El seguro es una de las herramientas más utilizadas para gestionar el riesgo en relación con los proyectos de construcción. Al determinar los requisitos de seguro para los contratos de construcción, es importante identificar los riesgos asociados con el proyecto y asegurarse de que los términos y límites de la póliza son adecuados para cubrir cualquier pérdida potencial. Este artículo, dividido en dos partes, abordará los tipos de seguros y las exclusiones de las pólizas más comunes que hay que conocer, así como los factores que hay que tener en cuenta a la hora de seleccionar una compañía de seguros. La primera parte del artículo consiste en un resumen de los tipos de cobertura más comunes y las situaciones en las que cada tipo de cobertura puede ser más aplicable. También se analizan las cuestiones que los profesionales de la construcción deben tener en cuenta a la hora de seleccionar una compañía de seguros. La segunda parte del artículo, que se publicará en octubre, consistirá en un resumen de los tipos más comunes de exclusiones de las pólizas y de lo que los profesionales de la construcción deben hacer para llenar cualquier vacío de cobertura.

Tipos de seguro

1. La póliza de responsabilidad general comercial

El tipo de seguro más común en el contexto de la construcción es la cobertura de responsabilidad general, a menudo denominada póliza de responsabilidad general comercial (CGL). La póliza CGL crea una base para la cobertura, y luego se pueden adquirir otras pólizas para coordinar la cobertura en función del trabajo o las circunstancias particulares. La póliza CGL estándar asegura contra la responsabilidad relacionada con «lesiones corporales» y «daños a la propiedad», ambos términos normalmente definidos en la póliza. En la póliza CGL de la Organización de Servicios de Seguros («ISO») de 2013, utilizada por la mayoría de las aseguradoras, «lesión corporal» se define como «lesión corporal, enfermedad o dolencia sufrida por una persona, incluida la muerte resultante de cualquiera de ellas en cualquier momento.» «Daños materiales» se define como: «a) Daños físicos a bienes tangibles, incluyendo toda la pérdida de uso resultante de dichos bienes. Se considerará que dicha pérdida de uso se produjo en el momento de la lesión física que la causó; o (b) Pérdida de uso de la propiedad tangible que no está lesionada físicamente.»

Es importante tener en cuenta que una póliza CGL no cubre el coste de reparar el trabajo defectuoso, sólo los daños resultantes de ese trabajo defectuoso. Las reclamaciones relacionadas con cuestiones de reparación se rigen generalmente por contrato, lo que hace que los términos de las disposiciones de garantía e indemnización sean especialmente importantes.

2. Cobertura de responsabilidad civil general

Una póliza general suele ser más útil para un contratista más grande que opera en grandes obras de construcción. Este tipo de póliza suele ser un complemento de una póliza CGL porque la póliza CGL tiene límites máximos que pueden no cubrir toda la responsabilidad del contratista. En ese caso, una póliza paraguas proporciona cobertura para cualquier cantidad que supere los límites de la póliza CGL.

3. Riesgo del constructor

Una póliza de riesgo del constructor protege al asegurado nombrado de ciertos peligros nombrados mientras se construye el edificio. Normalmente, los contratos de construcción requieren que el propietario o el contratista general adquieran una póliza de riesgo del constructor que nombre al propietario, al contratista general y a los subcontratistas como asegurados. Una póliza de riesgo del constructor puede cubrir tanto la propia estructura como los materiales, tanto los que ya están en la obra como los que están a la espera de ser instalados o transportados al lugar de trabajo. Estas pólizas suelen estar redactadas en términos de duración y ofrecerán cobertura frente a una serie de eventos, los más comunes son el incendio, el viento, el robo, el rayo, el granizo, la explosión y el vandalismo. También hay una serie de exclusiones comunes de la cobertura de una póliza de Riesgo del Constructor, incluyendo terremotos, robo de empleados, daños por inundación, daños climáticos a la propiedad dejada al aire libre, guerra, acción gubernamental, daños debidos a la penalización del contrato, cese voluntario del trabajo en el proyecto, o daños debidos a averías mecánicas del equipo.

4. Cobertura de Responsabilidad Profesional

El seguro de responsabilidad profesional es otro tipo de seguro que cada vez más contratistas están obteniendo. Tradicionalmente, en los proyectos de construcción que implican diseño, la mayor parte de la responsabilidad profesional recae en el profesional del diseño. Sin embargo, un número cada vez mayor de contratistas realizan trabajos como diseñadores-constructores, en cuyo caso asumen la responsabilidad del diseño y cualquier exposición de responsabilidad correspondiente. La cobertura de este tipo de responsabilidad profesional no suele estar contemplada en una póliza CGL, por lo que muchos contratistas que se dedican a este tipo de negocio contratan una póliza aparte.

5. Cobertura de contaminación del contratista

Una póliza de contaminación proporciona cobertura para las reclamaciones de terceros por lesiones corporales y/o daños a la propiedad, junto con la cobertura de los costos de remediación asociados con los incidentes de contaminación resultantes de las operaciones cubiertas del contratista. Este tipo de póliza puede ser más útil para los contratistas que participan en la pavimentación, la infraestructura, el mantenimiento, la mecánica, la demolición, la industria, la excavación, la clasificación, HVAC, la carpintería y la instalación de tuberías y tanques.

Consideraciones a la hora de seleccionar una compañía de seguros

Una cuestión importante a tener en cuenta a la hora de seleccionar una compañía de seguros es la solvencia. Las compañías de seguros se califican en función de su «ratio combinado». El ratio combinado es la suma de otros dos ratios -el ratio de siniestralidad y el ratio de gastos- y se considera una indicación de lo bien que funciona la compañía de seguros en sus operaciones diarias. El ratio de siniestralidad mide la relación entre los costes de ajuste y las pérdidas y el importe de las primas ganadas. El ratio de gastos mide la relación entre los costes de explotación del negocio y las primas emitidas. Estos dos ratios se suman para obtener el ratio combinado. Si el ratio combinado supera el 100% en un año determinado, la compañía de seguros ha perdido dinero ese año.

A.M. Best Company, una empresa nacional de calificación, mide la solvencia financiera de las compañías de seguros en una escala de A+ (excelente) a C (regular). Si la aseguradora no colabora o no tiene un historial de al menos cinco años, la calificación se omite en los informes de calificación de Best, publicaciones anuales que contienen evaluaciones y datos de las compañías de seguros cotizadas. Lo ideal es que un contratista obtenga pólizas de compañías de seguros con calificaciones A+ o A.

Otra cuestión a tener en cuenta a la hora de seleccionar una aseguradora es la clase de aseguradora. Hay dos clases: las admitidas y las no admitidas. Las aseguradoras admitidas se consideran residentes en el estado y deben cumplir la normativa del Departamento de Seguros del estado, incluida la presentación de sus tarifas al estado, que éste debe aprobar. Las aseguradoras no admitidas no son residentes y, por tanto, no están sujetas a los mismos requisitos del estado.

Una de las principales ventajas de trabajar con una aseguradora admitida es que el estado tiene la responsabilidad de pagar cualquier reclamación realizada a la aseguradora. Sin embargo, las aseguradoras no admitidas tienen mucha más flexibilidad de precios porque no tienen que presentar sus tarifas al Estado para su revisión y aprobación. Como resultado, las aseguradoras no admitidas pueden asegurar eventos de mayor riesgo, tales como riesgos especiales como el seguro de responsabilidad civil profesional, que las aseguradoras admitidas no pueden permitirse cubrir.

Es fundamental que los profesionales de la construcción seleccionen el tipo correcto de cobertura del tipo correcto de proveedor, dada la frecuencia y la magnitud de los daños que pueden ocurrir en los proyectos de construcción. Sin embargo, también es importante recordar que lo que no está en la póliza puede ser tan importante como lo que sí lo está – la próxima entrega de este artículo se centrará en las exclusiones más comunes de la póliza en el contexto de los seguros de construcción y cómo protegerse contra ellas, también.

Jill Johnson es abogada principal en Chamberlain Hrdlicka White Williams & Aughtry. La práctica de Jill se centra en todos los aspectos de los litigios de construcción y los litigios de negocios, en gran parte relacionados con cuestiones de bienes raíces. Representa principalmente a empresas locales y nacionales y asesora a sus clientes en cuestiones como la negociación de contratos y la prevención de conflictos, así como en asuntos jurídicos empresariales generales, como las cuestiones de gestión de riesgos.

Jill se licenció en Humanidades, con la mención Magna Cum Laude, en la Universidad de Clemson y se licenció en Derecho en la Universidad de Carolina del Sur, donde fue miembro del personal y editora de la South Carolina Law Review. Jill ha sido reconocida por sus colegas como «Georgia Rising Star» en litigios de negocios, un honor que no más del 2,5 por ciento de los abogados en Georgia reciben.