Husköpet kan vara en komplicerad och känslomässig process. Men med rätt råd kan det bli din verklighet att äga en av de lägenheter eller bostadsrätter som du spionerar på StreetEasy. En av de första sakerna att tänka på är hur mycket pengar du ska spara till din handpenning. Hur mycket pengar du betalar i förskott påverkar finansieringen och din månadsbetalning på bolånetaket. Hur mycket kanske du tänker? Matematiken är enkel – ju lägre handpenning, desto högre är bolånebetalningen, inklusive (jösses!) räntorna. Så, vad är den erforderliga lägenhetshandpenningen för NYC? Här är ett fusklapp.

Noll procent lägenhetens handpenning

Förglöm det. Bolånegivarna ger dig inte ett lån utan en handpenning. Det faktum att du har pengar att lägga ner – antingen från besparingar eller en gåva från dina släktingar – ger en långivare större förtroende för att det är mindre troligt att du kommer att försumma dina amorteringar. Som Richard Barenblatt, hypoteksspecialist på Guardhill Financial Corp, påpekar: ”Tänk på din fastighet som ditt bankkonto. Ju mer pengar du har investerat i fastigheten, desto mindre troligt är det att du går i konkurs”. Och ju större din lägenhetshandpenning är, desto säkrare är du för långivarna att satsa på.

3,5 procent lägenhetshandpenning

Detta belopp för en lägenhetshandpenning är i allmänhet förknippat med FHA 203k-lån. De är försäkrade av Federal Housing Administration och hjälper låginkomsttagare och personer med lägre kreditvärdighet att få ett lån. Dessa lån utfärdas av FHA-godkända leverantörer, vilket innebär att om låntagaren inte uppfyller sina skyldigheter är långivaren försäkrad.

Några FHA-kompatibla byggnader accepterar denna typ av lån. Det finns dock inte mycket inventarier, så att hitta ett urval av bostäder att välja mellan kan vara lite utmanande. Dessutom har COVID-19-pandemin kraftigt begränsat godkännandena för dessa lån, av skäl som förklaras i nästa avsnitt.

5 till 10 procent lägenhetshandpenning

Förr kunde man hitta långivare som var villiga att godkänna lån med lägre lägenhetshandpenning, särskilt i underutvecklade stadsdelar eller för nybyggnationer i sådana områden. Detta är dock inte längre fallet på grund av COVID-19. Mitt i den pågående pandemin begränsar nu de flesta hypotekslånare sin utlåning till minst 20 procent handpenning.

Som Barenblatt förklarar är skälen tvåfaldiga. Försäljningspriserna har mjuknat, särskilt på Manhattan, ”så långivarna är oroliga för en vikande marknad” och sjunkande värden. Med tanke på den rådande ekonomiska instabiliteten ”är långivarna också oroliga för att låntagarna ska förlora sina jobb”, vilket skulle göra att de inte skulle kunna betala sina amorteringar.

20 procent lägenhetshandpenning

Det låter som mycket, men detta är den standard lägenhetshandpenning som krävs av de flesta kooperativa styrelser och säljare i NYC. Med 20 procent handpenning är du en mindre ekonomisk risk för långivarna, så det är mer sannolikt att du blir godkänd för ett lån. Ibland kan köpare inte ha detta belopp i sina besparingar och kan komplettera med familjens gåvofonder.

30 procent lägenhetens handpenning

På en primärbostad är fördelarna med att lägga ner mer än 20 procent många. Ditt erbjudande blir så mycket starkare och mer attraktivt för säljaren, och du har större chans att bli godkänd för ett lån. Ännu bättre är att du kanske kan säkra en bättre ränta. Barenblatt säger: ”Låntagaren har mer eget kapital och mer på spel, vilket minskar sannolikheten för att han eller hon inte betalar sitt lån.”

Om du vill köpa en investeringsfastighet, till exempel en lägenhet som du planerar att hyra ut, kan du räkna med att lägga ner minst 20 procent och, säkert, 30 procent. Det är viktigt att notera att dina räntor också kommer att vara högre, eftersom det inte kommer att vara ditt primära hem.

100 procent lägenhetens handpenning – för- och nackdelar

Om man ser det vid första anblicken verkar det som om ett kontanterbjudande är ett idealiskt alternativ – inget lån, inga skulder, inga skyldigheter. Men en närmare titt avslöjar en mer komplicerad situation.

”Om du är äldre eller nära pensionering”, säger Barenblatt, ”kanske du inte har den framtida inkomsten för att betala en långfristig skuld” utöver andra månadskostnader. I detta fall skulle ett köp helt kontant vara vettigt.

Men om du är yngre eller befinner dig i en högre skatteklass kan det vara fördelaktigt att kompensera din beskattningsbara inkomst med de skatteavdragsfördelar som ett hypotekslån innebär. Om du är en person som ”föredrar att vara mer likvid för att kunna delta i investeringar med högre avkastning kan du dessutom ta ett lån”, säger Barenblatt.

Så även om du har lyxen att kunna göra ett köp helt kontant, kan du vilja bedöma din individuella situation för att avgöra om detta är det bästa alternativet för dig.

Om du letar efter ytterligare tips har vi fler råd om bostadsköp. Glad shopping!

–
Oavsett om du vill hyra eller köpa kan du hitta din nästa lägenhet i New York på StreetEasy.