Chicago hyrestillväxt har klarat sig sämre under pandemin än andra liknande gateway städer, enligt RED Capital forskning.

Investerare i flerfamiljshus föredrar att koncentrera kapitalet till de primära marknaderna. Även om priserna är branta och cap-räntorna låga, erbjuder gateway-städerna private equity och institutionella köpare de unga, välbärgade hyresgästerna, den ekonomiska diversifieringen, den djupa tröskeln för prestandadata och likviditeten på fastighetsmarknaden som inte kan hittas i mindre städer. Gateway cities erbjuder dessa tillgångar … tills de inte längre gör det.

Den pandemiska recessionen har vänt upp och ner på det vanliga sättet att se på saker och ting. Åtminstone för tillfället flyr hyresgästerna de höga kostnaderna och de upplevda farorna med ett tätt stadsliv för den relativa trygghet och de större planlösningar som finns i förorter och, i vissa fall, sekundära och tertiära marknader.

Inverkan på fastigheters prestanda är betydande. I de moderna urbana mellan- och höghus som gynnas av stora portföljinvesterare har beläggning och hyror sjunkit väsentligt, vilket minskar den framåtblickande nettodriftsinkomsten med 15 procent eller mer i många byggnader i Los Angeles, New York och San Francisco.

Det är nästan omöjligt att fastställa ett skäligt värde på tillgångarna under dessa omständigheter. Köparna kan fortfarande vara villiga att bjuda till priser som genererar en initial avkastning som ligger långt under 4 procent, men endast mot konservativt skrivna NOI-nivåer som tar hänsyn till en längre period av svaga resultat. Få ägare är villiga att inse den resulterande värdeminskningen, och försäljningen har minskat i motsvarande grad. Volymen under tredje kvartalet minskade med 70 procent jämfört med året innan i Los Angeles, 75 procent i New York och 67 procent i San Francisco. Deltagandet från institutionella köpare, private equity-köpare och REIT-köpare minskade ännu mer, med en nedgång på 80 procent eller mer på varje marknad. Så mycket för fastighetsmarknadens likviditet.

Detta väcker frågan om investerare kan hitta de primära marknadsattribut de söker med mindre NOI-risk på mer förutsägbara marknader i Mellanvästern. Chicagos status som nästan primärmarknad gör det till ett naturligt testfall för denna tes.

Chicagos NOI-tillväxt för multifamiljära tillgångar ligger historiskt sett i mitten av paketet bland storstadsområdena. RED Research Group beräknar (med hjälp av Reis kvartalsvisa genomsnittliga hyres-, beläggnings- och kostnadsdata) att Chicagos lägenheters NOI ökade med 2,2 procent per år sedan 1999, vilket är den 34:e snabbaste ökningen bland de 50 mest aktivt handlade tunnelbanemarknaderna i landet. Tillväxten i Second City var faktiskt snabbare än endast en av de viktigaste marknaderna – New York (1,7 procent). Den årliga NOI-tillväxten på de andra primära marknaderna varierade mellan 2,5 procent (Boston) och 4,1 procent (Seattle).

Har större avkastningsstabilitet (och därmed minskad risk) kompenserat Chicagos investerare för den långsammare NOI-tillväxten? Svaret är ja, men bara till viss del. När det gäller standardavvikelsen för NOI-tillväxten kvartalsvis på fyra kvartal, som vi använder som ett mått på NOI-tillväxtens volatilitet, rankades Chicago som den 14:e mest stabila i den jämnåriga gruppen med 50 metropoler, efter Boston, Washington D.C. och Seattle bland de primära marknaderna.

Långsiktiga mätvärden tyder inte på att Chicago utgör en särskilt säker hamn i recessionsstormen, men hur ser det ut med den senaste tidens prestationer? För att testa denna teori granskade vi förändringarna i bruttohyresintäkterna för samma våningsplan som rapporterats från februari till augusti 2020 av medelstora och höga stadsbyggnader som byggts sedan 2010 på de primära marknaderna och i Chicago med hjälp av data på fastighetsnivå från Yardi.

Analysen bekräftade att det är svårt för infill-utrymmena i San Francisco och New York. Respektive månatliga enhetsviktade genomsnittliga GRR sjönk med 10,1 och 12,4 procent, vilket är betydligt värre än den genomsnittliga nedgång på 3,9 procent som registrerades bland de andra primära marknaderna. Seattle var den positiva utåtagerande gruppen med en jämförbar minskning på endast 1,6 procent.

Det framgår av uppgifterna att Chicago inte har visat sig vara en särskilt säker hamn under den här cykeln. Den jämförbara GRR minskade med 6,2 procent i en grupp av 62 medelstora och höga byggnader i Chicago (-7,6 procent i Loop), vilket är sämre än genomsnittet på den primära marknaden på -5,6 procent och ungefär likvärdigt med resultaten från East Bay och San Diego.

Istället visade sig hyres- och beläggningsresiliensen under 2020 års lågkonjunktur på några överraskande ställen. Som nämnts har Seattle uppvisat det mest hållbara resultatet hittills, oberoende av att det var det första storstadsområdet att känna av pandemins inverkan och att det inte har varit främmande för årets våg av sociala oroligheter. Likaså har fastighetsinkomsterna i Miami (-3,3 procent) och Orange County (-3,8 procent) klarat sig relativt bra, trots den stora exponeringen i dessa tunnelbaneområden för de hårt drabbade fritidsrese- och underhållningsindustrierna där det är opraktiskt att övergå till en miljö där man jobbar hemifrån.

Hyresgästernas beteende i denna lågkonjunktur så här långt tyder på att totalavkastningsorienterade köpare, för att kunna trivas i miljön efter pandemin, kan tvingas att bredda sina investeringsparametrar en aning till att inkludera fler tillgångar i förorter och på andrahandsmarknaden. Åldern och pandemierfarenheterna får den mäktiga millenniegenerationen att omvärdera sina bostadsprioriteringar. Kanske måste investerare justera sina tillgångspreferenser i enlighet med detta.

– Daniel J. Hogan är ORIX Real Estate Capitals verkställande direktör för forskning. RED Mortgage Capital, en division av ORIX Real Estate Capital LLC, är en innehållspartner till REBusinessOnline. De åsikter som uttrycks här är författarens och återspeglar inte nödvändigtvis åsikterna för RED Capital Group eller för författarens kollegor på RED. För ytterligare analyser från RED Capital Group, klicka här.

För Hogans insikter om andra marknader, klicka här.