Finansiering är en mycket viktig aspekt av fastighetsinvesteringar. Faktum är att lönsamheten i din fastighetsinvestering i hög grad beror på din förmåga att få gynnsamma lånevillkor. Det säger sig självt att för att få bra finansiering krävs det att man har ett bra grepp om flera mätvärden och begrepp, varav det främsta är förhållandet mellan lån och värde. Vad är då förhållandet mellan lån och värde inom fastighetsbranschen? Hur beräknar man lån i förhållande till värdet? Och vad är ett bra förhållandet mellan lån och värde? Den här artikeln kommer att fördjupa sig i dessa frågor och diskutera varje aspekt av LTV i fastigheter.

Definition av förhållandet mellan lån och värde i fastigheter

Lånet till värdet är ett bedömningsverktyg som utvärderar risken med utlåning. Hypotekslånare använder den när de behandlar lån till investeringsfastigheter. Naturligtvis innebär en hög LTV i fastigheter en högre risk ur långivarens synvinkel. Som en följd av detta blir dessa investeringslån dyrare för låntagaren och kan till och med kräva att man skaffar en hypoteksförsäkring. Här är de viktigaste konsekvenserna av LTV i fastigheter:

• Lånet i förhållande till värdet kan vara den avgörande faktorn mellan att bli godkänd för ett hypotekslån eller inte.
• LTV i fastigheter avgör hur mycket handpenning du måste lägga ner på inkomstfastigheten.
• En låg belåningsgrad ger dig tillgång till de lägsta bolåneräntorna för investeringsfastigheter som långivaren erbjuder.

De faktorer som påverkar LTV i fastigheter

Som det är fallet med varje fastighetsmått, påverkas belåningsgraden av flera variabler. Låt oss ta en närmare titt på de två mest betydelsefulla.

1- Handpenningen på investeringsobjekt

Den mest betydelsefulla faktorn som kan påverka din belåningsgrad är storleken på den handpenning som du är villig att betala. Ju högre beloppet är, desto lägre blir din LTV. Effekten av en stor handpenning kan inte överskattas eftersom den alltid leder till ett snabbt lånegodkännande och låga räntor. Dessutom behöver du inte köpa privat hypoteksförsäkring (PMI).

Relaterat: Hur man sparar pengar till en handpenning för en investeringsfastighet

2- Det värderade bostadsvärdet

Bostadsvärderingen är en integrerad del av fastställandet av förhållandet mellan lån och värde. Detta är i huvudsak en process som syftar till att verifiera i vilken utsträckning kontraktspriset återspeglar marknadsvärdet. Bedömningen av värdet på en investeringsfastighet inbegriper en jämförande analys samt en titt på ett brett spektrum av förhållanden på bostadsmarknaden. I vissa fall kan bostadsvärderaren till och med rekommendera vissa reparationer innan man går vidare med lånet.

Relaterat: Vad du behöver veta om bostadsvärdering

Beräkning av lån till värde i fastigheter

Formeln för lån till värde är ganska enkel. I själva verket använder den bara två variabler: inteckningsbeloppet (MA) och det uppskattade bostadsvärdet (APV).

Lån till värdeförhållande = MA/APV.

Resultatet uttrycks i procent och ju lägre det är, desto gynnsammare villkor för lån för fastighetsinvesteringar kommer att vara.

Beräkningen av lån till värdeförhållande används i ett brett utbud av fastighetsinvesteringar. Oavsett om det handlar om att köpa en hyresfastighet eller refinansiera ett befintligt hypotekslån kommer långivaren alltid att införa strängare villkor för en investering som har en hög belåningsgrad.

Nu när du är bekant med begreppet LTV inom fastighetsbranschen, låt oss fördjupa oss i vad som utgör en bra belåningsgrad.

Vad är en bra belåningsgrad?

Den allmänna regeln för belåningsgraden är att lägre är bättre. Den idealiska kvoten beror dock på vilken typ av lån du ansöker om. Här är minimikraven för LTV för varje typ av lån.

1- Konventionella lån

Detta är de vanligaste typerna av lån för fastighetsinvesteringar. För de flesta hypotekslånare är den ideala lånekvoten 80 %. Detta beror på att de flesta konventionella lån kräver en handpenning på cirka 20 %.

2- FHA-lån

FHA-lån är inteckningar som backas upp av Federal Housing Authority. Jämfört med konventionella lån ger dessa statligt försäkrade hypotekslån fastighetsinvesterare större handlingsutrymme. Du kan till exempel få ett lånegodkännande med en LTV som är så hög som 96,5 %. Detta kräver dock att du har en kreditpoäng på minst 580.

Relaterat: Kan du använda FHA-lån för finansiering av investeringsobjekt?

3- VA-lån

VA-lån är särskilda hypotekslån som uteslutande är tillgängliga för militärer, pensionerade militärer och vissa efterlevande militära makar. Eftersom dessa lån inte kräver någon handpenning kan du kvalificera dig med en LTV på 100 %. Med det sagt måste du fortfarande uppfylla flera kriterier som gäller inkomst och militär status.

4- Hypoteksrefinansiering

Kraven på LTV för refinansiering varierar beroende på vilken låneenhet fastighetsinvesteraren arbetar med. Till exempel har refinansiering av ett hypotekslån genom FHA inga LTV-gränser. Om du däremot går genom Home Affordable Refinance Program (HARP) innebär det att du kommer att omfattas av samma 80 % minimum som konventionella lån kräver.

Andra variabler att tänka på när du ansöker om ett lån

Som mycket viktigt är förhållandet mellan lån och värde inte den enda variabeln som kommer in i bilden när du ska säkra ett hypotekslån. Du måste fortfarande se till att dina andra ekonomiska aspekter är i ordning. Några av de faktorer som långivarna kommer att titta på när de behandlar din låneansökan är inkomst, kreditvärdighet, anställningshistorik och skuldkvot.

The Bottom Line

Med tanke på att den används som ett ledande verktyg för riskbedömning av hypoteksleverantörer, bör en låg belåningsgrad vara målet för varje fastighetsinvesterare. Börja spara till en handpenning och städa upp i din ekonomi för att uppfylla din långivares kriterier och få bästa möjliga lånevillkor.

Under tiden kan du använda Mashvisors Property Finder för att hitta några av de mest lönsamma investeringsfastigheterna till salu! Klicka här för att lära dig mer om denna produkt.

För att börja leta efter och analysera de bästa investeringsfastigheterna i din önskade stad och ditt önskade bostadsområde, klicka här.