Sie sind wahrscheinlich mit dem Ausdruck „Cash Cow“ vertraut.

Er wird verwendet, um Immobilien zu beschreiben, die im Vergleich zum Kaufpreis und den Betriebskosten einen erheblichen Geldbetrag erwirtschaften.

Cash-Cow-Immobilien sind am häufigsten in der Klasse C zu finden.

Diese Immobilienart ist nicht für jeden Investor geeignet, aber wenn Ihre Anlagestrategie auf Cashflow ausgerichtet ist, lesen Sie weiter, um zu erfahren, ob Immobilien der Klasse C für Sie geeignet sind.

Die vier Immobilienklassen

Immobilienklassen bieten eine allgemeine Möglichkeit, Immobilien von gut bis schlecht oder von am wenigsten riskant bis am riskantesten einzustufen. Es gibt vier Immobilienklassen:

• Klasse A
• Klasse B
• Klasse C
• Klasse D

Zurück in der Schule hatten Sie wahrscheinlich A-Schüler, B-Schüler usw. Die Klassifizierung von Immobilien funktioniert auf die gleiche Weise. So gilt beispielsweise eine Immobilie der Klasse A als besser und weniger riskant als eine der Klasse B, während eine Immobilie der Klasse B besser und weniger riskant als eine der Klasse C ist.

Die meisten Anleger konzentrieren sich nur auf die ersten drei Klassen.

Immobilien der Klasse D sind für Anleger mit einer extrem hohen Risikotoleranz und Zugang zu großen Kapitalbeträgen attraktiv, die gerne auf eine hohe Rendite spekulieren. Diese Art von Immobilien wurde Jahr für Jahr vernachlässigt, erfordert umfangreiche Reparaturen und Aktualisierungen und steht oft leer oder ist von Hausbesetzern bewohnt.

Im weiteren Verlauf dieses Artikels werden wir uns auf die ersten drei konzentrieren: A, B und C.

Was macht eine Immobilie zur Klasse A, Klasse B oder Klasse C?

Auch wenn es in der Immobilienbranche keine Standards für die Klassifizierung von Immobilien gibt, gibt es doch einige Richtlinien, an denen sich Investoren orientieren können, um festzustellen, ob es sich bei einer Immobilie um eine Immobilie der Klasse A, der Klasse B oder der Klasse C handelt:

• Alter
• Zustand
• Lage
• Ausstattung
• Mieter
• Cashflow
• Wertsteigerung

Ähnlich wie bei den Cap Rates sollte die Immobilienklassifizierung nur beim Vergleich von Immobilien im gleichen Markt oder Teilmarkt verwendet werden.

Genauso wie eine Kapitalisierungsrate von 4 % in einem Markt großartig, in einem anderen aber schrecklich sein kann, könnte ein Gebäude der Klasse A in Tucson leicht als eine Immobilie der Klasse C in Los Angeles eingestuft werden. Wenn Ihnen also gesagt wird, dass ein Haus der Klasse B angehört, sollten Sie den Verkäufer fragen, welche Kriterien er für die Einstufung verwendet.

Es ist auch wichtig zu wissen, dass sich die Immobilienklassen auch beim Vergleich von Immobilientypen unterscheiden können, z. B. Einfamilienhaus vs. Mehrfamilienhaus vs. Gewerbeimmobilie.

Der Hauptgrund, warum Investoren Mietimmobilien kaufen, ist der generierte Cashflow. Wenn der Cashflow weniger vorhersehbar ist, erhöht sich das Risiko einer Investition in die Immobilie.

Immobilienklassen ermöglichen es einem Investor, schnell zu verstehen, wo eine bestimmte Immobilie auf der Risiko- und Ertragslinie liegt.

Da Immobilien der Klasse A beispielsweise neu gebaut werden, sind die Betriebskosten niedriger und die Qualität der Mieter besser. Es besteht auch ein geringeres Risiko, dass der Cashflow unterbrochen wird. Als Gegenleistung für das geringere Risiko sind die Immobilienpreise höher und die Nettobetriebseinnahmen niedriger, was wiederum zu niedrigen Kapitalisierungsraten führt.

Immobilien der Klasse C liegen am anderen Ende des Risiko- und Ertragsspektrums. Sie sind zwar mit einem höheren Risiko verbunden, bieten aber auch das Potenzial für eine höhere Rendite, wenn das erhöhte Risiko minimiert wird.

Was sind Immobilien der Klasse C?

Immobilien der Klasse C befinden sich am entgegengesetzten Ende des Risiko- und Ertragsspektrums. Sie bieten zwar nicht die gleiche ausgewogene Mischung aus Risiko und Ertrag wie Immobilien der Klasse B, doch können Immobilien der Klasse C eine gute Wahl für Anleger sein, die bereit sind, im Gegenzug für einen größeren Ertrag ein höheres kalkuliertes Risiko einzugehen.

Da sich Wohnungen der Klasse C in der Regel in einkommensschwachen oder vernachlässigten Gebieten befinden, ist der Wertzuwachs gering und manchmal nicht vorhanden. Mietobjekte der Klasse C sind jedoch für ihren hohen Cashflow bekannt, was ihnen den Spitznamen „Cash Cow“ einbrachte.

Merkmale von Immobilien der Klasse C

Die folgenden Merkmale von Immobilien der Klasse C erklären, warum diese Art von Mietobjekten einen hohen Cashflow ohne Wertsteigerung erzielen kann.

1. Alter

Die Häuser sind in der Regel zwischen 20 und 30 Jahre alt und werden in der Regel als „einfaches“ Wohnobjekt beschrieben. Immobilien der Klasse C bleiben in der Regel in der Klasse C, auch wenn die Immobilien älter werden und mehr neue Häuser gebaut werden. Das liegt daran, dass Neubauten in der Regel auf das Marktsegment der Luxuskäufer und -mieter ausgerichtet sind.

2. Zustand

Ausstattung und Einrichtung sind unterdurchschnittlich und veraltet. Die Immobilien sind in der Regel nicht instand gehalten und erfordern möglicherweise zusätzliche Investitionen, um das Dach oder die Klimaanlage zu ersetzen oder mechanische Systeme wie Sanitäranlagen und Elektrik zu erneuern.

3. Lage

Die Nachbarschaften sind einkommensschwächere Gebiete mit Nachbarschaftsbewertungen von 2 bis 3 Sternen. Die Schulbezirke sind unterdurchschnittlich und Straftaten wie Vandalismus und Bagatelldiebstahl können hoch sein.

4. Annehmlichkeiten

Grundlegende Geschäfte wie Pfandleihhäuser und Scheckeinlösungsstellen, die eine einkommensschwächere Kundschaft bedienen, finden sich häufig in Vierteln mit Klasse-C-Immobilien.

Große Einkaufszentren und Vergnügungsstätten können weit entfernt sein, so dass die Mieter in städtischen Mietobjekten der Klasse C auf die Nutzung öffentlicher Verkehrsmittel angewiesen sind.

5. Mieter

Mieter der Klasse C sind in der Regel einkommensschwache oder Section 8-Mieter. Die Mieterfluktuation und die Kosten für Forderungsausfälle sind höher. Einige Immobilieninvestoren bevorzugen jedoch Mietobjekte der Klasse C, weil sie der Meinung sind, dass der Mieter nirgendwo anders hin kann.

Aufgrund des Alters der Immobilie und der Qualität der Mieter sind auch die Instandhaltungs- und Reparaturkosten höher, obwohl die höheren Betriebskosten durch einen gesünderen Cashflow ausgeglichen werden.

In einem wirtschaftlichen Abschwung können Mieter mit mittlerem Einkommen, die in Immobilien der Klasse B wohnen, aufgrund eines Arbeitsplatzverlustes oder aus Spargründen in die Klasse C umziehen.

6. Cashflow

Immobilien der Klasse C haben einen niedrigeren Anschaffungspreis und ein höheres Niveau an Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis, was einen relativ soliden und beständigen Cashflow-Strom erzeugt. Selbst bei einem höheren Reparaturaufwand können NOI (Nettobetriebseinkommen), Kapitalisierungsraten und Gesamtrenditen bei Immobilien der Klasse C höher sein als bei Immobilien der Klasse B oder A.

Um bei Mietobjekten der Klasse C einen konstant hohen Cashflow zu erzielen, muss die Verwaltung sehr viel aktiver sein. Der Einsatz einer Hausverwaltung, die Erfahrung mit Immobilien der Klasse C und Mietern hat, kann dazu beitragen, Vandalismus und Diebstahl durch Mieter auf ein Minimum zu beschränken.

7. Wertsteigerung

Investoren kaufen Mietimmobilien der Klasse C wegen des Cashflows, den sie erzielen können, und nicht wegen der Wertsteigerung. Aufgrund des Alters und der Lage von Immobilien der Klasse C ist es unwahrscheinlich, dass der Marktwert signifikant steigt.

Andererseits ist es auch unwahrscheinlich, dass der Marktwert einer Immobilie der Klasse C sinkt. Das liegt daran, dass sich Bauherren und Immobiliensanierer auf die Wohnungstypen der Klassen B und A konzentrieren, was dazu beiträgt, Angebot und Nachfrage bei Mietobjekten der Klasse C im Gleichgewicht zu halten.

8. Wertsteigerung

Im Allgemeinen ist die Klasse C nicht der richtige Ort, um nach wertsteigernden Immobilieninvestitionen zu suchen. Aufgrund der Merkmale der Nachbarschaft und der Mieter kann die Investition in die Modernisierung einer Immobilie der Klasse C nicht zu höheren Mieten oder einem höheren Marktwert der Immobilie führen.

9. Finanzierung

Die Finanzierung von Immobilien der Klasse C ist schwieriger als die der Klasse B oder A, insbesondere wenn die Immobilie einen erheblichen Instandhaltungsrückstand aufweist. Die Zinssätze sind höher, und die Kreditgeber erwarten von den Kreditnehmern eine höhere Leerstandsreserve, um sicherzustellen, dass Mittel zur Verfügung stehen, wenn die Mieterfluktuation oder die Reparaturkosten höher als erwartet ausfallen.

Da es sich bei Mietobjekten der Klasse C jedoch häufig um die erschwinglichsten Wohnungen in einem Markt handelt, können Immobilieninvestoren verschiedene lokale und staatliche Anreize in Anspruch nehmen. Ein Beispiel ist der LIHTC oder Low-Income Housing Tax Credit. Das Bundesprogramm wird von den einzelnen Bundesstaaten verwaltet und bietet Steuergutschriften und -abzüge für Investoren, die ihre Immobilien als erschwingliche Wohnungen für Mieter mit geringem Einkommen anbieten.

Wie man Immobilien der Klasse C findet

Eine Möglichkeit, nach Mietobjekten der Klasse C zu suchen, ist der Marktplatz von Roofstock.

Die Suche nach Immobilienklassen ist nicht möglich, da sich die Immobilienklassen von Markt zu Markt unterscheiden. Sie können Ihre Suche jedoch nach einer Reihe anderer Kriterien durchführen:

• Alter der Immobilie: 20 bis 30 Jahre oder mehr, mit einem ursprünglichen Baudatum von etwa dem Jahr 1990 oder älter
• Nachbarschaftsbewertung: Ein, zwei oder drei Sterne
• Schulbewertung: Bewertung von 5 oder weniger, wobei 10 die besten oder exklusivsten Schulbezirke sind
• Cap rate: Höher als der Marktdurchschnitt aufgrund des höheren Nettoeinkommens im Vergleich zum niedrigeren Kaufpreis der Immobilie
• Section 8: Um schlüsselfertige Mietobjekte zu finden, die bereits als erschwinglicher Wohnraum qualifiziert sind

Ist die Investition in Klasse-C-Immobilien eine gute Idee?

Mietinvestoren, die ausschließlich auf Cashflow ausgerichtet sind, können feststellen, dass Klasse-C-Häuser die perfekte Investition sind.

Vorteile von Investitionen in Klasse-C-Häuser

• Der Cashflow und die Kapitalisierungsrate von Klasse-C-Immobilien sind höher, weil die Kaufpreise niedriger sind
• Durch den höheren Cashflow können Investoren das Darlehen schneller abzahlen
• Mieter Die Mieterfluktuation kann bei einigen Klasse-C-Immobilien gering sein, weil die Mieter nirgendwo anders hingehen können und es sich nicht leisten können, ein Haus zu kaufen
• Die Nachfrage nach erschwinglichem Wohnraum, den Klasse-C-Immobilien bieten, ist in den meisten Märkten der USA konstant hoch.S.
• Viele Investoren kaufen aufgrund des höheren Risikos keine Klasse-C-Immobilien, so dass es in der Klasse-C-Kategorie weniger Konkurrenz von anderen Käufern gibt
• Eine attraktive Ausstiegsstrategie für ein Klasse-C-Haus ist die Gestaltung einer Mietoption mit dem Mieter, Dadurch kann der Mieter einen Teil der etwas höheren Mietzahlung nutzen, um im Laufe der Zeit eine Anzahlung zu leisten

Nachteile von Investitionen in Häuser der Klasse C

• Immobilien der Klasse C haben keinen nennenswerten Wertzuwachs
• Möglichkeiten zur Wertsteigerung gibt es bei Häusern der Klasse C im Allgemeinen nicht
• Die Immobilie kann erhebliche Reparaturen und Kapitalinvestitionen erfordern
• Die Verwaltung einer Klasse-C-Mietimmobilie ist sehr viel arbeitsintensiver und erfordert einen Immobilienverwalter mit Erfahrung in dieser Immobilienklasse

Abschließende Überlegungen

Es gibt eine Immobilienklasse für jede Art von Investitionsstrategie: Klasse A, Klasse B und Klasse C.

Immobilien der Klasse A sind nicht die billigsten, weil sie in der Regel die sichersten sind. Mietimmobilien der Klasse B bieten die perfekte Mischung aus Risiko und Ertrag, mit einem höheren NOI und einem niedrigeren Kaufpreis im Vergleich zu A.

Wenn Sie sich auf den Cashflow konzentrieren – und zwar potenziell viel davon -, sind Immobilien der Klasse C vielleicht genau das, wonach Sie suchen:

• Mietimmobilien der Klasse C werden oft als „Cash Cow“ bezeichnet, weil sie reichlich Bargeld generieren.
• Leerstandsraten und Reparaturkosten können höher sein, obwohl viele Mieter Jahr für Jahr bleiben, weil sie nirgendwo anders hingehen können.
• Der Kauf von Immobilien der Klasse C ist billiger, während der Bedarf an arbeitsintensiver Hausverwaltung höher ist.