Sdružení vlastníků domů (HOA) je právnická osoba, která spravuje společenství vlastníků domů s oddělenou identitou od kolektivních členů – vlastníků domů. V závislosti na státních zákonech je HOA obvykle buď korporací, nebo neziskovou organizací, a jako taková musí dodržovat státní zákony týkající se vzniku i zániku.

Při vzniku plánovaného společenství nebo sdružení vlastníků bytů hraje HOA klíčovou roli při organizaci a stanovení struktury a pravidel společenství. V průběhu existence společenství je HOA rovněž důležitá, neboť se zabývá úkoly souvisejícími s prosazováním a správou, údržbou a opravami společných prostor a dalšími úkoly.

Může však nastat doba, kdy členové společenství vlastníků domů, kteří ve většině případů působí také jako dobrovolní členové představenstva HOA, budou mít pocit, že již nemá smysl tuto právnickou osobu udržovat. Možná je postihla nějaká katastrofa a společenství již nemůže udržovat své současné fyzické uspořádání nebo platit své účty.

Sdružení vlastníků domů však může být obtížné rozpustit. Na základě svého korporátního nebo jiného právního statusu bude muset dodržovat nejen platné státní zákony týkající se rozpuštění, ale také vnitřní pravidla společenství vlastníků bytů (stanovy, zakládací listiny a hlavní dokument, často známý jako smlouvy, podmínky a omezení nebo CC&R). A bude muset vzít v úvahu práva dotčených třetích stran a místních vládních povolovacích orgánů.

Většina členů musí souhlasit s rozpuštěním HOA

Protože se HOA technicky skládá ze dvou částí, právnické osoby a jejích členů, jedna část obvykle potřebuje souhlas a schválení druhé, aby mohla podniknout krajní kroky, jako je rozpuštění.

Prvním krokem při zrušení HOA je obvykle získání souhlasu většiny vlastníků domů nebo členů podle postupů uvedených ve stanovách nebo jiných řídících dokumentech. Přesné procento lze také nalézt v řídících dokumentech HOA nebo v právních předpisech příslušného státu.

Některé státy vyžadují 100%, jednomyslné rozhodnutí, jiné něco méně. Například státy, které přijaly jednotný zákon o vlastnictví společného jmění (Uniform Common Interest Ownership Act, UCIOA) z roku 2008, vyžadují pro zrušení HOA 80% většinu. (Na tomto seznamu jsou Vermont, Connecticut, Delaware a Washington.)

Když se vlastník domu hlasování nezúčastní, často se to počítá jako hlas proti rozpuštění.

Právo třetích stran a dohody musí být dodrženy

Vlastnické sdružení téměř vždy uzavře smlouvy s třetími stranami, jako jsou věřitelé, dodavatelé atd. Možná si například HOA vzalo na výstavbu domů stavební úvěr, který dosud nebyl splacen.

Tyto smlouvy nelze jednoduše zrušit. Před zrušením nebo v jeho průběhu bude muset společenství vlastníků jednotek nebo jeho členové buď splatit závazky, refinancovat, nebo znovu projednat různé smlouvy.

Musí být dodrženy podmínky povolení místních orgánů

Pro získání souhlasu s výstavbou budov a úprav na pozemku a provozem HOA mohlo být nutné dodržet podmínky uložené vládním orgánem nebo orgány, které potřebná povolení nebo souhlasy vydávají.

Mohla být například uložena podmínka, která vyžaduje, aby HOA fungovalo po určitý minimální počet let. Tyto podmínky bude třeba prozkoumat a vyřešit před zvažováním rozdělení HOA. A místní samospráva mohla uložit požadavek, aby byl před rozpuštěním HOA získán její souhlas.

Vnitřní postupy rozpuštění HOA musí být dodrženy

Po získání souhlasu potřebného počtu vlastníků domů je třeba řešit specifika zrušení právní subjektivity vašeho HOA. Mnohá sdružení bytových domů obsahují ve své dokumentaci podmínky pro zrušení, včetně konkrétních kroků a požadavků.

V závislosti na tom, zda je sdružení obchodní společností nebo neziskovou organizací, bude mít určité požadavky na jeho zrušení také státní správa.

Musí být vyžadovány nové listiny

Listiny o vlastnictví každého vlastníka domu mohou obsahovat odkaz na sdružení bytových domů. Pokud HOA již neexistuje, bude možná nutné listiny znovu sepsat a zapsat. To by mohlo vyžadovat spolupráci s poskytovateli hypotečních úvěrů pro každou nemovitost. To je často překážkou pro zrušení, protože někteří vlastníci, kteří nemají vážné stížnosti na HOA, nemusí chtít podstupovat tyto problémy a náklady.

Někdo musí převzít majetek HOA

Vaše HOA pravděpodobně vlastní alespoň část majetku sídliště, například společné prostory (chodníky, garáže, komunitní centrum a dokonce i části budov, kde vlastníci bydlí).

Vlastnické právo k částem zástavby ve vlastnictví HOA musí být při zrušení HOA obvykle převedeno na jinou právnickou osobu nebo rozděleno mezi jednotlivé vlastníky domů.

Možná budete moci tento majetek prodat investorovi, který bude ochoten převzít odpovědnost za údržbu. Většina investorů bude na oplátku očekávat přiměřený zisk.

Otázky, které byste měli položit svému právníkovi v oblasti nemovitostí

• Jaké jsou všechny platné právní a smluvní požadavky ovlivňující zrušení naší HOA?
• Kolik hypoték a jiných dluhů má naše HOA, které by bylo třeba v průběhu zrušení splatit nebo refinancovat?
• Existuje způsob, jak vyřešit současné problémy našeho společenství vlastníků jednotek, aniž bychom museli přistoupit ke krajnímu opatření, kterým je rozpuštění?
• Předepisují nebo omezují naše řídicí dokumenty, kdo by mohl převzít majetek společenství vlastníků jednotek po rozpuštění?