Da die Wohnkosten im ganzen Land weiter steigen, wird es für Familien immer schwieriger, über die Runden zu kommen. Nach Angaben der Federal Reserve geben viele Familien mit niedrigem Einkommen 56 % ihres monatlichen Einkommens für die Miete aus.

Wohnungsgutscheine der Sektion 8 bieten den Mietern ein sicheres und gut gepflegtes Zuhause, während sie den Investoren in Sektion 8-Immobilien einen potenziell starken Cashflow, einen vorab geprüften Mieterpool und Mietobjekte mit sehr geringer Mieterfluktuation bieten.

Was ist Section 8 Housing?

Section 8 ist Teil des Housing and Community Development Act von 1974, der geschaffen wurde, um einkommensschwachen Mietern zu helfen.

Das Programm wird vom Department of Housing and Urban Development (HUD) beaufsichtigt und von den örtlichen öffentlichen Wohnungsbaugesellschaften (PHA) in allen 50 Bundesstaaten verwaltet.

Die Anforderungen, die ein Mieter erfüllen muss, um für Section 8 in Frage zu kommen, sind von Staat zu Staat unterschiedlich und richten sich nach Einkommen und Familiengröße. Wenn sie genehmigt werden, erhalten Section 8-Mieter Mietgutscheine, die bis zu 70 % der monatlichen Miete und der Betriebskosten abdecken.

Wie Section 8-Immobilien funktionieren

Hier ist ein Überblick darüber, wie Section 8-Immobilien für Immobilieninvestoren und Mieter mit Wohngutscheinen funktionieren.

Mieterbasierte vs. projektbasierte Section 8

• Mieterbasierte Section 8-Gutscheine ziehen mit dem Mieter um. Sie sind schwer zu bekommen, und die Mieter warten oft jahrelang, bis sie einen erhalten. Sobald sie einen erhalten, muss der Mieter strenge Regeln befolgen, um den Gutschein nicht zu verlieren und sich erneut bewerben zu müssen.
• Projektbezogene Section 8-Gutscheine sind an eine bestimmte Immobilie gebunden. Wenn der Mieter umzieht, bleibt die Immobilie für den nächsten qualifizierten Bewohner Section 8.

Wie sich Mieter für Section 8 qualifizieren

Die PHAs der Bundesstaaten bestimmen die Berechtigung für Wohngutscheine anhand des Gesamtbruttoeinkommens und der Familiengröße. Die Unterstützung ist auf US-Bürger und bestimmte Kategorien von Nicht-Staatsbürgern beschränkt, die einen förderungswürdigen Einwanderungsstatus haben.

Das Gesamteinkommen der Familie darf in den meisten Fällen 50 % des Medianeinkommens des Landes oder des Ballungsraums, in dem die Familie lebt, nicht überschreiten. Die PHAs sind gesetzlich verpflichtet, 75 % ihrer Gutscheine Bewerbern zur Verfügung zu stellen, deren Einkommen 30 % des vom HUD veröffentlichten Medianeinkommens der Region nicht übersteigt.

Mieter, die eine Unterstützung nach Abschnitt 8 beantragen, müssen der PHA Informationen über das Familieneinkommen, das Vermögen und die Zusammensetzung der Familie vorlegen. Sobald die PHA die Angaben des Antragstellers überprüft hat, bestimmt sie die Förderungswürdigkeit des Programms und die Höhe der Wohngeldzahlungen. Dann kommt der Mieter auf eine Warteliste für eine verfügbare Section 8-Wohnung, wenn nicht sofort eine verfügbar ist.

Mieter, Vermieter, PHA und HUD in Section 8

Mieter, Vermieter, PHA und HUD spielen alle eine bestimmte Rolle in Section 8-Wohnungen:

Mieter: Nachdem die PHA den Mietvertrag und das Haus, das der Mieter mieten möchte, genehmigt hat, unterzeichnet der Mieter einen mindestens einjährigen Mietvertrag mit dem Vermieter. Der Vermieter kann eine Kaution verlangen, je nach örtlichem Wohnungsrecht. Nach Ablauf des Mietvertrags können Vermieter und Mieter den Vertrag verlängern oder von Monat zu Monat wechseln, wenn der Vermieter dies erlaubt.
Die Mieter müssen die Bedingungen des Mietvertrags einhalten, die Wohnung in gutem Zustand halten und die PHA über alle Änderungen des Familieneinkommens oder der Zusammensetzung der Familie informieren.

Vermieter: Nachdem er die PHA-Eigentumsinspektion bestanden hat, muss der Vermieter dem Mieter eine sichere und gut erhaltene Wohnung zur Verfügung stellen und eine angemessene Miete für den Zeitraum zahlen, in dem die Wohnung von dem Section 8-Mieter bewohnt wird. Der Vermieter muss außerdem alle vereinbarten Leistungen erbringen und die Bedingungen des Mietvertrags einhalten.

PHA: Die PHA verwaltet das Section 8-Gutscheinprogramm auf lokaler Ebene, prüft das Einkommen des Mieters und die Zusammensetzung der Familie und inspiziert jährlich die Qualitätsstandards des Mietobjekts. Wenn der Vermieter seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht nachkommt, kann die PHA die Zahlung der Wohngutscheine an den Vermieter einstellen.

HUD: Das HUD überwacht die PHA-Programme, um sicherzustellen, dass die Vorschriften ordnungsgemäß eingehalten werden, stellt den PHAs Mittel für die Zahlung von Wohngeld zur Verfügung und prüft die Anträge der PHAs auf zusätzliche Mittel, sobald diese verfügbar sind.

Vor- und Nachteile von Investitionen in Sektion-8-Immobilien

Einmal wird fast jeder Investor in Einfamilienhäuser von einem potenziellen Mieter gefragt, ob er Sektion-8-Wohngutscheine akzeptiert. Die Entscheidung, ob man an einen Section 8-Mieter vermietet oder nicht, hängt vom Investor, der Anlagestrategie und der Immobilie ab.

Hier sind einige der wichtigsten Vor- und Nachteile von Section 8-Immobilien.

Vorteile von Section 8

• Stabile und garantierte monatliche Mieteinnahmen, wobei die Regierung bis zu 70 % der monatlichen Miete und Nebenkosten des Section 8-Mieters übernimmt.
• Die Leerstandsquoten in Sektion-8-Immobilien können niedriger sein, weil die Mieter dazu neigen, dort zu bleiben, wo sie sind, und die Wohnung Jahr für Jahr zu erneuern.
• Schnelle Wohnungswechsel und Vermietungszeiten, weil es in vielen Märkten eine Warteliste von Sektion-8-Mietern gibt, die eine Wohnung zur Miete suchen.
• Das HUD weiß, dass es häufig einen Mangel an Vermietern gibt, die bereit sind, an Sektion-8-Mieter zu vermieten, so dass die Regierungsbehörde den Eigentümern oft erlaubt, die Mietpreise am höheren Ende des marktüblichen Mietspektrums festzusetzen.
• Die Vermarktungskosten können bei Sektion 8-Immobilien geringer sein, da die Vermieter ihre verfügbaren Immobilien auf den Websites der örtlichen Wohnungsbaubehörde auflisten können, damit die Inhaber von Sektion 8-Gutscheinen sie sehen können.

Nachteile von Sektion 8

• Die Bürokratie der Regierung, der Verwaltungsaufwand und die Länge des Genehmigungsverfahrens, um ein Sektion 8-Vermieter zu werden, können frustrierend sein und die Gewinne, die ein Immobilieneigentümer durch die Vermietung an Nicht-Sektion 8-Mieter erzielen könnte, möglicherweise verringern.
• Verzögerte Zahlungsabwicklung von bis zu 60 Tagen, bevor die erste Zahlung der Regierung eingeht, jedes Mal, wenn die Immobilie an einen neuen Section 8-Mieter vermietet wird.
• Zusätzliche Immobilieninspektionen werden vom HUD für Section 8-Mieter verlangt, sowohl zu dem Zeitpunkt, an dem der Vermieter Section 8 beantragt, als auch jedes Jahr.
• Eigentümer sollten die gleichen routinemäßigen Bewerbungsverfahren, Bonitäts- und Zuverlässigkeitsüberprüfungen durchführen, wie sie für Mieter, die nicht in Abschnitt 8 wohnen, verwendet werden.
• Die Zwangsräumung eines Mieters, der einen Wohngutschein für die Miete verwendet, ist viel komplizierter als eine normale Zwangsräumung – tatsächlich veröffentlicht das HUD einen 29-seitigen Leitfaden über die erforderlichen Verfahren für die Zwangsräumung eines Abschnitt 8-Mieters.

Ein weiteres mögliches Argument gegen Investitionen in Section 8-Immobilien ist die mögliche Kriminalität. Einige akademische Forschungen berichten, dass Wohngutscheine die Gewaltkriminalität erhöhen, während andere feststellen, dass Wohngutscheinempfänger keine Kriminalität verursachen.

Wie wird man ein Section 8 Vermieter

Section 8 Vermieter sind laut HUD verpflichtet, einem Mieter eine angemessene, sichere und hygienische Wohnung zu einem angemessenen Mietpreis zur Verfügung zu stellen.

Section 8-Immobilien müssen die vom HUD festgelegten Qualitätsstandards erfüllen und entsprechend gewartet werden, solange der Eigentümer Wohngeldzahlungen erhält. Die Eigentümer unterzeichnen einen Vertrag mit der staatlichen PHA (Public Housing Agency) und sind verpflichtet, die im Mietvertrag des Mieters und in der PHA-Vereinbarung vereinbarten Leistungen zu erbringen.

Es gibt vier allgemeine Schritte, die zu befolgen sind, um ein Section 8 Vermieter zu werden:

#1. Informieren Sie die staatliche Wohnungsbaubehörde über die Verfügbarkeit Ihrer Immobilie, füllen Sie den Antrag aus und geben Sie alle erforderlichen persönlichen Informationen an. Die PHA wird auch Ihre Mietpreise überprüfen, um sicherzustellen, dass sie innerhalb der Richtlinien für vergleichbare Mietobjekte in Ihrer Gegend liegen, und kann Sie auffordern, die Miete zu senken, wenn sie zu hoch ist.

#2. Nachdem die PHA Sie als Vermieter für Section 8 zugelassen hat, wird ein Inspektor die Immobilie besichtigen, um sicherzustellen, dass sie den HUD-Richtlinien und den örtlichen Bau- und Sicherheitsvorschriften entspricht.

#3. Sobald Ihr Haus die Inspektion bestanden hat, können Sie damit beginnen, Ihre Wohnung für Inhaber von Section 8-Gutscheinen zu bewerben. Die staatliche PHA wird Ihre Immobilie in ihre Liste aufnehmen, und Sie können Ihre Section-8-Immobilie auch auf Websites wie Zillow und GoSection8 zur Vermietung anbieten.

#4. Nachdem Sie Ihre routinemäßige Mieterprüfung abgeschlossen und der Vermietung an einen Section 8-Mieter zugestimmt haben, müssen Sie mehrere Formulare bei der staatlichen Wohnungsbehörde einreichen:

• Vermieterinformationsformular mit einer Beschreibung des Eigentümers und der Wohneinheit
• HAP-Vertrag oder Vertrag über Wohngeldzahlungen
• Kopie Ihres Standardmietvertrags
• HUD-Mietvertragszusatz, der Ihrem Standardmietvertrag beigefügt ist
• HUD-Antrag auf Mietgenehmigung
• W-9 Formular, das die Angaben zu Ihrem Mieter enthält

Es kann bis zu 60 Tage dauern, bis ein Section 8-Vermieter den HUD-Anteil an der ersten Mietzahlung erhält. Sobald Sie im System sind, wird das Geld direkt auf Ihr Bankkonto überwiesen.

Wo findet man Section 8 Immobilien zum Verkauf

Investitionen in Section 8 Immobilien können eine gute Wahl für Investoren sein, die Häuser mit langfristigem Cashflow-Potenzial suchen. Einige Hausverwaltungsgesellschaften sind auf die Vermietung und Verwaltung von Section 8-Mietobjekten für Investoren spezialisiert, so dass sie bereits mit den Hürden vertraut sind, die zu überwinden sind, damit Ihre Einfamilienhausmiete Section 8-genehmigt wird.

Es gibt mehrere gute Möglichkeiten, Section 8-Immobilien zum Verkauf zu finden. Das HUD verkauft sowohl Einfamilien- als auch Mehrfamilienhäuser über das HUD und verschiedene andere Bundesbehörden. Zillow und Zillow Research sind eine weitere gute Quelle, um Gebiete ausfindig zu machen, in denen Section 8-Wohnungen zur Miete angeboten werden, und um Wohngegenden mit Einkommen unter dem Medianeinkommen der Region zu identifizieren.

Wenn Sie Ihre Suche auf bestimmte Gebiete eingegrenzt haben, können Sie auf dem Roofstock-Marktplatz ganz einfach nach Section 8-Immobilien suchen, die zum Verkauf stehen. Klicken Sie einfach auf die Registerkarte „Mehr“, um weitere Suchoptionen zu erhalten, und scrollen Sie dann nach unten, um die Option „Nur Section 8“ auszuwählen.

Von dort aus können Sie die Kapitalisierungssätze und Renditen einsehen und eine Proforma für jede Section 8-Immobilie erstellen, in die Sie investieren möchten.