, jotka koskevat purkamista, myös HOA:n sisäisiä sääntöjä (säännöt, yhtiöjärjestys, yhtiöjärjestys ja pääasiakirja, joka tunnetaan usein nimellä covenants, conditions, and restrictions tai CC&R). Lisäksi on otettava huomioon asianomaisten kolmansien osapuolten ja paikallisten lupaviranomaisten oikeudet.

Jäsenten enemmistön on annettava suostumuksensa HOA:n purkamiseen

Koska HOA koostuu teknisesti kahdesta osasta, oikeushenkilöstä ja jäsenistöstä, toinen osa tarvitsee yleensä toisen osan suostumuksen ja hyväksynnän voidakseen ryhtyä purkamisen kaltaiseen äärimmäiseen toimenpiteeseen.

Ensimmäinen vaihe HOA:n purkamisessa on yleensä saada asunnonomistajien tai jäsenten enemmistön suostumus säännöissä tai muissa hallinnollisissa asiakirjoissa esitettyjen menettelyjen mukaisesti. Tarkka prosenttiosuus voi myös löytyä HOA:n hallinnollisista asiakirjoista tai sovellettavasta osavaltion lainsäädännöstä.

Joissakin osavaltioissa edellytetään 100 prosentin yksimielistä päätöstä, toisissa taas jotain vähemmän. Esimerkiksi osavaltiot, jotka ovat hyväksyneet vuoden 2008 UCIOA-lain (Uniform Common Interest Ownership Act), edellyttävät 80 prosentin enemmistöä HOA:n purkamiseen. (Vermont, Connecticut, Delaware ja Washington ovat tällä listalla.)

Jos asunnonomistaja ei osallistu äänestykseen, se lasketaan usein ääneksi purkamista vastaan.

Kolmansien osapuolten oikeuksia ja sopimuksia on kunnioitettava

HooA:lla on melkein aina sopimuksia kolmansien osapuolten, kuten lainanantajien, tavarantoimittajien ja niin edelleen, kanssa. Ehkä HOA on esimerkiksi ottanut asuntojen rakentamista varten rakennuslainan, jota ei ole vielä maksettu pois.

Näitä sopimuksia ei voi yksinkertaisesti peruuttaa. Ennen purkamista tai sen aikana HOA:n tai sen jäsenten on joko maksettava velvoitteet pois, rahoitettava ne uudelleen tai neuvoteltava eri sopimukset uudelleen.

Kunnallishallinnon lupaehtoja on noudatettava

Voidakseen saada luvan rakennusten ja parannusten rakentamiseen kiinteistölle ja HOA:n toimintaan HOA:n on saattanut joutua noudattamaan tarvittavia lupia tai hyväksyntöjä myöntävän viranomaisen tai viranomaisten asettamia ehtoja.

Edellytyksenä on esimerkiksi saattanut olla, että HOA:n on toimittava tietyn vähimmäismäärän vuosien ajan. Nämä ehdot on tutkittava ja käsiteltävä ennen kuin harkitaan HOA:n purkamista. Lisäksi paikallishallinto on saattanut asettaa vaatimuksen, jonka mukaan sen suostumus on saatava ennen HOA:n purkamista.

HOA:n sisäisiä purkamismenettelyjä on noudatettava

Sen jälkeen, kun olet saanut vaaditun määrän asunnonomistajien suostumuksen, sinun on käsiteltävä HOA:n oikeushenkilön lakkauttamisen yksityiskohtia. Monet HOA:t sisällyttävät asiakirjoihinsa lakkauttamista koskevia ehtoja, mukaan lukien tietyt vaiheet ja vaatimukset.

Sitä riippuen, onko yhdistys yhtiö vai voittoa tavoittelematon yhteisö, myös osavaltion hallituksella on tiettyjä vaatimuksia yhdistyksen lakkauttamista varten.

Uudet perunkirjat saatetaan tarvita

Kunkin asunnonomistajan kiinteistön perunkirjoissa saattaa olla viittaus HOA:han. Jos HOA:ta ei enää ole olemassa, kauppakirjat on ehkä laadittava ja kirjattava uudelleen. Tämä saattaa edellyttää yhteistyötä kunkin kiinteistön asuntolainanantajien kanssa. Tämä on usein kompastuskivi purkamiselle, koska jotkut omistajat, joilla ei ole vakavia epäkohtia HOA:n kanssa, eivät ehkä halua nähdä vaivaa ja kuluja.

Jonkun on otettava HOA:n omaisuus haltuun

HoA:nne luultavasti omistaa ainakin osan rakennuskompleksin omaisuudesta, kuten yhteiset alueet (kulkuväylät, autohalli, sosiaalikeskus ja jopa osia rakennuksista, joissa omistajat asuvat).

Omistusoikeus HOA:n omistamiin osuuksiin on yleensä siirrettävä toiselle oikeushenkilölle, kun HOA lakkautetaan, tai muuten jaettava yksittäisten asunnonomistajien kesken.

Voit ehkä myydä nämä omaisuuserät sijoittajalle, joka on halukas ottamaan kunnossapitovastuun. Useimmat sijoittajat odottavat vastineeksi kohtuullista voittoa.

Kysymyksiä, joita kannattaa kysyä kiinteistölakimieheltäsi

• Mitkä ovat kaikki sovellettavat oikeudelliset ja sopimusoikeudelliset vaatimukset, jotka vaikuttavat HOA:n purkamiseen?
• Minkä verran HOA:lla on asuntolainoja ja muita velkoja, jotka olisi maksettava pois tai jälleenrahoitettava purkautumisen yhteydessä?
• Onko olemassa keino ratkaista HOA:n nykyiset ongelmat ilman äärimmäistä toimenpidettä, joka on purkaminen?
• Määräävätkö hallinnolliset asiakirjamme tai rajoittavatko ne sitä, kuka voisi ottaa HOA:n varat haltuunsa purkamisen jälkeen?