- ¿Cuáles son los derechos de un inquilino cuando se rompe el aire acondicionado?
- ¿Cuáles son sus derechos cuando se trata de la calefacción y el aire acondicionado?
- Ley de arrendadores e inquilinos
- Unas palabras sobre los contratos de alquiler
- En el calor de la crisis
- Responsabilidades del inquilino
- Rutinariamente:
- Mensualmente/estacionalmente
- Anualmente:
¿Cuáles son los derechos de un inquilino cuando se rompe el aire acondicionado?
Si el aire acondicionado de su apartamento está estropeado en pleno verano, probablemente quiera que se lo arreglen ayer. Unas cuantas noches de insomnio y sudoración no ayudarán a su estado de ánimo a la hora de negociar con la administración; sin embargo, antes de perder la calma por completo, asegúrese de conocer sus derechos. ¿El aire acondicionado es una comodidad o una necesidad? ¿Puedes arreglarlo tú mismo y deducir el coste del alquiler? ¿A quién llamar cuando el propietario no responde?
El hecho es que la ley de propietarios e inquilinos en 2020 es compleja. Para responder a cualquiera de las preguntas anteriores hay que adentrarse en un territorio legal complicado. La información que sigue da una comprensión básica de lo que está en juego y le señala la dirección correcta.
¿Cuáles son sus derechos cuando se trata de la calefacción y el aire acondicionado?
Aunque las olas de calor pueden no ser noticia de primera plana tan dramáticamente como los terremotos o los huracanes, el calor extremo puede ser un asesino peligroso. La Administración Nacional Oceánica y Atmosférica (NOAA) informó que 108 estadounidenses murieron por condiciones relacionadas con el calor en 2018, frente a 94 en 2016 y 45 en 2015.
En 1995, las temperaturas en Chicago subieron tanto que se estima que 700 residentes de la ciudad murieron durante un período de una semana en julio. Más recientemente, el Earth Policy Institute informa de que más de 52.000 europeos murieron en el verano de 2003 en «una de las catástrofes relacionadas con el clima más mortíferas de la historia de Occidente».
No obstante, el abogado de inquilinos Steven R. Kellman, del Centro Legal de Inquilinos de San Diego, afirma que «el funcionamiento del aire acondicionado suele considerarse una amenidad más que un requisito de las condiciones de habitabilidad. En Houston, donde los veranos son extremadamente calurosos y húmedos, Andy Teas, Vicepresidente de Asuntos Públicos de la Asociación de Apartamentos de Houston, una asociación comercial que representa a los propietarios, empresas de gestión, promotores y otros profesionales relacionados con la industria de la vivienda de alquiler, dice que «prácticamente el 100 por ciento» de los apartamentos están equipados con aire acondicionado central.
Además, dice, «la rotura del aire acondicionado es el problema de mantenimiento número uno que vemos en verano»
Teas también señala que los cambios en las directrices federales de energía hacen que la reparación del aire acondicionado sea más difícil de lo que solía ser. «No se puede simplemente sustituir una pieza o echar un chorro de freón», dice. Hoy en día, es más frecuente que las piezas más nuevas y eficientes requieran cambiar el compresor o hacer otros cambios importantes para actualizar todo el sistema.
Teas dice que en Texas, la responsabilidad del propietario es «reparar o remediar» cualquier condición que «afecte materialmente a la salud física y la seguridad de un inquilino ordinario».
«Algunos jueces», conjetura Teas, «dictaminarán que el aire acondicionado en agosto definitivamente afecta a la salud y la seguridad de un residente. Algunos dirán que la gente ha vivido sin aire acondicionado durante décadas, así que simplemente hay que lidiar con ello».
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Ley de arrendadores e inquilinos
La relación entre un arrendador y un inquilino se rige por el estado en el que usted vive. Como resultado, cada estado es ligeramente – o significativamente – diferente. Al igual que con el divorcio y los accidentes de tráfico, no asuma que lo que es cierto en un estado es válido en otro. Infórmese.
Los departamentos de protección al consumidor de muchos gobiernos estatales ofrecen información de fácil manejo sobre la ley de arrendamientos. La búsqueda de la ley de propietarios e inquilinos en la página web del gobierno estatal suele conducir a información útil. Además, si se buscan los derechos de los inquilinos + en un motor de búsqueda general como Google, también aparecerán recursos relevantes. Por último, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU. tiene una interesante lista de recursos por estados.
Además de la legislación estatal, las ciudades pueden regular las prácticas de alquiler mediante ordenanzas municipales. En el estado de Wisconsin, por ejemplo, las prácticas de los propietarios e inquilinos se rigen por varios estatutos administrativos diferentes. Wisconsin en su conjunto no tiene una gran población de inquilinos, pero en la ciudad de Madison, donde la mayoría de los residentes son inquilinos (Censo de EE.UU., 2000), existe un conjunto adicional de códigos que refuerzan los derechos de los inquilinos. En Madison, los propietarios pagan intereses sobre el depósito de seguridad; en Oshkosh, cualquier interés obtenido se queda con el propietario.
A pesar de las diferencias en los detalles, en la mayoría de los estados las responsabilidades de un propietario caen bajo la «garantía de habitabilidad implícita». Habitabilidad significa generalmente «condiciones aptas para vivir», pero Bill Deegan, Director Ejecutivo de Renter Nation dice: «Probablemente no hay una definición nacional estándar de lo que esto significa»
A menudo una residencia habitable se describe como una que incluye agua caliente, inodoros con cisterna, techos y paredes que no gotean, calefacción, puertas que se cierran y un lugar para tirar la basura, entre muchas otras cosas. La habitabilidad se basa en unas condiciones de vida seguras e higiénicas; no significa que sea perfecta o estéticamente agradable. Y, como señaló el abogado Kellman anteriormente, no incluye el aire acondicionado.
Unas palabras sobre los contratos de alquiler
Un contrato de alquiler es un documento escrito que establece los términos de un acuerdo de alquiler. En algunos estados el contrato de alquiler por escrito es obligatorio por ley, y en otros es opcional.
El abogado Alberto M. Cardet ejerce en Miami, Florida, donde el aire acondicionado es un «gran problema». Dice que «las relaciones entre propietarios e inquilinos son muy casuales hasta que algo va mal». «Entonces se convierte en una discusión de él-dijo-ella-dijo». Como resultado, explica Cardet, en muchos lugares, incluyendo Florida, la ley de propietarios e inquilinos «vive y muere en cuestiones de notificación», es decir, ¿cuándo y cómo le hizo saber al propietario que el aire acondicionado estaba roto y cuánto tiempo esperó para que lo reparara? Un buen contrato de alquiler detallará las obligaciones tanto del inquilino como del propietario en estos casos.
Las organizaciones de inquilinos o los grupos de estudiantes suelen tener modelos de contratos de alquiler para su revisión. Saber de antemano lo que se puede esperar de un contrato de alquiler facilita la negociación. Como mínimo, asegúrese de que el contrato de arrendamiento contenga toda la información de contacto del arrendador o de la empresa gestora. Un número de teléfono móvil no es suficiente. Asegúrese de tener una dirección postal, junto con una dirección de correo electrónico, si es posible. Pregunte si hay una oficina que responda a las llamadas las 24 horas del día. ¿A quién llamar en mitad de la noche?
Cardet recomienda dos cosas adicionales que un inquilino puede hacer al principio de un contrato de alquiler para disminuir la posibilidad de un problema de reparación más adelante.
- En primer lugar, el inquilino puede solicitar que todos los electrodomésticos principales, incluido el aire acondicionado, sean inspeccionados por un profesional de mantenimiento. De este modo, ambas partes tendrán un conocimiento común sobre el estado de los aparatos suministrados. Además, si la inspección revela algún problema de funcionamiento o de falta de mantenimiento, se puede abordar en ese momento.
En segundo lugar, Cardet sugiere que el inquilino puede insistir en un contrato con una empresa de mantenimiento para las reparaciones. Dice que aunque una empresa de mantenimiento puede ser más costosa para el propietario, es más fácil y rápido «ya que hay una tercera parte involucrada, no hay disputa en cuanto a cómo se rompió el aire acondicionado, si fue un fallo de mantenimiento del propietario o un abuso/mal uso por parte del inquilino».
El abogado Kellman dice que aconseja a las personas que están firmando un contrato de arrendamiento «dar un paso atrás» y pensar en lo que es más importante en una situación de vida. Va a ser diferente para cada persona, dice. Así, si sabes que eres sensible al calor y que te angustiarás mucho sin aire acondicionado, especifica en el contrato de alquiler: «El arrendador mantendrá el aire acondicionado en buen estado de funcionamiento»
«Si un arrendador no está dispuesto a poner por escrito algo que le importa», sugiere Kellman, «es una señal de alarma». Un buen propietario», dice, «puede ser más importante que una buena propiedad».
Sobre el aire acondicionado en particular, Kellman dice: «Si el sistema de aire acondicionado estaba allí al inicio del arrendamiento, incluso sin un contrato de arrendamiento, se incluye como si fuera un refrigerador o una estufa». Sin embargo, un contrato de arrendamiento podría excluir el aire acondicionado del mantenimiento o las reparaciones, por lo que podría fallar durante el arrendamiento y el propietario no tendría que repararlo.»
En el calor de la crisis
Entonces, ¿qué puede hacer un inquilino?
Definitivamente, usted no es la primera persona que tiene problemas con el propietario, y no está solo. La mayoría de las grandes ciudades cuentan con una asociación de inquilinos, una organización sin ánimo de lucro que ofrece ayuda a los inquilinos. La ciudad de Nueva York, por ejemplo, tiene al menos tres: la East Side Tenants Coalition, la West Side Tenants Association y el Metropolitan Council on Housing de toda la ciudad.
Las agrupaciones de inquilinos ofrecen diversos servicios, como información a través de publicaciones y programas, ayuda a los inquilinos a organizarse dentro de un edificio, asesoramiento legal gratuito o de bajo coste y defensa de los derechos de los inquilinos a través de una agenda legislativa.
Kellman aconseja encarecidamente que ningún inquilino emprenda acciones contra un propietario sin buscar primero asesoramiento legal. Hay mucho dinero en juego para el propietario, advierte, que tiene un negocio. El inquilino, que está en «el negocio de la vida», puede estar inclinado a «improvisar», pero Kellman dice que rara vez funciona. El sentido común o algo que le funcionó a un amigo o algo en Internet puede o no aplicarse en un caso concreto, y podría, de hecho, ir en contra de los intereses del inquilino.
«El mayor error que veo», dice Kellman, «son los inquilinos que envían cartas malintencionadas y amenazantes a los propietarios que malinterpretan la ley y las verdaderas posiciones legales de las partes». Esas cartas siempre acaban en los tribunales, dice Kellman, y hacen que el inquilino parezca poco razonable. Entonces, cuando el propietario dice amablemente lo mucho que ha intentado trabajar con el inquilino -que no ha cooperado y ha sido inapropiado- la posición del propietario es más convincente.
Como se ha señalado anteriormente, la legislación estatal y local dictará los pasos específicos que puede dar un inquilino para perseguir a un propietario que no responde a un problema conocido. En algunos estados está bien retener el alquiler o «arreglar y deducir», pero sólo bajo condiciones muy específicas.
«Retener el alquiler es siempre peligroso para el caso del inquilino. Hay que asegurarse de tener una posición fuerte», explica Kellman. «No probarías un bote de remos después de sacarlo al medio del lago, ¿verdad? Asesórese primero».
A pesar de la diferencia entre las leyes estatales, algunas prácticas se aplican en todos los conflictos entre inquilinos y propietarios.
- Consulte su contrato de alquiler. Vuelva a leer la letra pequeña para aclarar de qué es responsable el arrendador y cómo se espera que usted notifique a la administración los problemas.
- Mantenga un registro que documente la historia del problema. Después de un tiempo, no recordará qué día llamó por primera vez o si es la tercera o cuarta vez que deja un mensaje.
- Comuníquese en la medida de lo posible con cartas cortas y educadas. Es mejor enviar cartas certificadas y conservar el recibo de entrega. Guarde copias de todas las cartas que envíe.
- Consulte siempre a un abogado, a un asesor en materia de vivienda o a un defensor del consumidor antes de actuar contra el arrendador. Aunque parezca lógico retener el alquiler o hacer la reparación usted mismo, hacerlo puede perjudicar inadvertidamente su caso y reducir sus derechos.
Recursos:
Los requisitos legales para los propietarios en lo que respecta a su calefacción y refrigeración pueden variar de un estado a otro. La siguiente tabla proporciona recursos para cada estado para ayudar a determinar exactamente qué normas y reglamentos se aplican a su situación de vida. Los recursos incluyen:
- Proporciona recursos en varios idiomas
- Ayuda para localizar recursos legales
- Incluye tanto derechos como responsabilidades de los inquilinos
- Incluye PDFs que se pueden imprimir y estudiar cuando sea necesario
| Alabama | Maine | Pennsylvania |
| Alaska | Maryland | Puerto Rico/U.S Virgin Islands |
| Arizona | Massachusetts | Rhode Island |
| Arkansas | Michigan | Carolina del Sur |
| California | Minnesota | Dakota del Sur |
| Colorado | Mississippi | Tennessee |
| Connecticut | Missouri | Texas |
| Delaware | Montana | Utah |
| Distrito de Columbia | Nebraska | Vermont |
| Florida | Nevada | Virginia |
| Georgia | New Hampshire | Washington |
| Hawaii | Nueva Jersey | Virginia Occidental |
| Idaho | Nuevo México | Wisconsin |
| Illinois | Nueva York | Wyoming |
| Indiana | Carolina del Norte | |
| Iowa | Dakota del Norte | |
| Kansas | Ohio | |
| Kentucky | Oklahoma | |
| Louisiana | Oregón |
Responsabilidades del inquilino
Aunque su propietario puede tener parte o la mayor parte de la responsabilidad de garantizar que sus sistemas de calefacción y refrigeración funcionen correctamente, hay varias medidas que usted puede tomar para ayudar a mantener sus sistemas de HVAC. Mantenga tanto su relación a largo plazo con el propietario como la salud a largo plazo de sus sistemas siguiendo estos sencillos pasos a lo largo del año:
Rutinariamente:
- Compre un filtro de alta eficiencia
- Mantenga las unidades HVAC libres de residuos, como hierba y hojas
- Mantenga un espacio de dos pies alrededor de todos los lados de su unidad libre de crecimiento natural u obstáculos
Mensualmente/estacionalmente
- Reemplace el filtro de aire cada 90 días o menos
- Examine las líneas de refrigerante
- Durante el verano, cierre el suministro de agua a su humidificador del horno
- Durante el otoño y en preparación para el invierno, abra el suministro de agua después de reemplazar el filtro del humidificador del horno
Anualmente:
- Cambie las pilas de su detector de monóxido de carbono
- Asegúrese de que su unidad de aire acondicionado exterior está firmemente situada
- Use una combinación de lejía y agua para limpiar el desagüe del condensado del aire acondicionado
Siendo un buen inquilino, puede ahorrarse a sí mismo y a su propietario tiempo, dinero y comodidad. Si tiene en cuenta estas sencillas sugerencias de mantenimiento, puede ayudar a garantizar que su residencia siga siendo segura y confortable, sin importar el calor o el frío que haga en el exterior.
Hacer su parte cada día, cada temporada y cada año también demostrará a su arrendador que es un inquilino responsable que se dedica a ayudar a mantener su casa en buen estado de funcionamiento.
Establecer una relación de respeto mutuo con su arrendador puede ayudar a garantizar que éste también cumpla con su parte del acuerdo. Si el arrendador ve que usted no está cuidando su sistema de climatización o está haciendo cosas que dañan la calefacción y la refrigeración, podría enfrentarse a una reprimenda e incluso al desalojo de la propiedad. Evite los conflictos con su arrendador llevando a cabo las soluciones rutinarias de sentido común que ayudan a mantener sus sistemas de calefacción y refrigeración funcionando eficientemente a largo plazo.