De som inte är involverade i fastighetsbranschen kanske inte förstår den omfattande forskning som krävs för att lära sig mer om fastighetsägare.

Trots att det kanske är den viktigaste informationen om en fastighet (för alla vars verksamhet är beroende av fastigheter) kan fastighetsägarregistret vara bland det svåraste att spåra upp.

Särskilt den information som inte görs offentligt tillgänglig på nätet.

På en offentlig nivå kommer ett register över fastighetsinnehav att visa dig det rapporterade namnet på den ägande enheten – oavsett om det är en LLC, ett lag eller en individ. Vanligtvis är det allt.

Här ska vi visa dig hur du kan gå långt bortom det som görs offentligt för att förstå vilka de verkliga personerna är bakom de fastigheter du vill göra affärer med.

Om fastighetsägarregister

Offentliga register har traditionellt sett varit den beprövade resursen för CRE-proffs som letar efter ägarinformation.

Men även om det finns fler verktyg tillgängliga för att hjälpa till med dessa sökningar, börjar de flesta fortfarande med offentliga register som utgångspunkt.

Offentliga register ger dig vanligtvis möjlighet att antingen:

1. Sök fastigheter efter ägarens namn.

ELLER

2. Sök fastigheter efter adress, paket-ID och/eller transaktionsuppgifter.

Detta gör det möjligt för dig att genomföra två viktiga forskningspunkter.

I sökning nr 1 kan du lära dig lite om ägaren och dennes portfölj.

I sökning nr 2 kan du ta reda på vem den rapporterade ägaren är genom att visa fastighetsförsäljningshandlingar och andra dokument.

Denna information är dock ofta avsiktligt bevakad, särskilt när det gäller större investeringsgrupper och företag, vilket kan göra den svår att tyda.

Vad du kan hitta med offentliga ägarregister

Generellt sett kan offentliga register vara ganska hjälpsamma för yrkesverksamma inom CRE, och de har länge varit ett alternativ för fastighetsforskning på hög nivå.

När det gäller äganderegister specifikt kommer informationen dock inte att vara särskilt ingående.

Genom försäljningar och andra handlingar kan du använda offentliga fastighetsregister för att se:

• Säljtransaktionsdatum
• Säljbelopp (utom i stater där man inte får lämna ut uppgifter)
• Historik över äganderätten till fastigheten (på nivån för den rapporterade ägande enheten)
• Lån på en fastighet

Vad sägs om ett exempel från den verkliga världen…

Säg att du vet att John Smith äger ett hyreshus med 150 lägenheter i Houston, och han har ägt det sedan 2000.

Om du besöker webbplatsen för Harris County Clerk kan du söka dokument med hjälp av filnummer, datum, kvarter och tomt, eller med hjälp av namnet på förvaltaren, upplåtaren eller överlåtaren.

Om du söker med ”John Smith” kan du se historiken över dokument som är kopplade till honom som ägare.

Grundskuld:

Den eventuella inteckningen på Johns fastighet kommer också att registreras i det offentliga registret, vilket visar hur mycket den ursprungliga inteckningen var.

Försäljningsdatum, pris och tidigare ägare:

Försäljningshandlingen visar vem fastigheten köptes av, exakt när och för hur mycket.

En kunnig fastighetsmäklare kan till och med använda denna information för att fastställa hur mycket John lade ner för att köpa fastigheten (t.ex, 20 %, 25 % eller mer).

Det är här informationen kan omvandlas till insikter för att vinna nya affärer.

Säg att du räknar ut att han lade ner 50 % när han köpte fastigheten.

Det tyder på att han har ett betydande eget kapital i fastigheten.

Detta kan vara en signal till CRE-tjänsteleverantörer, t.ex. solcellsinstallatörer eller takläggare, att John Smith kanske har medel att investera i fastighetsförbättringar – kanske en solcellsanläggning eller takrenovering.

Detta kan också vara en signal om att John Smith kanske är villig att köpa en annan tillgång.

En kommersiell fastighetsmäklare kan använda denna information för att flagga John Smith som en potentiell köpare.

Låt oss ta exemplet lite längre.

Du är en mäklare som representerar John Smiths grannfastighet.

Om du upptäcker att John borde ha en del kontanta medel på hand skulle det göra honom till ett utmärkt mål.

Med hjälp av de uppgifter du samlat in i din analys kan du nu bygga upp ett förslag till John Smith som låter ungefär så här:

”Jag ser att du har 50 % eget kapital i 123 Main St, Houston…

Jag skulle gärna vilja vara en resurs för att hjälpa dig att dra nytta av det egna kapitalet för att köpa fastigheten intill. Med fastighetsförvaltning och andra operativa faktorer på plats är det enda du har att förlora pengar.”

Hur är det på hypoteksförmedlarens sida?

Vad sägs om att fastighetsägarens register visar att Mr Smith bara lade ner 25 % år 2000.

Han kan fortfarande ha ett rejält lånesaldo.

En kommersiell fastighetslånare eller -förmedlare kan använda denna information för att flagga Mr Smith som en kandidat för refinansiering.

Fastighetsägarregister kan också visa om personen har några panträtter mot fastigheten.

Om du inte kände till John Smiths namn skulle du vara begränsad i den mängd information du kan hitta om en fastighet.

Även med försäljningshandlingar kan du som bäst få fram namnet på två LLC:s.

Vad du inte kan hitta med offentliga ägarregister

Att söka efter ägarnamn är ganska okomplicerat.

Att söka efter ett ägarnamn är dock en helt annan sak.

Med offentliga ägarregister kan du inte gå bortom LLC:s för att hitta de verkliga personerna som äger en fastighet med namn, än mindre hitta någon kontaktinformation.

Det kan vara en mycket frustrerande process, även om dessa register finns tillgängliga online.

Om du inte har en persons namn eller fastighetsadress kan din sökning ta mycket lång tid, och kan fortfarande hamna i en återvändsgränd.

Så här är det till exempel: Du är mäklare på ett nätverksevenemang och träffar en investerare som verkar passa exakt din målgrupp.

Investeraren nämner att hon äger flera hyreshus i Houston-området och att hon vill utöka sin portfölj.

Problemet är att hon äger alla sina tillgångar under olika LLC:s.

Om du inte planerar att skaffa ett visitkort och nå ut direkt, är det här som din sökning i fastighetsägarregistret skulle hamna i en återvändsgränd.

Du skulle inte ha något sätt att snabbt hitta alla LLC:er som hon har använt för fastighetsägande.

Tacksamt nog finns det sätt att kringgå detta.

Hur man går bortom vad som är offentligt tillgängligt

Och även om offentliga register kan vara det bästa kostnadsfria alternativet i ditt län, kan plattformar för fastighetsinformation som Reonomy spara dig timmar i forskning varje vecka.

Giv Property Intelligence ett försök

I detta sammanhang ger ”Property Intelligence” mycket mer än bara registrerad information om ägare.

Reonomy-plattformen kopplar samman en värld av fastighetsdata, kombinerar offentliga register med privata datakällor och ger dig insikter utöver de registrerade datapunkterna om en fastighet.

Då Reonomy kopplar registrerade namn på ägande enheter till faktiska personer, kontaktinformation, försäljningstransaktioner, hypotekslån, skatteregister, information om hyresgäster och fysiska fastighetsattribut erbjuder Reonomy mycket mer än vad som är offentligt tillgängligt.

Denna sammanlänkade värld av fastighetsinformation kan nås genom en sökning i en webbapplikation, på samma sätt som offentliga register kan – förutom på ett mer användarvänligt sätt och vanligtvis på mycket kortare tid.

Vad du kan hitta med Reonomy

Med Reonomy har du tre sökalternativ när det gäller att hitta information om fastighetsägare.

Option 1: Sök efter ägande enhet.

Som kort sagt, med den här funktionen kan du söka efter ett LLC.

Det bästa?

I listan över fastigheter som är kopplade till detta LLC kan du se medlemmarna i LLC tillsammans med deras kontaktinformation.

Option 2: Sök efter ägarnamn.

Detta liknar en sökning i offentliga register, förutom att du här får se alla fastigheter som är associerade med den personen, även om dessa fastigheter har (olika) LLC:s som rapporterade ägare.

Option 3: Sök efter fastighetskaraktäristika för att identifiera ägare.

Reonomy kommer också med full flexibilitet.

Du kan köra en fastighetssökning baserad på plats, tillgångstyp, specifika uppgifter om byggnad och tomt, försäljningshistorik, skuldhistorik, skatter, hyresgäster eller allt detta.

Därefter kan du därifrån dyka ner i informationen om fastigheterna för att se vilka ägarna är och lära dig mer om deras portfölj.

Istället för att behöva träffa din målgrupp på ett nätverksevenemang kan du leta upp dem på Reonomy-plattformen, och sedan snabbt få tillgång till deras kontaktuppgifter och nå ut.

Låt oss jämföra detta med några exempel på sökning efter offentliga fastighetsägarregister i verkligheten.

Reonomy vs. Public Records

Exemplen nedan visar de inneboende skillnaderna mellan offentliga resurser och mer grundligt byggda, tekniskt drivna plattformar.

Nedan tittar vi på hur det är att söka offentliga fastighetsägarregister i:

1. Los Angeles County
2. Cook County
3. Maricopa, AZ
4. Miami-Dade County
5. NYC

1. Los Angles County Public Records Search

L.A. County Registrar-Recorder, även känd som L.A. County Clerk’s Office, har faktiskt inga register över fastighetsägare online.

Istället måste CRE-proffs besöka sin lokala County Recorder personligen för att hitta de register och dokument som de behöver.

Ett alternativt alternativ är att söka på Los Angeles County Assessor’s Office, som ger grundläggande information om en fastighet (du måste dock ha adressen).

Den kan visa dig information om fastighetens ägare, men den erbjuder inte mer djupgående information som kopior av försäljningshandlingar, inteckningar, panträtter och så vidare.

2. Cook County Public Records Search

Om du letar efter information om fastigheter som ligger i Cook County, Illinois, kan du vända dig till Cook County Assessor’s Database.

Denna databas låter dig inte söka efter ägarnamn. Du måste ha en fastighetsadress.

Den erbjuder dock ett alternativ som vissa CRE-proffs kan finna användbart: databasen kan sökas utifrån fastighetsklass.

Detta gör det möjligt för användarna att söka efter en mängd olika tillgångsklasser, allt från envåningshus under 999 kvm till strukturer med 2-6 enheter byggda före 1962.

Det finns en rad kategorier som är segmenterade efter fastighetstyp, storlek och ålder, vilket gör det möjligt för användarna att vässa sig mot målfastigheter.

En användare kan bli ganska nyanserad med denna sökning, bland annat genom att söka efter jordbruksmark, fastigheter som har fått undantag för hemförbättring eller fastigheter som ägs av ideella organisationer.

Verktyget erbjuder så många alternativ att en användare kan behöva göra flera sökningar för att hitta det han eller hon söker.

(t.ex. jordbruksmark till marknadspris jämfört med jordbruksmark till bruksvärdespris).

Reonomy gör det möjligt att lägga till ett obegränsat antal filter i kombination med varandra för att hitta exakt det man söker – även på mer än en marknad samtidigt

3. Maricopa, AZ Public Records Search

Det enklaste sättet att hitta uppgifter om fastighetsägare i Maricopa, Arizona är att söka via Assessor’s Office.

Databasen online kan sökas med hjälp av fastighetsägarens namn, fastighetsadress, paketnummer eller kontonummer för privat egendom.

Hejtsidan innehåller ett GIS-kartläggningsverktyg som gör det möjligt för användare att förfina sin sökning efter postnummer eller geografiskt område, om en persons namn eller adress inte är tillgänglig.

Det här verktyget är till hjälp för dem som är intresserade av ett visst område men inte har ett specifikt skifte i åtanke.

4. Miami-Dade County Clerk Search

I Miami-Dade Property Assessor’s databas kan man söka efter fastighetsägarregister efter adress, namn, folio eller underavdelningsnamn.

Detta är en användbar utgångspunkt, men begränsar återigen en del av den flexibilitet som finns tillgänglig för dem som inte har denna information till hands.

Och om du vet vad du letar efter kan du i Miami-Dade Assessor’s databas få information om fastighetsägare och ett antal andra viktiga fastighetsegenskaper.

Informationen om varje fastighet omfattar bland annat:

• Aktuellt taxeringsvärde
• Frihetsförmåner
• Skattevärde

Databasen innehåller också aktuella och arkiverade flygbilder och byggnadsskisser, när sådana finns tillgängliga.

Fastighetsägarregistret innehåller också vanligtvis länkar till andra användbara myndighetsorgan som rör fastigheten, t.ex. den lokala utbildningsnämnden och vattenförvaltningsdistriktet.

5. NYC Public Records Search with ACRIS

NYC Department of Finance Automated City Register Information System, mer känt som ”ACRIS”, är ett online-verktyg som yrkesverksamma inom fastighetsbranschen kan använda sig av för att hitta information om fastighetsägare i NYC.

ACRIS är kanske den mest sökbara och välorganiserade källan för offentliga fastighetsägaruppgifter i landet.

Sajten är unik eftersom den gör det möjligt för användare att söka efter företagsnamn, ett alternativ som inte är vanligt förekommande i andra länssökningar.

En av de mest användbara aspekterna av ACRIS är dessutom att den gör det möjligt för användare att söka efter dokumenttyp, t.ex. efter handlingar, inteckningar och andra överlåtelser.

Detta gör det möjligt för användarna att finjustera sin sökning redan från början.

Det är särskilt användbart när man försöker hitta information om en person som äger flera fastigheter eller har varit part i många transaktioner över tid.

Oavsett vilken marknad du befinner dig på, inklusive de marknader som nämns här, kan Reonomy ge dig tillgång till de nödvändiga fastighetsägarregistren.

Från tvåvåningshus ända upp till landets största skyskrapor kan du se ägarna och deras kontaktinformation och effektivisera din förmåga att vinna nya affärer.