Una asociación de propietarios (HOA) es una entidad legal que gobierna un desarrollo de la comunidad de casas, con una identidad separada de sus miembros propietarios colectivos. Dependiendo de las leyes estatales, una HOA suele ser una corporación o una organización sin ánimo de lucro, y como tal debe cumplir con la ley estatal tanto en lo que respecta a la formación como a la disolución.

Durante la formación de la comunidad planificada o la asociación de condominios, la HOA desempeña un papel clave en la organización y el establecimiento de la estructura y las reglas de la comunidad. A lo largo de la vida de la comunidad, la HOA también es importante, ya que se encarga de las tareas de ejecución y gobierno, del mantenimiento y la reparación de las zonas comunes, etc.

Sin embargo, puede llegar un momento en el que los propietarios de la comunidad, que en la mayoría de los casos también actúan como miembros voluntarios de la junta directiva de la HOA, consideren que ya no tiene sentido mantener esta entidad legal. Tal vez un desastre golpeó, y la comunidad ya no puede mantener su actual diseño físico o pagar sus facturas.

Una asociación de propietarios puede ser difícil de disolver, sin embargo. En función de su estatus corporativo o legal, tendrá que cumplir no sólo con las leyes estatales aplicables en materia de disolución, sino con las normas internas de la HOA (estatutos, artículos de incorporación y documento maestro, a menudo conocido como convenios, condiciones y restricciones o CC&Rs). Y tendrá que tener en cuenta los derechos de los terceros afectados y de las agencias de permisos del gobierno local.

La mayoría de los miembros debe consentir la disolución de la HOA

Debido a que una HOA consta técnicamente de dos partes, la entidad legal más sus miembros, una parte suele necesitar el consentimiento y la aprobación de la otra para poder tomar una acción extrema como la disolución.

El primer paso para disolver una HOA suele ser obtener el consentimiento de la mayoría de los propietarios o miembros, siguiendo los procedimientos descritos en los estatutos u otros documentos de gobierno. El porcentaje exacto también puede encontrarse en los documentos de gobierno de la HOA, o en la ley del estado aplicable.

Algunos estados requieren una decisión unánime del 100%, otros algo menos. Los estados que han adoptado la Ley de Propiedad Común Uniforme (UCIOA) de 2008, por ejemplo, requieren una mayoría del 80% para disolver una HOA. (Vermont, Connecticut, Delaware y Washington están en esta lista.)

Cuando un propietario no participa en la votación, a menudo cuenta como un voto en contra de la disolución.

Los derechos y acuerdos de terceros deben ser respetados

Una HOA casi siempre habrá celebrado contratos con terceros, como prestamistas, proveedores, etc. Tal vez, por ejemplo, la HOA tomó un préstamo para la construcción de las viviendas, cuyo préstamo aún no ha sido pagado.

Uno no puede simplemente cancelar estos contratos. Antes o en el curso de la disolución, la HOA o sus miembros tendrán que pagar las obligaciones, refinanciar o renegociar los diversos acuerdos.

Las condiciones de los permisos del gobierno local deben ser respetadas

Para obtener la aprobación de la construcción de los edificios y las mejoras en la propiedad y el funcionamiento de la HOA, ésta podría haber tenido que cumplir con las condiciones impuestas por el organismo o los organismos gubernamentales que conceden los permisos o las aprobaciones necesarias.

Por ejemplo, se podría haber impuesto una condición que requiera que la HOA funcione durante un número mínimo de años. Estas condiciones deberán ser examinadas y resueltas antes de considerar una ruptura de la HOA. Y el gobierno local podría haber impuesto el requisito de que se obtenga su consentimiento antes de disolver la HOA.

Se deben seguir los procedimientos internos de disolución de la HOA

Después de obtener el consentimiento del número requerido de propietarios, debe abordar los detalles del cierre de la entidad legal de su HOA. Muchas HOAs incluyen términos para la disolución en su documentación, incluyendo pasos y requisitos específicos.

Dependiendo de si la asociación es una corporación o una organización sin fines de lucro, el gobierno estatal también tendrá ciertos requisitos para cerrarla.

Podrían requerirse nuevas escrituras

Las escrituras de la propiedad de cada propietario podrían incluir una referencia a la HOA. Si la HOA ya no existe, las escrituras podrían tener que ser redactadas y registradas de nuevo. Esto podría implicar trabajar con los prestamistas hipotecarios de cada propiedad. Esto es a menudo un obstáculo para la disolución, porque algunos propietarios que no tienen quejas graves con la HOA pueden no querer pasar por el problema y el gasto.

Alguien debe hacerse cargo de los activos de la HOA

Su HOA probablemente es dueña de al menos algunas de las propiedades del desarrollo, tales como las áreas comunes (caminos, garaje, centro comunitario, e incluso partes de los edificios donde viven los propietarios).

La titularidad de las partes de la urbanización que son propiedad de la HOA normalmente debe transferirse a otra entidad legal cuando la HOA se disuelve, o bien dividirse entre los propietarios individuales.

Usted podría vender estos activos a un inversor dispuesto a asumir las responsabilidades de mantenimiento. La mayoría de los inversores esperarán un beneficio razonable a cambio.

Preguntas que debe hacer a su abogado inmobiliario

• ¿Cuáles son todos los requisitos legales y contractuales aplicables que afectan a la disolución de nuestra HOA?
• ¿Cuántas hipotecas y otras deudas tiene nuestra HOA, que tendrían que ser pagadas o refinanciadas en el curso de la disolución?
• ¿Hay alguna manera de resolver los problemas actuales de nuestra HOA sin tomar la medida extrema de la disolución?
• ¿Nuestros documentos de gobierno prescriben o limitan quién podría hacerse cargo de los activos de la HOA después de una disolución?