Jistě znáte slovní spojení „dojná kráva“.

Používá se k označení nemovitostí, které generují značné množství peněz v porovnání s pořizovací cenou a náklady na vlastnictví.

Nemovitosti typu „cash cow“ se nejčastěji vyskytují v nemovitostech třídy C.

Tento typ nemovitosti není vhodný pro každého investora, ale pokud se vaše investiční strategie zaměřuje na peněžní tok, čtěte dále a dozvíte se, zda je pro vás nemovitost třídy C vhodná.

Čtyři třídy nemovitostí

Třídy nemovitostí poskytují obecný způsob řazení nemovitostí od dobrých po špatné nebo od nejméně rizikových po nejrizikovější. Existují čtyři třídy nemovitostí:

• Třída A
• Třída B
• Třída C
• Třída D

Ve škole jste pravděpodobně měli jedničkáře, dvojkaře atd. Stejně funguje i klasifikace nemovitostí. Například nemovitost třídy A je považována za lepší a méně rizikovou a třída B, zatímco třída B je lepší a méně riziková než nemovitost třídy C.

Většina investorů se zaměřuje pouze na první tři třídy.

Nemovitosti třídy D jsou atraktivní pro investory s extrémně vysokou tolerancí k riziku a přístupem k velkému množství kapitálu, kteří rádi spekulují na vysokou úroveň výnosu. Tento typ nemovitostí je rok od roku zanedbáván, vyžaduje rozsáhlé opravy a modernizaci a často je prázdný nebo obsazený squattery.

Ve zbytku tohoto článku se zaměříme na první tři: A, B a C.

Co dělá nemovitost třídou A, B nebo C?

Ačkoli v realitním průmyslu neexistují žádné standardy používané pro klasifikaci nemovitostí, existuje několik pokynů, podle kterých mohou investoři pochopit, zda nemovitost patří do třídy A, B nebo C:

• Stáří
• Stav
• Lokalita
• Vybavení
• Nájemci
• Peněžní tok
• Zhodnocení

Podobně jako u kapitálových sazeb by se klasifikace nemovitostí měla používat pouze při porovnávání nemovitostí na stejném trhu nebo subtrhu.

Stejně jako může být 4% cap rate skvělá na jednom trhu, ale hrozná na jiném, může být budova třídy A v Tucsonu snadno hodnocena jako nemovitost třídy C v Los Angeles. Pokud vám tedy někdo řekne, že dům patří do třídy B, nezapomeňte se prodávajícího zeptat, jaká kritéria hodnocení používá.

Je také důležité si uvědomit, že třídy nemovitostí se mohou lišit i při porovnávání typů nemovitostí, například rodinný dům vs. vícegenerační dům vs. komerční nemovitost.

Hlavním důvodem, proč investoři kupují nájemní nemovitosti, je generovaný tok hotovosti. Pokud se peněžní tok stane méně předvídatelným, zvyšuje se riziko investice do nemovitosti.

Třídy nemovitostí umožňují investorovi rychle pochopit, kde se konkrétní nemovitost nachází na linii rizika a výnosu.

Například protože nemovitost třídy A je nově postavená, budou provozní náklady nižší a kvalita nájemníků lepší. Je zde také menší riziko přerušení toku peněžních toků. Výměnou za menší riziko jsou však ceny nemovitostí vyšší a NOI (čisté provozní výnosy) nižší, což následně vytváří nízké cap rates.

Nemovitosti třídy C jsou na opačném konci spektra rizik a výnosů. Ačkoli je zde větší riziko, je zde také potenciál většího výnosu, když je zvýšené riziko minimalizováno.

Co je nemovitost třídy C?

Nemovitosti třídy C jsou na opačném konci spektra rizika a výnosu. Nenabízí sice stejně vyváženou kombinaci rizika a výnosu jako nemovitosti třídy B, ale nemovitosti třídy C mohou být vhodnou volbou pro investory, kteří jsou ochotni akceptovat kalkulovanější riziko výměnou za vyšší výnos.

Protože se nemovitosti třídy C obvykle nacházejí v oblastech s nižšími příjmy nebo v zanedbaných oblastech, výše zhodnocení je nízká a někdy žádná. Nájemní nemovitosti třídy C jsou však známé velkým množstvím peněžních toků, které produkují, čímž si vysloužily přezdívku „dojná kráva“.

Charakteristiky nemovitostí třídy C

Následující charakteristiky nemovitostí třídy C pomohou vysvětlit, proč tato třída nájemních nemovitostí může produkovat velké množství peněžních toků, aniž by se zvýšila jejich hodnota.

1. Nájemní nemovitosti třídy C se vyznačují velkým množstvím peněžních toků. Stáří

Nemovitosti jsou obvykle staré 20 až 30 let a obvykle se označují jako „základní“ bydlení. Nemovitosti třídy C obvykle zůstávají třídou C, i když stárnou a staví se stále více nových domů. Je to proto, že nová výstavba je obvykle zaměřena na segmenty trhu luxusních kupujících a nájemníků.

2. Třída C se může lišit od třídy C. Stav

Vybavení a zařízení jsou podprůměrné a zastaralé. Nemovitost má obvykle odloženou údržbu a může vyžadovat dodatečné kapitálové investice na výměnu střechy nebo systému HVAC nebo na aktualizaci mechanických systémů, jako jsou vodovodní a elektrické rozvody.

3. Lokalita

Sousedství jsou oblasti s nižšími příjmy a s hodnocením okolí 2 až 3 hvězdičky. Školní obvody jsou podprůměrné a kriminalita, jako je vandalismus a drobné krádeže, může být vysoká.

4. Vybavenost

Ve čtvrtích s nemovitostmi třídy C se často nacházejí základní obchody se smíšeným zbožím a podniky, jako jsou zastavárny a výdejny šeků, které slouží klientele s nižšími příjmy.

Velká nákupní střediska a zábavní centra mohou být vzdálená, přičemž nájemníci v městských nájemních nemovitostech třídy C jsou závislí na využívání veřejné dopravy.

5. Nájemní nemovitosti třídy C se mohou nacházet ve větší vzdálenosti. Nájemníci

Nájemníci třídy C jsou obvykle nájemníci s nižšími příjmy nebo nájemníci ze sekce 8. Fluktuace nájemníků a náklady na nedobytné pohledávky jsou vyšší. Někteří investoři do nemovitostí však mají rádi nájemní nemovitosti třídy C, protože mají pocit, že nájemník nemá kam jít.

Vzhledem ke stáří nemovitosti a kvalitě nájemníků jsou také vyšší náklady na údržbu a opravy, ačkoli zvýšené provozní výdaje jsou kompenzovány zdravějším peněžním tokem.

V době ekonomického poklesu se mohou nájemníci se středními příjmy v nemovitostech třídy B přestěhovat do třídy C z důvodu ztráty zaměstnání nebo snahy ušetřit.

6. Nájemníci třídy B se mohou přestěhovat do třídy C z důvodu ztráty zaměstnání. Peněžní toky

Nemovitosti třídy C mají nižší pořizovací cenu a vyšší úroveň příjmů z pronájmu v poměru k pořizovací ceně, což vytváří poměrně solidní a konzistentní tok peněžních toků. I při vyšší úrovni nákladů na opravy mohou být NOI (čistý provozní příjem), kapitálové sazby a celkové výnosy u nemovitostí třídy C vyšší než u nemovitostí třídy B nebo A.

Pro trvalé generování vysoké úrovně peněžních toků u nájemních nemovitostí třídy C musí být správa mnohem praktičtější. Využívání služeb správcovské společnosti se zkušenostmi s nemovitostmi třídy C a nájemníky může pomoci udržet nemovitost před vandalismem a krádežemi nájemníků na minimu.

7. Zhodnocení

Investoři kupují nájemní nemovitosti třídy C kvůli peněžnímu toku, který mohou vytvářet, nikoli kvůli zhodnocení. Vzhledem ke stáří a umístění nemovitostí třídy C je malá pravděpodobnost, že by se jejich tržní hodnota výrazně zvýšila.

Na druhou stranu je také malá pravděpodobnost, že by tržní hodnota nemovitosti třídy C klesla. Je to proto, že stavitelé a rekultivátoři nemovitostí se zaměřují na typy bydlení třídy B a A, což pomáhá udržovat nabídku a poptávku po nájemních nemovitostech třídy C v rovnováze.

8. Třída C je pronajímatelná. Přidaná hodnota

Všeobecně řečeno, třída C není místem, kde byste měli hledat investice do nemovitostí s přidanou hodnotou. Vzhledem k charakteristikám okolí a nájemníků nemusí vynaložení peněz na modernizaci nemovitosti třídy C vést k vyššímu nájemnému ani ke zvýšení tržní hodnoty nemovitosti.

9. Investice do nemovitostí třídy C. Financování

Financování nemovitostí třídy C je obtížnější než u nemovitostí třídy B nebo A, zejména pokud má nemovitost značné množství odložené údržby. Úrokové sazby jsou vyšší a věřitelé očekávají, že dlužníci budou udržovat vyšší úroveň rezerv na neobsazenost, aby zajistili dostupnost finančních prostředků v případě, že fluktuace nájemníků nebo náklady na opravy budou vyšší, než se předpokládalo.

Protože však nájemní nemovitosti třídy C jsou často nejdostupnějším bydlením na trhu, mohou mít investoři do nemovitostí nárok na různé místní a státní pobídky. Jedním z příkladů je LIHTC neboli daňový úvěr na bydlení s nízkými příjmy. Tento federální program je spravován jednotlivými státy a poskytuje daňové úlevy a odpočty pro investory, kteří nabízejí své nemovitosti jako dostupné bydlení pro nájemníky s nižšími příjmy.

Jak najít nemovitosti třídy C

Jedním ze způsobů, jak hledat nájemní nemovitosti třídy C, je tržiště společnosti Roofstock.

Vyhledávání podle třídy nemovitostí není k dispozici, protože třídy nemovitostí se na jednotlivých trzích liší. Vyhledávání však můžete provádět podle řady dalších kritérií:

• Stáří nemovitosti: Věk nemovitosti: 20 až 30 let nebo více, s původním datem výstavby kolem roku 1990 nebo starším
• Hodnocení okolí:
• Hodnocení školy: Jedna, dvě nebo tři hvězdičky
• Hodnocení školy: Hodnocení 5 nebo méně, přičemž 10 je nejlepší nebo nejexkluzivnější školní obvod
• Cap rate: Vyšší než průměr trhu díky většímu objemu čistého příjmu v porovnání s nižší pořizovací cenou nemovitosti
• Sekce 8: Chcete-li najít nájemní nemovitost na klíč, která je již kvalifikována jako dostupné bydlení

Je investice do nemovitosti třídy C dobrý nápad?“

Investoři do nájemních nemovitostí zaměřených výhradně na peněžní tok mohou zjistit, že domy třídy C jsou ideální investicí.

Pros investování do domů třídy C

• Peněžní tok a kapitálové sazby u nemovitostí třídy C jsou vyšší, protože kupní ceny jsou nižší
• Vyšší úroveň peněžního toku umožňuje investorům rychleji splácet úvěr
• Nájemce. fluktuace může být u některých nemovitostí třídy C nízká, protože nájemníci nemají kam jinam jít a nemohou si dovolit koupit dům
• Poptávka po dostupném bydlení, které pronájmy třídy C poskytují, je na většině trhů v USA trvale silná.S.
• Mnoho investorů nekupuje nemovitosti třídy C kvůli vyšší míře rizika, takže v kategorii třídy C je menší konkurence ze strany ostatních kupujících
• Atraktivní strategií odchodu z nájmu domu třídy C je strukturovat s nájemníkem opci na pronájem, což mu umožní použít část mírně vyššího nájemného k tomu, aby si v průběhu času vytvořil akontaci

Nevýhody investování do domů třídy C

• Nemovitosti třídy C se výrazně nezhodnocují
• Příležitosti k přidání hodnoty se u domů třídy C obecně nenajdou
• Nemovitost může vyžadovat značné opravy a kapitálové investice
• Správa nájemní nemovitosti třídy C je mnohem náročnější na práci a vyžaduje správce nemovitosti se zkušenostmi s touto třídou nemovitostí

Závěrečné myšlenky

Pro každý typ investiční strategie existuje třída nemovitostí: Třída A, třída B a třída C.

Třída A není nejlevnější, protože je obvykle nejbezpečnější. Nájemní nemovitosti třídy B nabízejí dokonalou kombinaci rizika a výnosu s vyšším NOI a nižší pořizovací cenou ve srovnání s třídou A.

Pokud se zaměřujete na peněžní tok – a to potenciálně velký – může být nemovitost třídy C přesně tím, co hledáte:

• Nájemní nemovitosti třídy C jsou často označovány jako „dojné krávy“ kvůli hojnému množství generované hotovosti.
• Míra neobsazenosti a náklady na opravy mohou být vyšší, i když mnoho nájemníků zůstává rok co rok, protože nemají kam jinam jít.
• Koupě nemovitosti třídy C je levnější, zatímco potřeba pracné správy nemovitosti je vyšší.

.