Vad är hyresgästens rättigheter när luftkonditioneringen går sönder?
Om luftkonditioneringen i din lägenhet är trasig mitt i sommaren vill du antagligen att den ska lagas igår! Några sömnlösa, svettiga nätter kommer inte att göra något för ditt humör när du förhandlar med förvaltningen, men innan du tappar lugnet helt och hållet ska du se till att känna till dina rättigheter. Är luftkonditionering en bekvämlighet eller en nödvändighet? Kan du laga den själv och dra av kostnaden från hyran? Vem ska du ringa när hyresvärden helt enkelt inte svarar?
Fakten är att lagen om hyresvärdar och hyresgäster år 2020 är komplex. För att besvara någon av frågorna ovan måste du vada in i ett komplicerat juridiskt område. Informationen nedan ger en grundläggande förståelse för vad som står på spel och pekar dig i rätt riktning.
Vilka rättigheter har du när det gäller uppvärmning och luftkonditionering?
Även om värmeböljor inte får lika dramatiska nyheter på förstasidorna som jordbävningar eller orkaner kan extrem värme vara en farlig mördare. National Oceanic and Atmospheric Administration (NOAA) rapporterade att 108 amerikaner dog av värmerelaterade tillstånd under 2018, vilket är en ökning från 94 under 2016 och 45 under 2015.
År 1995 steg temperaturen i Chicago så högt att uppskattningsvis 700 stadsbor dog under en veckas tid i juli. Mer nyligen rapporterade Earth Policy Institute att över 52 000 européer dog sommaren 2003 i ”en av de dödligaste klimatrelaterade katastroferna i västvärldens historia”.
När det gäller detta säger hyresgästadvokaten Steven R. Kellman från The Tenants Legal Center i San Diego: ”En fungerande luftkonditionering betraktas vanligen som en bekvämlighet snarare än som ett krav för beboeliga levnadsförhållanden. Om du bor i ett område med ganska höga temperaturer eller om du har ett medicinskt tillstånd som kräver en fungerande luftkonditionering kan lagen se annorlunda på det.”
I Houston, där somrarna är extremt varma och fuktiga, säger Andy Teas, vice ordförande för offentliga angelägenheter för Houston Apartment Association, en branschorganisation som företräder fastighetsägare, förvaltningsbolag, utvecklare och andra relaterade yrkesgrupper inom hyresbostadsbranschen, att ”nästan 100 procent” av lägenheterna är utrustade med central luftkonditionering.
Det är dessutom så att ”en trasig luftkonditionering är det främsta underhållsproblemet som vi ser på sommaren.”
Teas påpekar också att förändrade federala energiriktlinjer gör det svårare än tidigare att reparera luftkonditioneringar. ”Man kan inte bara byta ut en del eller spruta in lite freon”, säger han. I dag kräver de nyare, effektivare delarna oftare att man byter ut kompressorn eller gör andra större förändringar för att uppgradera hela systemet.
Teas säger att i Texas är det hyresvärdens ansvar att ”reparera eller avhjälpa” alla förhållanden som ”väsentligt påverkar den fysiska hälsan och säkerheten för en vanlig hyresgäst”.
”En del domare”, gissar Teas, ”kommer att besluta att luftkonditionering i augusti definitivt påverkar hälsan och säkerheten för en invånare. Vissa kommer att säga att folk har levt utan luftkonditionering i årtionden, så det är bara att hantera det.”
Det här kan vara intressant: 23 kreativa sätt att betala för en ny luftkonditionering
Lag för hyresvärdar och hyresgäster
Förhållandet mellan hyresvärdar och hyresgäster regleras av den delstat där du bor. Som ett resultat av detta är varje stat något – eller avsevärt – annorlunda. Precis som med skilsmässor och bilolyckor ska du inte anta att det som är sant i en stat gäller i en annan. Ta reda på fakta.
Konsumentskyddsavdelningarna i många delstaters regeringar erbjuder en del användarvänlig information om hyresvärds- och hyresrätt. Om man söker på hyresrätt för hyresvärdar och hyresgäster på en delstatsregerings hemsida kommer man vanligtvis att få fram användbar information. Om du dessutom söker på hyresgästernas rättigheter + i en allmän sökmotor som Google kommer du också att hitta relevanta resurser. Slutligen har US Department of Housing and Urban Development en intressant förteckning över resurser per delstat.
Förutom delstatlig lagstiftning kan städerna reglera uthyrningsrutiner genom kommunala förordningar. I delstaten Wisconsin, till exempel, regleras hyresvärdens praxis för hyresgäster av flera olika administrativa stadgar. Wisconsin som helhet har ingen stor hyresgästpopulation, men i staden Madison, där majoriteten av invånarna är hyresgäster (US Census, 2000), finns ytterligare en uppsättning lagar som stärker hyresgästernas rättigheter. I Madison betalar hyresvärdarna ränta på en säkerhetsdeposition; i Oshkosh stannar all intjänad ränta hos hyresvärden.
Trots skillnader i detaljerna faller hyresvärdens ansvar i de flesta delstater under ”garantin om underförstådd beboelighet”. Med beboelighet menas i allmänhet ”förhållanden som är lämpliga för boende”, men Bill Deegan, verkställande direktör för Renter Nation, säger: ”Det finns förmodligen ingen nationell standarddefinition av vad detta innebär.”
Oftast beskrivs en beboelig bostad som en bostad med varmvatten, toalettspolning, tak och väggar som inte läcker, värme, dörrar som går att låsa och en plats där man kan göra sig av med sopor, bland många andra saker. Behaglighet bygger på säkra, sanitära och trygga levnadsförhållanden; det betyder inte perfekt eller estetiskt tilltalande. Och, som advokat Kellman påpekade ovan, innefattar det inte luftkonditionering.
Ett ord om hyresavtal
Ett hyresavtal är ett skriftligt dokument som anger villkoren för ett hyresavtal. I vissa stater krävs ett skriftligt hyresavtal enligt lag och i andra stater är det frivilligt.
Advokat Alberto M. Cardet praktiserar i Miami, Florida, där luftkonditionering är en ”stor fråga”. Han säger att ”förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst är mycket lättvindigt tills något går fel. ”Då blir det ett han-säger-hon-säger-argument.” Som ett resultat av detta förklarar Cardet att på många ställen, bland annat i Florida, lever och dör lagen om hyresvärdar och hyresgäster ”på grund av uppsägningsfrågor”, dvs. när och hur lät du hyresvärden veta att luftkonditioneringen var trasig och hur länge väntade du på att han skulle reparera den? I ett bra hyresavtal anges både hyresgästens och hyresvärdens skyldigheter i sådana fall.
Hyresgästorganisationer eller studentgrupper har ofta exempel på hyresavtal som kan granskas. Att i förväg veta vad man kan förvänta sig i ett hyresavtal gör det lättare att förhandla. Se åtminstone till att hyresavtalet innehåller fullständiga kontaktuppgifter till hyresvärden och/eller förvaltningsbolaget. Ett mobiltelefonnummer är inte tillräckligt. Se till att du har en postadress och om möjligt även en e-postadress. Fråga om det finns ett kontor som svarar på samtal dygnet runt. Vem ringer du mitt i natten?
Cardet rekommenderar ytterligare två saker som en hyresgäst kan göra i början av ett hyresavtal för att minska risken för reparationsproblem senare.
- För det första kan hyresgästen begära att alla större apparater, inklusive luftkonditioneringen, inspekteras av en underhållsexpert. På så sätt kommer båda parter att ha en gemensam uppfattning om de tillhandahållna apparaternas skick. Om något driftsproblem eller bristande underhåll avslöjas vid inspektionen kan det också åtgärdas vid det tillfället.
- För det andra föreslår Cardet att hyresgästen kan insistera på ett avtal med ett underhållsföretag för reparationer. Han säger att även om ett underhållsföretag kan vara dyrare för hyresvärden är det enklare och snabbare ”eftersom det finns en tredje part inblandad finns det ingen tvist om hur luftkonditioneringen gick sönder, om det var hyresvärdens underlåtenhet att underhålla eller missbruk/missbruk av hyresgästen.”
Avokat Kellman säger att han råder människor som skriver under ett hyresavtal att ”ta ett steg tillbaka” och fundera på vad som är viktigast i en boendesituation. Det kommer att vara olika för varje person, säger han. Så om du vet att du är värmekänslig och kommer att bli mycket förvirrad utan luftkonditionering, ange det i hyresavtalet: ”Om en hyresvärd är ovillig att skriva ner något som är viktigt för dig”, föreslår Kellman, ”är det en röd flagga. En bra hyresvärd”, säger han, ”kan vara viktigare än en bra fastighet.”
Om luftkonditionering i synnerhet säger Kellman: ”Om luftkonditioneringssystemet fanns där när hyresförhållandet inleddes, även om det inte finns något hyresavtal, ingår det i hyresavtalet på samma sätt som om det vore ett kylskåp eller en spis”. Ett hyresavtal kan dock utesluta luftkonditioneringen från underhåll eller reparationer så att den kan gå sönder under hyresförhållandet och hyresvärden kanske inte behöver reparera den.”
I krisens hetta
Så, vad ska en hyresgäst göra?
Du är definitivt inte den första personen som har problem med hyresvärden, och du är inte ensam. De flesta storstäder har en hyresgästförening, en ideell organisation som erbjuder hjälp till hyresgäster. New York City har till exempel minst tre: East Side Tenants Coalition, West Side Tenants Association och det stadsomfattande Metropolitan Council on Housing.
Hyresgästföreningar tillhandahåller en mängd olika tjänster, bland annat information genom publikationer och program, hjälper hyresgästerna att organisera sig inom en byggnad, tillhandahåller gratis eller billig juridisk rådgivning och förespråkar hyresgästernas rättigheter genom en lagstiftningsagenda.
Kellman rekommenderar starkt att ingen hyresgäst bör vidta åtgärder mot en hyresvärd utan att först söka juridisk rådgivning. Det är stora pengar som står på spel för hyresvärden, varnar han, som driver ett företag. Hyresgästen, som är ”en levande verksamhet”, kan vara benägen att ”improvisera”, men Kellman säger att det sällan fungerar. Sunt förnuft, något som fungerat för en vän eller något som finns på Internet kan eller inte kan tillämpas i ett enskilt fall och kan i själva verket motverka hyresgästens intressen.
”Det största misstaget jag ser”, säger Kellman, ”är hyresgäster som skickar elaka, hotfulla brev till hyresvärdarna där de misstolkar lagen och parternas verkliga rättsliga ställningstaganden”. Dessa brev hamnar alltid i domstol, säger Kellman, och får hyresgästen att framstå som orimlig. När hyresvärden sedan fint säger hur hårt han försökte arbeta med hyresgästen – som inte var samarbetsvillig och olämplig – blir hyresvärdens ståndpunkt mer övertygande.
Som nämnts ovan kommer delstatlig och lokal lagstiftning att diktera de specifika åtgärder som en hyresgäst kan vidta för att driva en hyresvärd som inte reagerar på ett känt problem. I vissa delstater är det okej att hålla inne hyran eller att ”fixa och dra av”, men endast under mycket specifika villkor.
”Att hålla inne hyran är alltid farligt för hyresgästens fall. Du måste se till att du har en stark position”, förklarar Kellman. ”Du skulle väl inte testa en roddbåt efter att du tagit den ut i mitten av sjön? Ta råd först.”
Trots skillnaderna mellan delstaternas lagar finns det vissa metoder som gäller i alla konflikter mellan hyresgäster och hyresvärdar.
- Konsultera ditt hyresavtal. Läs om det finstilta för att klargöra vad hyresvärden är ansvarig för och hur du förväntas meddela ledningen om problem.
- För en loggbok som dokumenterar problemets historia. Efter ett tag kommer du inte att minnas vilken dag du ringde första gången eller om det är tredje eller fjärde gången du lämnar ett meddelande.
- Kommunicera så mycket som möjligt i korta, artiga brev. Det är bäst att skicka rekommenderade brev och spara mottagningsbeviset. Behåll kopior av alla brev du skickar.
- Samråd alltid med en advokat, en bostadsrådgivare eller en konsumentvägledare innan du agerar mot din hyresvärd. Även om det kan verka logiskt att hålla inne hyran eller göra reparationen själv kan det oavsiktligt skada ditt fall och minska dina rättigheter.
Källor:
De lagliga kraven för hyresvärdar när det gäller din uppvärmning och kylning kan variera från stat till stat. I tabellen nedan finns resurser för varje delstat för att hjälpa till att avgöra exakt vilka regler och bestämmelser som gäller för din boendesituation. Resurserna omfattar bland annat:
- Detta ger resurser på flera språk
- Hjälp med att spåra juridiska resurser
- Inkluderar både hyresgästers rättigheter och skyldigheter
- Inkluderar PDF-filer. som kan skrivas ut och studeras vid behov
| Alabama | Maine | Pennsylvania |
| Alaska | Maryland | Puerto Rico/U.S Virgin Islands |
| Arizona | Massachusetts | Rhode Island |
| Arkansas | Michigan | South Carolina |
| California | Minnesota | South Dakota |
| Colorado | Mississippi | Tennessee |
| Connecticut | Missouri | Texas |
| Delaware | Montana | Utah |
| District of Columbia | Nebraska | Vermont |
| Florida | Nevada | Virginia |
| Georgia | New Hampshire | Washington |
| Hawaii | New Jersey | West Virginia |
| Idaho | New Mexico | Wisconsin |
| Illinois | New York | Wyoming |
| Indiana | North Carolina | |
| Iowa | North Dakota | |
| Kansas | Ohio | |
| Kentucky | Oklahoma | |
| Louisiana | Oregon |
Hyresgästens ansvar
Och även om din hyresvärd kan bära en del eller det mesta av ansvaret för att se till att dina värme- och kylsystem fungerar som de ska, finns det flera åtgärder som du kan vidta för att hjälpa till att underhålla dina VVS-system. Upprätthåll både din långsiktiga relation med din hyresvärd och systemens långsiktiga hälsa genom att följa dessa enkla steg under hela året:
Rutinmässigt:
- Köp ett högeffektivt filter
- Håll HVAC-enheterna fria från skräp, såsom gräs och löv
Håll ett utrymme på två fot runt alla sidor av enheten fritt från naturlig växtlighet eller hinder
Månadsvis/Säsongsvis
- Byt ut luftfiltret var 90:e dag eller mindre
- Undersök köldmedieledningarna
- Under sommaren, stäng av vattentillförseln till din luftfuktare i ugnen
Under hösten och som förberedelse inför vintern, slå på vattentillförseln efter att ha bytt ut filtret i luftfuktaren i ugnen
Årligen:
- Batterierna i kolmonoxiddetektorn ska bytas ut
- Säkerställ att luftkonditioneringsaggregatet för utomhusbruk är ordentligt placerat
- Använd en kombination av blekmedel och vatten för att rengöra kondensatavloppet från luftkonditioneringsaggregatet
Du kan genom att vara en bra hyresgäst spara både dig själv och din hyresvärd tid, pengar och komfort. Genom att ta hand om dessa enkla underhållsförslag kan du bidra till att din bostad förblir säker och bekväm, oavsett hur varmt eller kallt det blir ute.
Om du gör din del varje dag, säsongsmässigt och årligen visar du också din hyresvärd att du är en ansvarsfull hyresgäst som är engagerad i att hjälpa till med att hålla din bostad i gott skick.
Att etablera en relation med ömsesidig respekt med din hyresvärd kan bidra till att se till att din hyresvärd också lever upp till sin del av avtalet. Om en hyresvärd ser att du inte tar hand om ditt HVAC-system eller gör saker som skadar din uppvärmning och kylning kan du få en reprimand och till och med bli vräkt från fastigheten. Försaka konflikter med din hyresvärd genom att utföra de rutinlösningar med sunt förnuft som bidrar till att hålla dina värme- och kylsystem effektiva på lång sikt.