Eine Wohnungseigentümervereinigung (HOA) ist eine juristische Person, die eine Gemeinschaft von Häusern verwaltet und eine von den kollektiven Mitgliedern der Wohnungseigentümer getrennte Identität besitzt. Je nach den Gesetzen des jeweiligen Bundesstaates ist eine HOA in der Regel entweder eine Kapitalgesellschaft oder eine gemeinnützige Organisation und muss als solche sowohl bei der Gründung als auch bei der Auflösung den Gesetzen des Bundesstaates entsprechen.

Bei der Gründung einer geplanten Gemeinschaft oder einer Wohnungseigentümergemeinschaft spielt die HOA eine Schlüsselrolle bei der Organisation und Festlegung der Gemeinschaftsstruktur und -regeln. Während der Lebensdauer der Gemeinschaft ist die HOA auch wichtig, da sie sich um die Durchsetzung und die Verwaltungsaufgaben, die Instandhaltung und Reparatur der Gemeinschaftsflächen und vieles mehr kümmert.

Es könnte jedoch ein Zeitpunkt kommen, an dem die Hausbesitzer der Gemeinschaft, die in den meisten Fällen auch als ehrenamtliche Vorstandsmitglieder der HOA fungieren, der Meinung sind, dass es nicht mehr sinnvoll ist, diese juristische Person aufrechtzuerhalten. Vielleicht ist eine Katastrophe eingetreten, und die Gemeinschaft kann ihre derzeitige Struktur nicht mehr aufrechterhalten oder ihre Rechnungen nicht mehr bezahlen.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann jedoch schwer aufzulösen sein. Aufgrund ihres juristischen oder sonstigen rechtlichen Status muss sie nicht nur die geltenden staatlichen Gesetze zur Auflösung einhalten, sondern auch die internen Regeln der HOA (Satzung, Gründungsurkunde und Hauptdokument, oft bekannt als Covenants, Conditions and Restrictions oder CC&Rs). Außerdem müssen die Rechte betroffener Dritter und örtlicher Genehmigungsbehörden berücksichtigt werden.

Mehrheit der Mitglieder muss der Auflösung der HOA zustimmen

Da eine HOA technisch gesehen aus zwei Teilen besteht, der juristischen Person und ihren Mitgliedern, benötigt ein Teil in der Regel die Zustimmung und Genehmigung des anderen, um eine extreme Maßnahme wie die Auflösung zu ergreifen.

Der erste Schritt bei der Auflösung einer HOA besteht in der Regel darin, die Zustimmung der Mehrheit der Hausbesitzer oder Mitglieder einzuholen, wobei die in der Satzung oder anderen Dokumenten festgelegten Verfahren zu befolgen sind. Der genaue Prozentsatz kann auch in der Satzung der HOA oder in den Gesetzen des jeweiligen Bundesstaates festgelegt sein.

Einige Staaten verlangen einen 100 %igen, einstimmigen Beschluss, andere etwas weniger. Staaten, die den Uniform Common Interest Ownership Act (UCIOA) von 2008 übernommen haben, verlangen beispielsweise eine 80 %ige Mehrheit für die Auflösung einer HOA. (Vermont, Connecticut, Delaware und Washington stehen auf dieser Liste.)

Wenn ein Hausbesitzer nicht an der Abstimmung teilnimmt, zählt das oft als Stimme gegen die Auflösung.

Rechte und Vereinbarungen Dritter müssen eingehalten werden

Eine HOA wird fast immer Verträge mit Dritten abgeschlossen haben, z. B. mit Kreditgebern, Lieferanten usw. Vielleicht hat die HOA zum Beispiel ein Baudarlehen für den Bau der Häuser aufgenommen, das noch nicht abbezahlt ist.

Diese Verträge kann man nicht einfach kündigen. Vor oder im Zuge der Auflösung müssen die HOA oder ihre Mitglieder entweder die Verpflichtungen abbezahlen, refinanzieren oder die verschiedenen Vereinbarungen neu verhandeln.

Örtliche behördliche Genehmigungsauflagen müssen eingehalten werden

Um die Genehmigung für den Bau von Gebäuden und Verbesserungen auf dem Grundstück und den Betrieb der HOA zu erhalten, musste sie möglicherweise Bedingungen erfüllen, die von der oder den Behörden auferlegt wurden, die die erforderlichen Genehmigungen oder Zulassungen erteilten.

Beispielsweise könnte eine Bedingung auferlegt worden sein, die besagt, dass die HOA für eine Mindestanzahl von Jahren betrieben wird. Diese Bedingungen müssen geprüft und erfüllt werden, bevor eine Auflösung der HOA in Betracht gezogen werden kann. Und die örtliche Regierung könnte verlangen, dass ihre Zustimmung eingeholt wird, bevor die HOA aufgelöst wird.

Interne HOA-Auflösungsverfahren müssen befolgt werden

Nachdem Sie die Zustimmung der erforderlichen Anzahl von Hauseigentümern erhalten haben, müssen Sie sich mit den Einzelheiten der Auflösung der rechtlichen Einheit Ihrer HOA befassen. Viele HOAs enthalten in ihren Unterlagen Bedingungen für die Auflösung, einschließlich bestimmter Schritte und Anforderungen.

Abhängig davon, ob es sich bei der Vereinigung um eine Kapitalgesellschaft oder eine gemeinnützige Organisation handelt, hat auch die Regierung des Bundesstaates bestimmte Anforderungen für die Schließung.

Neue Urkunden könnten erforderlich sein

Die Urkunden für die Grundstücke der einzelnen Hausbesitzer können einen Hinweis auf die HOA enthalten. Wenn die HOA nicht mehr existiert, müssen die Urkunden möglicherweise neu abgefasst und neu eingetragen werden. Dies könnte die Zusammenarbeit mit den Hypothekarkreditgebern für jede Immobilie erfordern. Dies ist oft ein Stolperstein bei der Auflösung, da einige Eigentümer, die keine ernsthaften Probleme mit der HOA haben, diesen Aufwand nicht betreiben wollen.

Jemand muss das Vermögen der HOA übernehmen

Ihre HOA besitzt wahrscheinlich zumindest einen Teil des Eigentums der Wohnanlage, wie z. B. die Gemeinschaftsbereiche (Gehwege, Garage, Gemeinschaftszentrum und sogar Teile der Gebäude, in denen die Eigentümer wohnen).

Das Eigentum an den HOA-eigenen Teilen der Wohnanlage muss in der Regel auf eine andere juristische Person übertragen werden, wenn die HOA aufgelöst wird, oder unter den einzelnen Hausbesitzern aufgeteilt werden.

Sie können diese Vermögenswerte möglicherweise an einen Investor verkaufen, der bereit ist, die Instandhaltungspflichten zu übernehmen. Die meisten Investoren erwarten dafür einen angemessenen Gewinn.

Fragen an Ihren Immobilienanwalt

• Welche gesetzlichen und vertraglichen Bestimmungen gelten für die Auflösung unserer HOA?
• Wie hoch sind die Hypotheken- und sonstigen Schulden unserer HOA, die im Zuge der Auflösung getilgt oder refinanziert werden müssten?
• Gibt es eine Möglichkeit, die aktuellen Probleme unserer HOA zu lösen, ohne die extreme Maßnahme der Auflösung zu ergreifen?
• Gibt es in unseren Gründungsunterlagen Vorschriften oder Beschränkungen, wer das Vermögen der HOA nach einer Auflösung übernehmen könnte?